新加坡執行共管公寓（EC）政策迎來重大調整。
5月8日，國家發展部長徐芳達在國大房地產與城市研究院論壇上宣布三項新規，適用於所有5月8日起截止投標的EC政府售地地段。這意味著接下來入市的EC項目，如坎貝拉通道（Canberra Drive）和三巴旺通道（Sembawang Drive）地段，都將受到新政策影響。
EC是「執行共管公寓」（Executive Condominium）的簡稱，可以理解為介於組屋和私人公寓之間的「過渡型住宅」。它由私人開發商建造，配套設施與私人公寓基本一致（泳池、健身房、保安等），但新盤售價比同類私人公寓便宜約20%至30%。對於收入超過BTO組屋上限、又暫時買不起私人公寓的家庭來說，EC一直是一個很受歡迎的「第三選項」。
圖源：Senja Close EC
新政帶來了三大調整
變化一：最低居住期翻倍，從5年延長至10年
以往EC的最低居住年限僅有5年，屋主拿到臨時入伙證（TOP）後住滿五年，就能把房子放到公開市場轉售。
新規把這個期限直接拉長到10年。這意味著新EC屋主至少要持房十年，才能把房子賣給新加坡公民或永久居民。
配套變化還有：EC完全私有化的時間也從原來的10年延長至15年。也就是說，屋主必須等到第15年後，才能把房子賣給包括外國人在內的任何買家。
這一調整讓EC與優選組屋（Prime HDB）和加值組屋（Plus HDB）的框架更加接近——後者同樣設有10年最低居住期。政策意圖很明確，強化EC的」自住」屬性，把投機性需求擋在門外。
變化二：延遲付款方式取消，買房要按工程進度付款
過去，發展商可以向買家提供」延遲付款計劃」（Deferred Payment Scheme，簡稱DPS）。
這套玩法很簡單：買家只需支付5%訂金和15%首付款，剩下的80%到尾宅拿到TOP時才需要付。施工期間，買家基本上不用還房貸。
正因如此，不少買家選擇在施工期間繼續住在現有組屋或租房子，等交房後再賣出套現。這也被視為推高EC價格的手段之一。
新規一出，所有EC買家必須改用」漸進付款計劃」（Progressive Payment Scheme，簡稱PPS）：房子蓋到哪個階段，就按比例付款。施工期間，貸款也要開始還了。
選擇延遲付款的買家通常要比正常價格多付2%至3%的溢價。新規生效後，這筆」便利費」也省不掉了。
目前約60%的EC成交案例使用延遲付款，其中以換房客居多。政策調整後，這類買家的現金流壓力將明顯增加。
變化三：首次買家配額大擴容，從70%提到90%
一直以來，EC項目開盤後必須預留70%單位給首次購屋家庭，這個優先窗口期為一個月。一個月後，沒賣完的房源才向二次購屋者開放。
新規把這個配額一下子提高到90%，優先期限也大幅延長——從一個月拉長到整整兩年。也就是說，新EC開盤後的頭兩年，90%的單位都鎖定給首次買家。二次買家可能要等到接近交房、甚至快到TOP時才有更多選擇。
為什麼有這些調整？
這些政策並非空穴來風，來看幾組數字。
2020年，約半數EC買家是首次置業的年輕人，但到了2024至2025年，這一比例已下滑至30%至40%。換句話說，EC越來越成為「換房族」的天下，首次買家反而更難擠進去。
另一組數字也值得關註：2021至2025年間，約75%的EC在公開市場成交時，是在滿足最低居住年限後五年內就轉手了，而此前一個五年的比例只有45%。越來越多的買家把EC當成「跳板」——住滿五年就拋售，轉身去買更貴的私宅。價格方面同樣印證了這一趨勢。
過去十年，EC每平方英尺價格已經翻了一倍不止。今年1月至4月，新EC成交中位價約為每平方英尺1843新元，而2016年僅為782新元。按此計算，一套面積約1000平方英尺的四房單位，價格已接近185萬新元。
圖源：Sembawang Road EC
對買家有什麼影響？
首次買家：機會來了
新規明顯向首次買家傾斜。配額提高、優先期延長，再加上換房客因無法使用延遲付款而減少出手，首次買家成功申購的機率將顯著提升。尤其是年輕夫妻和新組建的家庭，有望更容易在心儀地段買到EC。
換房客：門檻更高了
對於手頭已有房產、希望通過賣舊買新升級的換房族來說，新規帶來的挑戰不小。延遲付款取消意味著施工期間就要開始還貸，而舊房子可能還沒賣掉，現金流壓力陡然上升。再加上二次買家配額被壓縮到僅剩10%，競爭會更加激烈。
打算短線操作的買家：要重新算帳了
最低居住期延長至10年後，EC作為」中期跳板」的吸引力大打折扣。原本計劃住滿五年就轉手的買家，現在必須重新考慮自己的資金安排和長期居住計劃。
需要注意的是，5月8日前已完成招標的EC項目不受影響。三巴旺通道（Senja Close）、盛莫彎道（Sembawang Road）、實里達彎（Miltonia Close）以及兀蘭第17道（Woodlands Drive 17）的兩個項目都按舊規執行。接下來入市的項目則全部適用新政策。
