Thomson Reserve
最近的新盘，一个比一个贵。
尤其是采用新面积计算规则之后，很多买家看到接近甚至超过 $3,000 psf 的尺价，第一反应都是：Upper Thomson 也要卖到这个价格了吗？
Thomson Reserve正是一个很典型的例子。
它位于第20邮区，项目规模达到1,268户，虽然地铁、学校、商场和自然环境都不错，但如果只看表面尺价，很多人还是会觉得不便宜。
所以，判断这个项目值不值得，不能只问“尺价高不高”，而要先回答另一个问题：现在看到的尺价，和过去项目的尺价，还是不是同一个计算标准？
预售期 10月3号
项目亮点
Thomson Reserve由原Thomson View集体出售地块重建，地址位于1至11 Bright Hill Drive，由UOL、新加坡置地及凯德发展组成的联合财团开发。
项目占地约5公顷，共有1,268个单位，由2栋30层及4栋21层住宅组成，户型从两房至五房，并规划三大会所及80多项休闲设施。
它的几个核心条件如下：
通过有盖走廊，约2分钟可达Upper Thomson地铁站；
搭乘汤申—东海岸线，可直达Stevens、Orchard、Great World、Shenton Way等地；一站到Caldecott，可转环线；未来也可经Bright Hill衔接跨岛线；
Ai Tong School位于1公里范围内；
Thomson Plaza就在项目对面；
邻近自然保护区，部分单位有机会获得较开阔、相对稳定的自然景观。
单独看任何一个条件，都不算市场上绝无仅有。但“地铁、学校、商场、自然环境和大型社区”同时出现，选择就明显少了。
Thomson Reserve 的尺价合理吗？
关键在于面积计算规则已经改变。
Thomson Reserve属于采用Harmonisation Rule的新项目。旧规则下，空调机位等部分空间可能计入销售面积；新规则下，这些不能实际使用的面积不再计入。
结果就是：同样的总价，因为分母变小，新项目显示出来的psf自然会更高。
这也是为什么，拿Thomson Reserve的表面尺价，直接对比几年前项目的历史尺价，很容易得出错误结论。
把周边次新项目最高尺价统一换算至相近规则。换算后，部分参考尺价大约为2864-3077psf：
这样换算下来Thomson Reserve 作为汤申区域首个采用新面积计算规则的项目，安全参考尺价在2800-3000psf。
这里需要说明：这些是为了缩小面积规则差异而做的估算，并不等于上述项目今天每一套单位都值这个价格，也不能代替具体单位的楼层、朝向、面积和总价比较。
但它至少说明一件事：新盘接近 $3,000 psf，不代表它一定比周边次新房贵了三四成。在统一口径之后，两者之间的差距可能比表面看到的小得多。
判断价格，更应该看总价与可用空间
买房最终支付的是总价，不是尺价。
例如，同样是三房单位，应该比较的是：
实际室内可以使用多少空间；
有没有过大的冷气机位、走道或难以利用的角落；
卧室能否放下正常尺寸的床；
总价是否落在未来家庭买家的承受范围；
同样预算，在周边次新项目可以买到什么。
如果新规项目的面积更“实”，那么它的账面尺价虽然较高，实际每一平方英尺的使用效率却可能更好。
反过来说，如果某个单位虽然尺价漂亮，但户型效率较差、总价过高，或者未来接盘人群有限，也不一定是更好的选择。
因此，Thomson Reserve真正需要比较的，不是“$2,800 psf和过去的$2,400 psf谁便宜”，而是相同总价下，能买到什么样的产品、地段和未来需求。
地价，是它相对容易被忽略的优势
Thomson View地块的收购价约为8.1亿新元，折合地价约 $1,178 psf ppr。
这个数字放在今天的新加坡土地市场里，并不算高。尤其当部分OCR政府售地的地价已经达到或超过这一水平时，Thomson Reserve以较早的土地成本进入市场，确实拥有一定缓冲。
当然，低地价不代表发展商一定低价出售，因为售价还包括建筑、融资、营销及利润等成本。
但土地成本会影响未来新盘的价格底部。随着后续地块成本继续上升，新项目要以更低价格推出的难度也会越来越大。对买家来说，这种“旧地价”最大的意义，不是保证上涨，而是降低未来同类新盘明显降价竞争的可能性。
1,268户，到底是优势还是风险？
很多人看到大型项目，会担心未来转售时同盘竞争太多。
这个担心并非没有道理。单位多，挂牌量通常也会更多；如果选到同质化严重、供应集中的户型，转售时确实可能面对价格竞争。
但大型项目也有另一面。
首先，土地规模较大，通常能够提供更完整的园林、泳池、会所和生活设施；其次，单位数量多，有利于分摊维护成本；更重要的是，持续的成交量会让银行估值与买家比较更容易形成清晰基准。
以Jadescape、Parc Clematis、Stirling Residences及Treasure at Tampines为例，大型项目并不必然因为供应多而表现较差。
更准确的说法是：项目规模本身不会决定升值，真正重要的是规模能否与地铁、学校、商业及稳定需求结合。
如果只是单位多，但位置普通、产品同质化严重，大盘未必占优势；如果本身拥有较强的交通和生活属性，大盘的成交活跃度反而可能成为转售优势。
第20区未来的买家从哪里来？
一套房未来是否容易出售，最终还是要看接盘需求。
Thomson Reserve的潜在买家，不只来自想住在Upper Thomson的家庭，也可能包括：
看重Ai Tong School一公里范围的家长；
希望靠近Bishan、Ang Mo Kio及Upper Thomson成熟配套的换房家庭；
从周边HDB升级、但不想离开原有生活圈的居民；
重视TEL通勤，工作地点在市中心或沿线区域的买家；
希望兼顾城市便利与自然环境的自住家庭。
未来Bright Hill成为跨岛线转换站后，区域的东西向连接会进一步改善。但这部分属于未来规划，买家不应把尚未完成的交通利好全部提前计入今天的价格。
比较稳妥的判断方式是：即使不计算未来跨岛线，仅凭现有TEL、Thomson Plaza、Ai Tong School和成熟社区，这个项目是否已经满足你的需求？如果答案是肯定的，未来交通升级才是额外加分，而不是购买成立的唯一理由。
