12月15日深夜，新加坡政府推出新一輪房地產降溫措施，從調高額外買方印花稅、收緊總償債比率，到調低貸款與估值比，全方面為疫情以來逐漸升溫的本地樓市降溫。 新降溫措施具體有哪些？為何挑這個時候推出？哪些群體受影響？zaobao.sg帶你了解。
1. 此次房地產降溫共有哪些措施？
此次房產降溫措施分為三大方面：調高額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）、收緊總償債比率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR），以及調低組屋房貸的貸款與估值比率（ Loan-to-Value，簡稱LTV）。具體比率調整見下表。
此輪措施影響層面廣，受影響人群包括新加坡公民、永久居民、外國人以及非個人買家。 額外買方印花稅調高幅度為五至15個百分點不等，新加坡公民購買第二套房產的ABSD，從12%上調至17%，幅度最小；永久居民購買第三套或更多房產，ABSD從15%上調至30%，幅度最大。 另外，TDSR從不可超過收入的60%，下調至55%。建屋發展局組屋房貸的LTV，則從90%下調至85%。
2. 降溫措施何時開始實施？有過渡期讓買家調適嗎？ 降溫措施從前天（12月16日）開始實施，適用於今天及之後開出的選購權書（Option To Purchase，簡稱OTP）。
所謂選購權書，是買家和發展商在簽署正式買賣契約前，須辦理的一道程序，買方在行使OTP時，須付賣方一筆定金。
由於OTP從開出到簽署到行使之間有一段時間，因此政府同時出台了過渡期規定。若滿足以下三個條件，則不受ABSD稅率調整影響：
1）賣家在12月15日或之前，向潛在買家開出OTP；
2）買家須在2022年1月5日或之前行使OTP（若OTP在2022年1月5日或之前到期，則以較早者為準）；
3）OTP在12月16日或之後未做更改。
3. 政府為何要在此時推出降溫措施？
疫情以來，新加坡私宅市場和組屋轉售市場始終保持活躍。私宅價格自2020年第一季度以來上升9%，組屋轉售價格也在連續六年下降後迅速上升，自2020年第一季度以來增幅達15%。
儘管房價與收入比（House Price-to-Income ratio）仍低於歷史平均水平，但上升趨勢顯著。在當前低利率環境下，私宅和轉售組屋的交易數量同樣居高不下。
若任其發展，房價增速高於經濟基本面，後期不穩定調整的風險將增加。若未來幾年利率上升，當下購買房產的貸款人也很容易受到影響。因此，政府決定此時出台房地產降溫措施。
政府上輪降溫措施是在2018年出台，當時這個被分析師形容為「重拳出擊」的降溫措施中， 除了購買第一套房產的新加坡公民和永久居民，個人買家要繳交的ABSD都上調五個百分點。
相比之下，這輪降溫措施的ABSD上調多達15個百分點 ，明顯「出拳」更重。
4. 兩人以上購買房產時，ABSD怎麼算？
如果買方由兩人以上組成，且國籍不同，適用的ABSD稅率將以較高者為準。
例如，一名第二次購買房產的新加坡公民，及一名首次購買房產的永久居民聯名置產，適用的ABSD將為17%，而非5%。
此次ABSD調高，不影響那些從已預付一筆ABSD的發展商，購買組屋或執行共管公寓（EC）的聯名買家，但聯名購買時，至少一人必須是新加坡公民。
5. 貸款門檻（TDSR）收緊將影響哪些群體？
TDSR收緊適用於今天或之後開出選購權書（OTP）或簽署買賣協議的房貸申請. 新TDSR也適用於今天或之後的增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan，簡稱MWL）申請。如果MWL的LTV比率不超過50%，則不受影響。
在12月16日前獲得房貸的借貸人，也不受影響。
6. 已貸款人無法滿足TDSR新門檻怎麼辦？
仍在償付自住型房地產貸款（owner-occupied property loan）的屋主，不受新TDSR門檻影響。 至於為投資房地產貸款再融資的貸款人，新加坡金融管理局去年已為受疫情影響的貸款人提供臨時TDSR豁免。除此之外，其餘貸款人則將適用調整前60%的TDSR。
投資房地產貸款，包括購買住宅、商業和工業房地產的貸款，以及抵押這些房地產而取得的貸款。
7. 貸款估值比（LTV）調整適用於哪些人？何時生效？
本次LTV調整僅適用於建屋局的組屋房貸。通過金融機構取得的組屋房貸，LTV仍維持在75％。
調整後的LTV適用於今天或之後推出的新組屋銷售活動，也適用於今天或之後完成轉售組屋申請的買家。
以下幾種情況，將適用調整前90%的LTV： 1）在今年11月及之前的組屋銷售活動中，購買預購組屋（BTO）和剩餘組屋的買家；
2）在今天以前完成轉售組屋申請的買家（建屋局須在今天以前收到完整申請）。
8. 調低LTV意味著什麼？
LTV調低意味著買家的借貸頂限將變低，但這並不代表購買組屋時需要支付的首期付款（downpayment）變高。若直接通過建屋局購買組屋，首期付款比率維持在10%。
記者：黎康
圖：張進培
