2023年，有哪些投資機會？
隨著邊境打開，大批高凈值人士開始湧入新加坡投資消費；
旅遊業開始復甦，預計將帶動零售空間的價格和租金……
在疫情陰影剛剛散去的2023年，面對各種變化、挑戰和機遇，到底該如何管理自己的資產？
別擔心，快來聽聽業內權威人士的投資意見！
這裡有獨家深度訪談，為您全方位分析投資新加坡房地產該如何投資。
INTRODUCTION
沈振倫
戴玉祥產業諮詢公司總裁
超過20年房地產界從業經驗，在研究與諮詢、估值、基金管理、商業拓展等各方面均有豐富的經驗和獨到的見地，經常接受區域各大媒體訪問。
01
單從您個人的觀點來看，
您會投資什麼？
比如說辦公室、住宅、零售空間
還是工業用地？
⬆️ 點擊視頻，聽聽新加坡房地產投資哪個好？
其實單看回報率的話，相比起房地產，我個人可能會選擇投資國庫債券(Treasury Bonds)或者定期存款(Fixed Deposit)，利率大概能達到4%左右。但是對於很多要來新加坡投資的人，要使投資組合更豐富的話，肯定要考慮房地產方面的投資。
那我們從辦公室、住宅、工業用地和零售空間等方面來談一談它們各自的優勢。
商業地產
新加坡的商業地產其實整體回報率比較低，在2%左右。早年利率低的時候，辦公室還是一個不錯的投資選擇，但是在現在利率上漲的情況下，在短期內可能會有投資超過回報的情況出現。
住宅
投資住宅的話要看具體的項目。由於新加坡整體的房市還是很健康平穩的，所以通常不會出現暴漲的情況。但是投資新加坡的住宅依然是個不錯的選擇，因為新加坡房地產雖然會有不同的周期，但是長期來看價值是一直在上升的。其實理由也很簡單，新加坡土地資源少但是人口多，而住房是剛性需求。
將房子租出去的回報率其實也不錯，近幾年上升了一些，從原本的1%-2%，升到現在的2-3%。但是總體來說，投資住宅主要還是看中新加坡的房屋本身會升值。
地段方面我會比較看好核心中央區（CCR）的房子，因為邊境放開之後預計會有大量高凈值的外籍人士進入新加坡，核心中央區的高檔住宅肯定是他們的首選，這個區域的地價和租金肯定還要漲。舉個例子，我們從去年到今年收到了不少關於頂層單位（Penthouse）的諮詢，這可以反映出高檔住宅的需求高漲。
工業用地
關於工業用地，前三年很多人都很看好物流倉儲空間。這是因為疫情推動了網絡銷售，進而增加了對倉庫的需求。但是我們其實不太推薦繼續投資物流倉儲空間，因為太多人投資，回報率已經被壓縮了，以前大概5%-6%，現在在4%-5%。雖然聽起來回報率仍舊相當可觀，實際上風險也比較大。使用工業用地需要經過裕廊集團（JTC）的審核批准，而且新加坡工業用地的土地保有權相對較短，對長期投資不利。
零售空間和酒店
因為邊境打開之後旅遊業開始逐漸復甦，很多人都看好零售空間和酒店的表現。從去年年底到今年，遊客明顯開始變多，帶動了消費，特別是在市中心烏節路和附近一帶的旅遊景點。酒店方面也很明顯地從疫情期間的艱難狀況恢復過來了，隨著大批遊客湧入，開始出現漲價和訂不到房的狀況。而且這僅僅只是第一批，預計今年還將有更多的遊客進入新加坡。
02
據媒體報道，
新加坡的店屋2022年交易量
銳減四分之一，請問未來店屋
還值得投資嗎？
雖然一直以來很多人都很看好投資店屋，尤其是外籍高凈值人士，但是我個人其實並不太看好店屋近期的市場，如果投資的話最好謹慎一些。
2022年交易量減少四分之一的原因其實是因為2021年的成交量非常高，相較之下就顯得2022年的銷量沒那麼高。
這幾年新加坡家族辦公室的數量快速增長了兩三倍，而政府規定家辦的基金最低資產管理規模為1000萬新元，且申請人須承諾在兩年內增加到2000萬新元。房地產作為其中很重要的投資選項之一，需求自然也會隨著家辦的激增不斷上漲。
很多外籍人士來新加坡投資，為了避免繳交額外買方印花稅（ABSD），就會選擇投資商業用地，比如辦公室、零售空間和店屋等。所以這幾年分層地契辦公項目（Strata-titled office）和店屋的市場非常火爆。
我們猜測，店屋的漲勢應該差不多快到頂點了。近段時間來諮詢店屋的人也沒有去年那麼多了。投資店屋雖然可以規避額外買房印花稅，但是回報率較低，且不如分層地契零售空間容易出租。再加上現在的利率上漲，近期內投資店屋的收益可能會不太理想。
