社论:不断完善住房基本国策

2022年10月24日   •   2394次阅读

国家发展部长李智陞10月4日在国会答问时重申,新组屋价格平稳仍可负担,本地屋价中位数与家庭收入中位数的比例,远比香港、伦敦、洛杉矶和雪梨要低。他也解释了包含土地价值的组屋定价的必要性,因为作为国家资产,土地收益并不能当做政府财政经常收入,而得划归国家储备金。作为重要的基本国策之一,公共住房政策必须与时俱进,适应时代且满足国人的需求。

在建国初期,组屋政策聚焦于两大目的。第一是解决国人的住房难题,把大量居住在卫生条件不佳,欠缺基本生活设施的贫民窟和甘榜的居民,迁移到生活机能完备的组屋区,并配合当年为发展经济而工业化的土地规划需求。第二是让更多国人通过“居者有其屋”的政策,培养对国家的主人翁意识与归属感。应当说,经过最初数十年的努力,这两个主要目标已经基本达成。

如今,因应新的时代需求,组屋的政策目标也出现了变化。鉴于我国生育率持续低迷,为年轻人提供优质住宅,鼓励他们尽早组织家庭,生儿育女,无疑也是公共住房政策的重要考虑。此前“有恒产者有恒心”的政策目标,也由于经济发展推高房地产市场,而使得组屋成为越来越多家庭的重要资产、退休理财安排,乃至投资致富的工具。这些变化导致组屋政策面对更多更复杂的挑战。

国际局势的日新月异,同样增加了组屋政策应变的压力。随着新加坡应对疫情得当,经济社会环境安全稳定,遂越来越成为全球富裕阶层青睐的宜居地。本地管理庞大财富的家族办公室数目逐年增加,就反映了这股趋势。加上政府鼓励外来人才强化新加坡的国际竞争力,稀缺的土地资源难免日益珍贵,自然也就推动房地产价格节节攀升。

尽管新建组屋仅限于国民申请,公开市场转售组屋也只进一步开放给永久居民购买,旺盛的私宅市场所催生的资产价格上涨,最终难免外溢到转售组屋,并最终导引到新组屋的定价上升。因为私宅和组屋虽然是两个市场,却又互相联动。用高价把私宅出售给外国买家的屋主,很多都不惜重金抢购转售组屋,所以才出现了近期百万元转售组屋频繁成交的现象。

政府最新一轮的组屋降温措施,规定私宅屋主在售屋15个月后,方能购买转售组屋,就是为了切断两个市场的联动关系,减缓组屋价格的上涨势头,以减轻等不及新组屋的年轻夫妇,在组屋公开市场的竞争压力。同时,建屋发展局也加快预购组屋的供应量,在2021年至2025年间计划推出10万个新单位,今明两年每年平均新建2万3000个单位,让包括年轻夫妇的首次申购者安心。

房产是很多家庭的重要资产,更是不少年长者退休理财安排的核心成分。然而,对于年轻家庭,在组屋成为资产前,它也是最大的债务负担。在当下高利率和高通货膨胀的不确定环境里,审慎规划组屋的房贷尤其关键。

作为住房,组屋可说是相当理想的选择。可是,如果把组屋当做投资致富的工具,就很可能节外生枝,给自己带来额外的风险与麻烦。

按常理,99年屋契的组屋可让三代人尽欢颜。可是,如果是抱着坐等房价上涨来脱手渔利的心态,进而在公开市场买卖,就容易产生因担心获利不足而抱怨房价不公的侥幸心理。黄金地段组屋住满10年才能转卖的规定,正是要消除国人把组屋当做投机工具或“抽中大奖”的心理。年轻夫妇选择价格廉宜的非成熟组屋区,安心养育孩子,待孩子成人,组屋区生活机能也发展完善,组屋自然就变成可观的退休资产之一。投资毕竟还是需要时间和耐心的。

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