Thomson Reserve
最近的新盤，一個比一個貴。
尤其是採用新面積計算規則之後，很多買家看到接近甚至超過 $3,000 psf 的尺價，第一反應都是：Upper Thomson 也要賣到這個價格了嗎？
Thomson Reserve正是一個很典型的例子。
它位於第20郵區，項目規模達到1,268戶，雖然地鐵、學校、商場和自然環境都不錯，但如果只看表面尺價，很多人還是會覺得不便宜。
所以，判斷這個項目值不值得，不能只問「尺價高不高」，而要先回答另一個問題：現在看到的尺價，和過去項目的尺價，還是不是同一個計算標準？
預售期 10月3號
項目亮點
Thomson Reserve由原Thomson View集體出售地塊重建，地址位於1至11 Bright Hill Drive，由UOL、新加坡置地及凱德發展組成的聯合財團開發。
項目占地約5公頃，共有1,268個單位，由2棟30層及4棟21層住宅組成，戶型從兩房至五房，並規劃三大會所及80多項休閒設施。
它的幾個核心條件如下：
通過有蓋走廊，約2分鐘可達Upper Thomson地鐵站；
搭乘湯申—東海岸線，可直達Stevens、Orchard、Great World、Shenton Way等地；一站到Caldecott，可轉環線；未來也可經Bright Hill銜接跨島線；
Ai Tong School位於1公里範圍內；
Thomson Plaza就在項目對面；
鄰近自然保護區，部分單位有機會獲得較開闊、相對穩定的自然景觀。
單獨看任何一個條件，都不算市場上絕無僅有。但「地鐵、學校、商場、自然環境和大型社區」同時出現，選擇就明顯少了。
Thomson Reserve 的尺價合理嗎？
關鍵在於面積計算規則已經改變。
Thomson Reserve屬於採用Harmonisation Rule的新項目。舊規則下，空調機位等部分空間可能計入銷售面積；新規則下，這些不能實際使用的面積不再計入。
結果就是：同樣的總價，因為分母變小，新項目顯示出來的psf自然會更高。
這也是為什麼，拿Thomson Reserve的表面尺價，直接對比幾年前項目的歷史尺價，很容易得出錯誤結論。
把周邊次新項目最高尺價統一換算至相近規則。換算後，部分參考尺價大約為2864-3077psf：
這樣換算下來Thomson Reserve 作為湯申區域首個採用新面積計算規則的項目，安全參考尺價在2800-3000psf。
這裡需要說明：這些是為了縮小面積規則差異而做的估算，並不等於上述項目今天每一套單位都值這個價格，也不能代替具體單位的樓層、朝向、面積和總價比較。
但它至少說明一件事：新盤接近 $3,000 psf，不代表它一定比周邊次新房貴了三四成。在統一口徑之後，兩者之間的差距可能比表面看到的小得多。
判斷價格，更應該看總價與可用空間
買房最終支付的是總價，不是尺價。
例如，同樣是三房單位，應該比較的是：
實際室內可以使用多少空間；
有沒有過大的冷氣機位、走道或難以利用的角落；
臥室能否放下正常尺寸的床；
總價是否落在未來家庭買家的承受範圍；
同樣預算，在周邊次新項目可以買到什麼。
如果新規項目的面積更「實」，那麼它的帳面尺價雖然較高，實際每一平方英尺的使用效率卻可能更好。
反過來說，如果某個單位雖然尺價漂亮，但戶型效率較差、總價過高，或者未來接盤人群有限，也不一定是更好的選擇。
因此，Thomson Reserve真正需要比較的，不是「$2,800 psf和過去的$2,400 psf誰便宜」，而是相同總價下，能買到什麼樣的產品、地段和未來需求。
地價，是它相對容易被忽略的優勢
Thomson View地塊的收購價約為8.1億新元，摺合地價約 $1,178 psf ppr。
這個數字放在今天的新加坡土地市場裡，並不算高。尤其當部分OCR政府售地的地價已經達到或超過這一水平時，Thomson Reserve以較早的土地成本進入市場，確實擁有一定緩衝。
當然，低地價不代表發展商一定低價出售，因為售價還包括建築、融資、營銷及利潤等成本。
但土地成本會影響未來新盤的價格底部。隨著後續地塊成本繼續上升，新項目要以更低價格推出的難度也會越來越大。對買家來說，這種「舊地價」最大的意義，不是保證上漲，而是降低未來同類新盤明顯降價競爭的可能性。
1,268戶，到底是優勢還是風險？
很多人看到大型項目，會擔心未來轉售時同盤競爭太多。
這個擔心並非沒有道理。單位多，掛牌量通常也會更多；如果選到同質化嚴重、供應集中的戶型，轉售時確實可能面對價格競爭。
但大型項目也有另一面。
首先，土地規模較大，通常能夠提供更完整的園林、泳池、會所和生活設施；其次，單位數量多，有利於分攤維護成本；更重要的是，持續的成交量會讓銀行估值與買家比較更容易形成清晰基準。
以Jadescape、Parc Clematis、Stirling Residences及Treasure at Tampines為例，大型項目並不必然因為供應多而表現較差。
更準確的說法是：項目規模本身不會決定升值，真正重要的是規模能否與地鐵、學校、商業及穩定需求結合。
如果只是單位多，但位置普通、產品同質化嚴重，大盤未必占優勢；如果本身擁有較強的交通和生活屬性，大盤的成交活躍度反而可能成為轉售優勢。
第20區未來的買家從哪裡來？
一套房未來是否容易出售，最終還是要看接盤需求。
Thomson Reserve的潛在買家，不只來自想住在Upper Thomson的家庭，也可能包括：
看重Ai Tong School一公里範圍的家長；
希望靠近Bishan、Ang Mo Kio及Upper Thomson成熟配套的換房家庭；
從周邊HDB升級、但不想離開原有生活圈的居民；
重視TEL通勤，工作地點在市中心或沿線區域的買家；
希望兼顧城市便利與自然環境的自住家庭。
未來Bright Hill成為跨島線轉換站後，區域的東西向連接會進一步改善。但這部分屬於未來規劃，買家不應把尚未完成的交通利好全部提前計入今天的價格。
比較穩妥的判斷方式是：即使不計算未來跨島線，僅憑現有TEL、Thomson Plaza、Ai Tong School和成熟社區，這個項目是否已經滿足你的需求？如果答案是肯定的，未來交通升級才是額外加分，而不是購買成立的唯一理由。
