總結上面的信息，如果順利，2023年預計開售45個項目，共可提供12,488套新私宅，基本上恢復到疫情前新盤供應的數量。庫存加上新房源，CCR總共可達8000多套，
RCR12000多套，OCR的庫存和新增都不高，僅7000多套，明年的交易量CCR市中心區域會占到更大的比重。我們無論是新盤還是轉售，2023年的銷售總量會高過2022
3.3整體判斷
目前，房價價格漲幅與收入增加都比較合理，但租金漲幅過高（1.1部分），因為疫情期移民湧入和新盤交房延遲，造成極大的供需失衡，希望隨著2023年相對較多的新盤的交房，情況會有所緩和。下面第一幅圖是新加坡過去五年房價指數趨勢圖，第二幅圖則是新加坡過去五年消費者指數趨勢圖，新加坡房地產市場整體均價增長與家庭收入增長基本一致。
4思考和總結
2023年初我一個大概的判斷是：2023是一個「盤整」的市場，除非大規模金融危機，或者衰退，房價不太可能下跌。核心區CCR的機會大過其他區域，因為高品質新移民富豪的進入，繼續支持這個板塊；另外土地開發成本日漸變高，新盤的價格會持續在高位；政府開始積極賣地，整個盤整期，交易量有望比2022年高。
投資的本質是要戰勝通脹，現在能源、鋼鐵等等成本全部上升，與房產相關的服務鏈成本也都全部上升。我覺得在新加坡這樣的城市裡面，房地產幾乎是最好，也是唯一的可以戰勝通脹的投資工具。2023選擇難度會加大，要提醒投資人特別注意現金流和租金回報率。
我們認為2023，從投資人角度看，有這樣一些機會點：
4.1中心核心區
前面提到過去幾年CCR的價格增長指數低OCR&RCR。兩區之間的價格差距越來越小目前處於歷史低位，在一個盤整的市場，我覺得明智的做法是升級資產，從非核心資產升級到核心資產，這樣歷史性的價差，提供了不錯的騰挪的機會。
4.2二手市場
下圖為新盤和轉售樓盤價格對比圖，藍色為新盤，橙色為轉售。去年四個季度，兩個市場的價格都在上漲，但是新盤漲幅更大，第四季度兩者之間相差68.4%，轉售市場能挖掘到更好的投資機會。
4.3性價比高的大戶型
從2022年延續的一個市場特徵是大戶型的供應量仍然短缺。從1.3部分的各戶型租金對比圖來看，大戶型漲幅最高，最受歡迎。根據2022年的市場調查，自住人士和租客都表示，在預算合理方面，59-61%的人都希望擁有更大的居住和能提供各類活動的空間，比如居家辦公。市場上性價比高的大戶型，2023年會繼續成為熱門的首選。
（文章原載於微信公眾號 馮舟說）
