【独家解读】如何投资新加坡房地产?房地产界大咖告诉你

2023年03月21日   •   1万次阅读

2023年,有哪些投资机会?

随着边境打开,大批高净值人士开始涌入新加坡投资消费;

旅游业开始复苏,预计将带动零售空间的价格和租金……

在疫情阴影刚刚散去的2023年,面对各种变化、挑战和机遇,到底该如何管理自己的资产?

别担心,快来听听业内权威人士的投资意见!

这里有独家深度访谈,为您全方位分析投资新加坡房地产该如何投资。

INTRODUCTION

沈振伦

戴玉祥产业咨询公司总裁

超过20年房地产界从业经验,在研究与咨询、估值、基金管理、商业拓展等各方面均有丰富的经验和独到的见地,经常接受区域各大媒体访问。

01

单从您个人的观点来看,

您会投资什么?

比如说办公室、住宅、零售空间

还是工业用地?

⬆️ 点击视频,听听新加坡房地产投资哪个好?

其实单看回报率的话,相比起房地产,我个人可能会选择投资国库债券(Treasury Bonds)或者定期存款(Fixed Deposit),利率大概能达到4%左右。但是对于很多要来新加坡投资的人,要使投资组合更丰富的话,肯定要考虑房地产方面的投资。

那我们从办公室、住宅、工业用地和零售空间等方面来谈一谈它们各自的优势。

商业地产

新加坡的商业地产其实整体回报率比较低,在2%左右。早年利率低的时候,办公室还是一个不错的投资选择,但是在现在利率上涨的情况下,在短期内可能会有投资超过回报的情况出现。

住宅

投资住宅的话要看具体的项目。由于新加坡整体的房市还是很健康平稳的,所以通常不会出现暴涨的情况。但是投资新加坡的住宅依然是个不错的选择,因为新加坡房地产虽然会有不同的周期,但是长期来看价值是一直在上升的。其实理由也很简单,新加坡土地资源少但是人口多,而住房是刚性需求。

将房子租出去的回报率其实也不错,近几年上升了一些,从原本的1%-2%,升到现在的2-3%。但是总体来说,投资住宅主要还是看中新加坡的房屋本身会升值。

地段方面我会比较看好核心中央区(CCR)的房子,因为边境放开之后预计会有大量高净值的外籍人士进入新加坡,核心中央区的高档住宅肯定是他们的首选,这个区域的地价和租金肯定还要涨。举个例子,我们从去年到今年收到了不少关于顶层单位(Penthouse)的咨询,这可以反映出高档住宅的需求高涨。

工业用地

关于工业用地,前三年很多人都很看好物流仓储空间。这是因为疫情推动了网络销售,进而增加了对仓库的需求。但是我们其实不太推荐继续投资物流仓储空间,因为太多人投资,回报率已经被压缩了,以前大概5%-6%,现在在4%-5%。虽然听起来回报率仍旧相当可观,实际上风险也比较大。使用工业用地需要经过裕廊集团(JTC)的审核批准,而且新加坡工业用地的土地保有权相对较短,对长期投资不利。

零售空间和酒店

因为边境打开之后旅游业开始逐渐复苏,很多人都看好零售空间和酒店的表现。从去年年底到今年,游客明显开始变多,带动了消费,特别是在市中心乌节路和附近一带的旅游景点。酒店方面也很明显地从疫情期间的艰难状况恢复过来了,随着大批游客涌入,开始出现涨价和订不到房的状况。而且这仅仅只是第一批,预计今年还将有更多的游客进入新加坡。

02

据媒体报道,

新加坡的店屋2022年交易量

锐减四分之一,请问未来店屋

还值得投资吗?

虽然一直以来很多人都很看好投资店屋,尤其是外籍高净值人士,但是我个人其实并不太看好店屋近期的市场,如果投资的话最好谨慎一些。

2022年交易量减少四分之一的原因其实是因为2021年的成交量非常高,相较之下就显得2022年的销量没那么高。

这几年新加坡家族办公室的数量快速增长了两三倍,而政府规定家办的基金最低资产管理规模为1000万新元,且申请人须承诺在两年内增加到2000万新元。房地产作为其中很重要的投资选项之一,需求自然也会随着家办的激增不断上涨。

很多外籍人士来新加坡投资,为了避免缴交额外买方印花税(ABSD),就会选择投资商业用地,比如办公室、零售空间和店屋等。所以这几年分层地契办公项目(Strata-titled office)和店屋的市场非常火爆。

我们猜测,店屋的涨势应该差不多快到顶点了。近段时间来咨询店屋的人也没有去年那么多了。投资店屋虽然可以规避额外买房印花税,但是回报率较低,且不如分层地契零售空间容易出租。再加上现在的利率上涨,近期内投资店屋的收益可能会不太理想。

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