新加坡降“楼”十八掌有用吗

25天前     297
新加坡降“楼”十八掌有用吗

新加坡政府于12月15日深夜23:45左右推出新一轮房地产降温措施,过了午夜就生效,短短10几分钟的时间,买家和开发商无法赶在新政生效期做任何动作了。可能是2018年政府推出降温措施在7个小时后生效,结果导致那7个小时各大售楼处彻夜无眠,想买房的人已经把售楼处挤爆了,听说有不少买家为了抢号都闹到要打架的地步了。显然这一次政府不想再重蹈覆辙。可是,即便政府加重掌力,如进一步调高ABSD或收紧TDSR,但买家、经纪和发展商其实都已渐渐熟悉政府出招的方式,这一次出招,能压得住多久呢?

政府这次出手更重、范围更广,其中包括将ABSD上调多达15个百分点。不过,它并没有新的“大招”。大多分析师也认为,降温措施只会抑制私宅价格上涨的速度,并不会导致价格大幅下滑,明年私宅价格涨幅预料介于零至5%。虽说是突然,但其实这次降温措施有如影视剧本中所谓的“意料之外,情理之中”,乃有迹可循。

早在今年1月,副总理兼经济政策统筹部长王瑞杰和国家发展部长李智陞,都已分别在不同场合表示,政府密切关注房地产市场走势,必要时会调整政策。

上周,新加坡金融管理局发布《金融稳定评估》报告时指出,以绝对值计算,家庭债务过去一年增加了6.8%。该局在报告中警惕国人,应确保自己有能力承担长期房贷,并在做出庞大开支的决定时保持谨慎。另外,私宅价格自2020年第一季度以来,上涨了约9%。上回降温措施推出时,私宅价格前四个季度也是涨约9%。“9%”或许是政府衡量房价涨势快慢的重要指标。一旦达到这个水平,它就可能考虑出手。

新加坡降“楼”十八掌有用吗

降温措施针对投资型买家

去逛逛最新楼盘和转售私宅单位,就能感受到楼市的炽热。最近开盘的武吉知马豪华私宅项目Perfect Ten,之前预览活动的平均尺价为3400元,创下该地区价格的新高。上月开盘的克拉码头项目康宁河湾(CanningHill Piers),推出后首个周末卖出近八成,平均尺价3000元,当中有个超级豪华顶层单位以4800万元卖出,尺价为5360元。

新私宅表现强劲,带动转售私宅。不少转售私宅屋主就地起价,例如碧山的晴宇(Sky Habitat),有好几个单位要价超过1900元尺价,较近期平均成交价高出近两成。一名屋主表示,附近的四房式预购组屋售价高达67万9000元,以后转售很有可能又是另一间百万组屋。他说:“我这个单位的增值潜能很高,卖尺价1900元,怎么会贵呢?”值得一提的是,晴宇是在2012年楼市火热时推出,当时的售价从尺价1700元起跳,堪称价位最高的半市区公寓,吸引了媒体大篇幅报道。但随着隔年总偿债率(TDSR)和额外买方印花税(ABSD)等多项降温措施出炉后,楼市变得疲弱,发展商凯德集团(Capitaland)忍痛削价,中位数尺价跌至约1377元。晴宇超过三成单位是出租的,意味着不少屋主是投资型买家。从最新价格走势来看,有些人已经赚翻了天,可是不少早期买家还是“大闸蟹”,如今仍然被紧紧套牢。

这次的降温措施,将新加坡公民和永久居民购买第二套或更多房产的ABSD调高,显然是针对投资型买家,迫使他们必须更谨慎考量资金预算,提醒他们房子并非投资工具。

新加坡降“楼”十八掌有用吗

增加组屋与私宅供应 恐远水难救近火

过去一年多来,本地楼市火热并非投资型买家炒作的结果,而是处在低利率环境,市场有大量的流动资金、投资市场大起,以及住宅供应因建筑工程延误等种种原因所造成的。

尤其是受到建筑工程延误的影响,就如李智陞日前在记者会上所言,过去两年住屋的需求较强劲,是因为有更多出生于上世纪八九十年代的人已达适婚年龄,他们要搬离父母住家,婚后组织小家庭。此外,人们也担心冠病疫情导致组屋建筑工程延误,因此纷纷转向转售组屋或私宅市场。

这次政府从供应和需求两方面着手,双管齐下稳定房地产市场,并准备在接下来两年将组屋供应增加35%,明年上半年正选名单地段私宅的供应量也环比增加40%。然而,远水难救近火,这些大概要五六年后才建好的房子,根本无法满足当前的住房需求,一些人估计还是会到转售市场找房子,私宅需求应该会继续保持强劲。

更重要的是,这次的降“楼”十八掌有用吗?

的确,政府这次出手更重、范围更广,其中包括将ABSD上调多达15个百分点。不过,它并没有新的“大招”。大多分析师也认为,降温措施只会抑制私宅价格上涨的速度,并不会导致价格大幅下滑,明年私宅价格涨幅预料介于零至5%。

合登房产集团(Huttons Asia)研究部主管李思德表示,估计私宅成交量在下来一两个季度会放缓,随后又会回弹。“因为投资者喜欢新加坡的政治稳定,而首次买家仍占私宅需求的较大部分,他们并没有受到措施的影响。”

回顾过去两轮的降温措施,2013年,楼市经过了约四年才走出低谷;2018年,楼市却只花了一年多就开始复苏。由此可见,本地楼市是“越战越勇”,越来越有韧性。老实说,连冠病疫情造成的这股前所未有的经济冲击都拿楼市没辄,全球许多国家也同样正面对房价高涨的挑战。

新加坡降“楼”十八掌有用吗

市场已摸透旧招数

即便政府加重“掌力”,如进一步调高ABSD或收紧TDSR,但买家、经纪和发展商其实都已渐渐熟悉政府出招的方式,这一次出招,能压得住多久呢?

推行每一项措施,有得必有失,更严苛的措施会减低楼市的流动性,导致市场僵化、缺乏活力,对它的长期发展有着深远影响。它也可能减低新加坡对外来人才的吸引力。

在2009年至2013年初楼市火热之时,政府先后推出八轮降温措施,仍始终无法让行情冷却下来,直到2013年中祭出了TDSR这个奇招,才成功降“楼”。或许政府必须再使出像出TDSR般的奇招来镇住,否则楼市在稍微收敛之后,相信很快又会恢复元气,让江湖再度掀起“腥风血雨”。

新加坡降“楼”十八掌有用吗

转载请注明来源:狮城新闻