在4月份降温措施落地后，2023年第2季度外国人在新加坡的购房量有所滑落
在 4 月底的房地产降温措施过后， 7 月初成立自己同名房地产中介公司的 Steve Tay 发现，想要在新加坡购房的外国人咨询量急剧下滑。
外国买家如今购买任何住宅物业都得缴纳 60% 的额外买家印花税 （ABSD），比之前的 30% 高出一倍。这位Steve Tay Real Estate （STRE） 执行董事表示：“许多人都在观望，并审慎评估他们的选择。”
Edmund Tie 执行长 Desmond Sim 表示：“当 2021 年 12 月外国人的 ABSD 调高至 30% 时，我们仍能说服外国买家新加坡是稳定的投资目的地，因为澳洲、加拿大、香港特区和英国也以类似的幅度上调其外国购房者的税率。”
“但60%的ABSD却表明，政府不仅仅希望外国资本进入新加坡，而是要外国人在这里扎根，为新加坡经济做出更多贡献，而非纯粹注入资金。”他补充道。
美国公民是最大的外国买家
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与分析高级副总裁孙燕清在其 7 月 19 日的报告中解析：“在4月份实施降温措施后，2023 年第2季度外国人在新加坡的购房量有所滑落，这并不令人感到意外。随着住房供应增多，私人住宅的价格也出现了缓和与稳定的迹象。”
美国公民崛起为新加坡最大的外国买家，在2023年第2季度购入最多的公寓。根据橙易产业的数据，他们取代了在2023年第1季度及2017年至2022年连续六年占据榜首的中国公民。
美国公民以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民和永久居民（PR）被豁免60%的ABSD，因为这五个国家与新加坡签订了自由贸易协定（FTA），给予其公民与新加坡公民同样的税务待遇。
7月份，向外国人（非永久居民）出售的非有地私宅新房比例下滑至1.6%，这是自1998年5月亚洲金融危机以来的最低水平。PropNex 研究与内容主管Wong Siew Ying将这一创纪录的低数据归因于4月底的 “惩罚式上调 ABSD”。
豪宅市场的需求已“枯竭”
当外国人推动核心中央区（CCR）的住房需求时，面积至少2千平方英尺的四居室单位往往最受追捧。按每平方英尺计算，位于黄金地段的顶楼空中别墅和大型公寓的溢价率最高，需求主要由中国买家推动。
第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事 Alan Cheong 表示：“该细分市场的需求已经枯竭。”
逆势而上的是超豪华公寓兰心居（Les Maisons Nassim），由香港上市公司信德控股在核心中央区第10区黄金地段打造。Edmund Tie 在 8 月 16 日发布的《2023 上半年豪宅报告》中指出，2023上半年的五大最贵非有地豪宅交易中，它占据了四席，交易额从3千万新元到4千5百万新元不等。这相当于每平方英尺5050至5727新元。
随着今年6月售出余下的两套房，共拥有14个单位的兰心居现已全部售罄。根据市区重建局（URA）的数据，这最后两套房很可能由同一买家（由外国人转为永久居民）购入，因为它们是在同一栋的一二层，期权都在 6 月 27 日发出。根据所放置的禁售令，6179平方英尺的第二层单位以3275万新元（5300新元/平方英尺）的价格售出，而第一层单位则以3076新元（5050新元/平方英尺）的价格售出，总额达到6351万新元。
8月16日，新加坡警方宣布有10人因涉嫌伪造文书、洗钱和拒捕而遭到拘捕，这让本已低迷的豪宅市场又再次受到冲击。警方于8月15日突击搜查多个地点，包括沿主教门、友和园、那森路和第3道的优质洋房（GCB）；升涛湾珍珠岛上的一栋洋房；以及利安尼山、巴德申山和汤林生路的豪华公寓。
警方查封了总值超过10亿新元的房产、豪车、现金及其他资产。根据警方8月18日的最新消息，据称共有价值8.31亿新元的105处房产被查封，包括圣升涛湾的7栋洋房和79个公寓单位，其中19个单位仍在建设中。另有19处商业与工业房产被下达了禁止处置令。
8月18日警方查封价值 8.31 亿元的105处房产，包括圣升涛湾的7栋洋房和79个公寓单位，其中19个单位仍在建设中
警方还澄清，在这些优质洋房内被捕的福建籍外国人并非业主。警方称，被捕者年龄介于31 至44岁之间，国籍包括中国、土耳其、塞浦路斯、柬埔寨和尼瓦努阿图。据说另有12人正在协助调查，警方目前仍在通缉另外8人。警方说，这些人之间互有关联。
警方缴获的其他物品包括：总值超过1.1亿新元的银行账户存款；包括外币在内的2千3百多万新元现金；250多个奢侈名牌包和手表；270多件珠宝首饰；两根金条120多台电脑和手机等电子设备；以及11份载有虚拟资产信息的文件。
打击洗钱
在新加坡警察部队（SPF）公告后，新加坡金融管理局（MAS）随之也于8月16日表示，将对违反“反洗钱规定”的金融机构采取“坚决行动”，全力打击资助恐怖主义的行为。
Edmund Tie的Desmond Sim表示：“我们可以将之视为一种积极的信号，表明新加坡在反洗钱问题上的严正态度。这提高了我们在金融界的声誉，也展示出MAS和商业事务局是如何联手打击此类洗钱活动。”
他认为，房地产经纪必须对高价房地产交易保持警惕。“这明确向行业显示，我们需要了解本身的客户，并遵守严格的反洗钱程序。”
Huttons Asia执行长Mark Yip补充道：“所有房地产销售人员在打击洗钱和腐败威胁方面都扮演着重要角色。在交易进行之前，对客户进行背景调查是一项法律规范。调查内容包括姓名、出生日期和国籍。毕竟文件可以伪造，目前并没有万无一失的方法。”
如果某交易被标记为可疑交易，又或房地产经纪对其有所怀疑，则必须通知法规部门，接着提交一份可疑交易报告。有些可疑行为包括多付房款或使用大量现金。
自2021年12月推出后，长江实业控股开发的230个单位永久地契Perfect Ten已售出97%
“核心买家群体”
STRE的Steve Tay表示，以前是以外国买家为主，如今却是主要由新加坡籍买家、新加坡永久居民和美籍华裔推动需求。
“在需求蛋糕的边缘，那些更具冒险精神的买家已然消失。如今只剩下一批想要传统属性的核心买家：靠近地铁站，靠近好学校，优质项目和信誉良好的开发商。这些本地买家积极寻求的是一居室、两居室和三居室。”第一太平戴维斯的Alan Cheong说道。
这也解释了黄金地段第10区的武吉知马地区公寓受追捧的程度。这一带的名校包括莱佛士女子小学、美以美女校、南洋小学和华侨中学。因此，学校属区的物业广受新加坡人欢迎，尤其是有学龄儿童的家庭。
示例之一是由长春产业（Allgreen Properties）开发的御景苑（Royalgreen），位于安娜马来道而毗邻武吉知马路，已于2021年完工。这座285个单位的永久地契公寓于今年4月中旬全面入伙。除了学校，这座公寓距离市区线的第6道地铁站仅数步之遥。
御景苑主要有两居室和三居室，还有一些四居室。2023年前4个月被抢购的最后30套公寓皆为两居室，根据所放置的禁售令，售价从710平方英尺的184.6万新元（2599新元/平方英尺）到689平方英尺的202.6万新元。
邻近武吉知马路，商业大亨李嘉诚的旗舰房地产公司——香港上市的长江实业控股于2021年12月18日推出拥有230个单位的永久地契Perfect Ten公寓。时间点正好在2021年12月16日的房地产降温措施出台两天后，外国人的ABSD从20%上调至30%。
Perfect Ten的销售起步缓慢，但势头从2022下半年开始变得勇猛。根据所放置的禁售令，3月至8月期间售出的单位价格从797平方英尺两居室的258.9万新元（3250新元/平方英尺）到1227平方英尺三居室的429万新元（3500新元/平方米）不等。截至8月18日，Perfect Ten已售出97%。
Perfect Ten独家拥有两居室和三居室。公寓临近市区和汤申东海岸线的史蒂芬地铁转换站，而英华学校和新加坡华文女子学校也在方圆1公里范围内。
自年初重新推出以来，拥有139个单位的经禧16号至今全部单位已售罄
购买势头飙升
自年初以来购买势头就飙升的另一个开发项目是经禧（Cairnhill）16 号，位于黄金地段第9区经禧坡的39个单位永久地契精品物业。该项目由上市公司长成控股和海天国际的合资企业——TSky Development所开发。
经禧16号于2021年底进行预售，唯反响平平，于是开发商在2022年底关闭了售楼处，以对其展厅进行全面的翻新改造。当今年年初展厅重新开放后，销售额即时猛增。
虽然大多数单位都是两居室和三居室，但该项目有9套三居室加书房和4套四居室公寓。TSky Development的销售与营销主管Kelly Ang表示，至今经禧16号全部单位已售罄。
6月至7月期间，经禧16号售出的单位包括售价215.5万新元（2781新元/平方英尺）的775平方英尺两居室、售价330万新元（3128新元/平方米）的1055平方英尺三居室、售价357.5万新元的1292平方英尺三居室加书房，以及售价560.6万新元（3215新元/平方英寸）的1744平方英尺四居室。
经禧16号售出的37套公寓中，新加坡买家占23套（62%），中国买家占5套（13.5%）。美国、缅甸和印尼公民各占两套，法国和瑞士公民各占一套。经禧16号计划于今年年底完工。
重新推出后，售出的单位起价是549 平方英尺的一居室为141.7 万新元（每平方呎 2582 新元）；872 平方英尺的二居室为216.1 万新元（每平方呎 2479 新元）；1281 平方英尺的三居室为317.8 万新元（每平方呎 2481 新元）；1496 平方英尺的四居室为397.8 万新元（每平方呎 2658 新元）。
根据8月2日所放置的禁售令，艺雅轩（The Atelier）最后出售的单位是该22层楼公寓最顶层的一套549平方英尺一居室，售价149.8万新元（2729新元/平方英尺）。因此，根据已发出的期权，该公寓已100%售罄。
艺雅轩是由上市开发商万国置业（Bukit Sembawang Estates）于2021年3月推出，距今仅两年多。步行5到7分钟即可到达纽顿地铁转换站（南北线和市区线）和著名的纽顿熟食中心。方圆1公里范围内的学校包括英华学校（初中和小学）、英华学校（巴克路）、圣约瑟夫学校（初中）和圣玛格烈小学。
