总结上面的信息，如果顺利，2023年预计开售45个项目，共可提供12,488套新私宅，基本上恢复到疫情前新盘供应的数量。库存加上新房源，CCR总共可达8000多套，
RCR12000多套，OCR的库存和新增都不高，仅7000多套，明年的交易量CCR市中心区域会占到更大的比重。我们无论是新盘还是转售，2023年的销售总量会高过2022
3.3整体判断
目前，房价价格涨幅与收入增加都比较合理，但租金涨幅过高（1.1部分），因为疫情期移民涌入和新盘交房延迟，造成极大的供需失衡，希望随着2023年相对较多的新盘的交房，情况会有所缓和。下面第一幅图是新加坡过去五年房价指数趋势图，第二幅图则是新加坡过去五年消费者指数趋势图，新加坡房地产市场整体均价增长与家庭收入增长基本一致。
4思考和总结
2023年初我一个大概的判断是：2023是一个“盘整”的市场，除非大规模金融危机，或者衰退，房价不太可能下跌。核心区CCR的机会大过其他区域，因为高品质新移民富豪的进入，继续支持这个板块；另外土地开发成本日渐变高，新盘的价格会持续在高位；政府开始积极卖地，整个盘整期，交易量有望比2022年高。
投资的本质是要战胜通胀，现在能源、钢铁等等成本全部上升，与房产相关的服务链成本也都全部上升。我觉得在新加坡这样的城市里面，房地产几乎是最好，也是唯一的可以战胜通胀的投资工具。2023选择难度会加大，要提醒投资人特别注意现金流和租金回报率。
我们认为2023，从投资人角度看，有这样一些机会点：
4.1中心核心区
前面提到过去几年CCR的价格增长指数低OCR&RCR。两区之间的价格差距越来越小目前处于历史低位，在一个盘整的市场，我觉得明智的做法是升级资产，从非核心资产升级到核心资产，这样历史性的价差，提供了不错的腾挪的机会。
4.2二手市场
下图为新盘和转售楼盘价格对比图，蓝色为新盘，橙色为转售。去年四个季度，两个市场的价格都在上涨，但是新盘涨幅更大，第四季度两者之间相差68.4%，转售市场能挖掘到更好的投资机会。
4.3性价比高的大户型
从2022年延续的一个市场特征是大户型的供应量仍然短缺。从1.3部分的各户型租金对比图来看，大户型涨幅最高，最受欢迎。根据2022年的市场调查，自住人士和租客都表示，在预算合理方面，59-61%的人都希望拥有更大的居住和能提供各类活动的空间，比如居家办公。市场上性价比高的大户型，2023年会继续成为热门的首选。
（文章原载于微信公众号 冯舟说）
