12月15日深夜，新加坡政府推出新一轮房地产降温措施，从调高额外买方印花税、收紧总偿债比率，到调低贷款与估值比，全方面为疫情以来逐渐升温的本地楼市降温。 新降温措施具体有哪些？为何挑这个时候推出？哪些群体受影响？zaobao.sg带你了解。
1. 此次房地产降温共有哪些措施？
此次房产降温措施分为三大方面：调高额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）、收紧总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR），以及调低组屋房贷的贷款与估值比率（ Loan-to-Value，简称LTV）。具体比率调整见下表。
此轮措施影响层面广，受影响人群包括新加坡公民、永久居民、外国人以及非个人买家。 额外买方印花税调高幅度为五至15个百分点不等，新加坡公民购买第二套房产的ABSD，从12%上调至17%，幅度最小；永久居民购买第三套或更多房产，ABSD从15%上调至30%，幅度最大。 另外，TDSR从不可超过收入的60%，下调至55%。建屋发展局组屋房贷的LTV，则从90%下调至85%。
2. 降温措施何时开始实施？有过渡期让买家调适吗？ 降温措施从前天（12月16日）开始实施，适用于今天及之后开出的选购权书（Option To Purchase，简称OTP）。
所谓选购权书，是买家和发展商在签署正式买卖契约前，须办理的一道程序，买方在行使OTP时，须付卖方一笔定金。
由于OTP从开出到签署到行使之间有一段时间，因此政府同时出台了过渡期规定。若满足以下三个条件，则不受ABSD税率调整影响：
1）卖家在12月15日或之前，向潜在买家开出OTP；
2）买家须在2022年1月5日或之前行使OTP（若OTP在2022年1月5日或之前到期，则以较早者为准）；
3）OTP在12月16日或之后未做更改。
3. 政府为何要在此时推出降温措施？
疫情以来，新加坡私宅市场和组屋转售市场始终保持活跃。私宅价格自2020年第一季度以来上升9%，组屋转售价格也在连续六年下降后迅速上升，自2020年第一季度以来增幅达15%。
尽管房价与收入比（House Price-to-Income ratio）仍低于历史平均水平，但上升趋势显著。在当前低利率环境下，私宅和转售组屋的交易数量同样居高不下。
若任其发展，房价增速高于经济基本面，后期不稳定调整的风险将增加。若未来几年利率上升，当下购买房产的贷款人也很容易受到影响。因此，政府决定此时出台房地产降温措施。
政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中， 除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。
相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点 ，明显“出拳”更重。
4. 两人以上购买房产时，ABSD怎么算？
如果买方由两人以上组成，且国籍不同，适用的ABSD税率将以较高者为准。
例如，一名第二次购买房产的新加坡公民，及一名首次购买房产的永久居民联名置产，适用的ABSD将为17%，而非5%。
此次ABSD调高，不影响那些从已预付一笔ABSD的发展商，购买组屋或执行共管公寓（EC）的联名买家，但联名购买时，至少一人必须是新加坡公民。
5. 贷款门槛（TDSR）收紧将影响哪些群体？
TDSR收紧适用于今天或之后开出选购权书（OTP）或签署买卖协议的房贷申请. 新TDSR也适用于今天或之后的增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan，简称MWL）申请。如果MWL的LTV比率不超过50%，则不受影响。
在12月16日前获得房贷的借贷人，也不受影响。
6. 已贷款人无法满足TDSR新门槛怎么办？
仍在偿付自住型房地产贷款（owner-occupied property loan）的屋主，不受新TDSR门槛影响。 至于为投资房地产贷款再融资的贷款人，新加坡金融管理局去年已为受疫情影响的贷款人提供临时TDSR豁免。除此之外，其余贷款人则将适用调整前60%的TDSR。
投资房地产贷款，包括购买住宅、商业和工业房地产的贷款，以及抵押这些房地产而取得的贷款。
7. 贷款估值比（LTV）调整适用于哪些人？何时生效？
本次LTV调整仅适用于建屋局的组屋房贷。通过金融机构取得的组屋房贷，LTV仍维持在75％。
调整后的LTV适用于今天或之后推出的新组屋销售活动，也适用于今天或之后完成转售组屋申请的买家。
以下几种情况，将适用调整前90%的LTV： 1）在今年11月及之前的组屋销售活动中，购买预购组屋（BTO）和剩余组屋的买家；
2）在今天以前完成转售组屋申请的买家（建屋局须在今天以前收到完整申请）。
8. 调低LTV意味着什么？
LTV调低意味着买家的借贷顶限将变低，但这并不代表购买组屋时需要支付的首期付款（downpayment）变高。若直接通过建屋局购买组屋，首期付款比率维持在10%。
记者：黎康
图：张进培
