上半年优质洋房 交易放缓平均售价企稳
今年上半年本地优质洋房的交易比去年明显放缓，主要受限于供应短缺、宏观经济不明朗，以及买卖双方对预期价格的差距扩大。
根据世邦魏理仕（CBRE）星期二（8月30日）发布的最新报告，今年上半年共有29个优质洋房完成交易，交易额约7亿5142万元，比去年同期少了57.7％，平均售价则企稳。
优质洋房的平均售价比去年同期上升6.3％，尺价从去年上半年每平方英尺1733元上升至1842元，比2020年的低谷反弹29.8％。上半年共有12个交易的平均尺价突破2000元，比去年的九个多，显示优质洋房的价格保持坚挺。
去年，数码经济企业家的身价因为加密货币潮和股市反弹暴涨，带动了优质洋房的交易。今年这群买家因为市场疲软而减少，上半年的买家多数是主要高管和大富豪的接班人，比如，交易额最大的彰思礼巷（Chancery Lane）42号洋房，由菲律宾富豪吴聪满的小儿媳以6606万元买下，每平方英尺价格为1931元。
另外，已故房地产大亨和酒店经营者黄添寿的孙子也以5024万元成交奥立夫路（Olive Road）14号洋房，每平方英尺1800元；卢亚公司（Luxasia）总裁锺贤民买下的加利谷弄14号洋房，成交价是1325万元，每平方英尺价格为1336元。
报告指出，自2020年优质洋房的价格不断上升以来，买卖双方的价格预期有了落差，卖方因为预期价格会再上升而坚持叫价，而买方则因为经济不确定性加剧，变得更加谨慎。
俄乌冲突拉锯延长、利率上升和经济衰退风险都为优质洋房市场带来逆风，预计下半年的交易情况将保持现有态势。不过长远来看，我国作为财富中心的地位，足以支持优质洋房的需求。
升涛湾（Sentosa Cove）的豪宅市场受到2021年降温措施的影响，今年上半年的交易比去年同期下跌36.7％，不过平均尺价则从1786元上涨至1881元，同比增幅为5.3％。今年上半年有八个升涛湾洋房完成交易，交易额达13亿零300万元。
圣淘沙公寓项目今年上半年有39个单位成交，总交易额1亿5681万元，只有去年同期的一半。去年上半年共有68个单位完成交易，总交易额是2亿4741万元。虽然成交量下跌，平均尺价则从去年的1563元上涨至1760元，增幅达12.6％。
今年共有115个核心中央区（CCR）买卖禁令（caveats）提交，总交易额达10亿7500万元。受惠于我国边境全面开放，豪华住宅的平均尺价上升2％至3200元。上半年售出最贵的是Les Maison Nassim的顶层公寓，售价为5977万元，相当于每平方英尺4953元。若以每平方英尺价计算，最高尺价的是同个项目位于四楼的单位，达5461元。世邦魏理仕认为，今年豪华公寓和升涛湾洋房的需求，在国际旅行回到疫情前的水平，以及投资者对我国的房地产有信心的驱使下保持坚韧。
开盘价与租金都更高 郊区综合发展项目比一般私宅更吃香
本地郊区综合发展项目的公寓获得投资者青睐，开盘价比区内一般私宅价格高，幅度可高达27％；租金也高出多达20％。
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部发布的最新报告显示，买家在购买中央区以外（OCR）综合项目的私宅时愿意支付更高价钱，原因是这类项目大多直接与地铁站或巴士转换站衔接，交通便利。综合项目也设有零售商场、办公楼或酒店，住户上班购物都非常方便。
报告说，六个郊区综合项目私宅部分的开盘售价都高于区内的一般新私宅价格。以2021年推出的Pasir Ris 8为例，开盘平均价为每平方英尺1617元，比区内其他同时期推出的新私宅高出14.5％。
在2015年推出的North Park Residences也有类似情况，公寓的开盘平均尺价为1365元，比区内其他新私宅高出27％。
目前新加坡有19个综合项目，其中八个坐落在中央区以外。由于数量不多，使这类项目的公寓售价和租金上涨。
例如位于榜鹅的水之都（Watertown），在今年首六个月的二卧房单位租金中位数是3100元，比区内其他公寓高出10.7％。
勿洛馨居（Bedok Residences）更受租户欢迎，租金中位数为3500元，比其他私宅高出20.7％。
租金差异在核心中央区（CCR）的综合项目更为显著。风华南岸府（South Beach Residences）的二卧房单位租金中位数是8500元，比区内其他私宅高出123.7％。
若以本地整体综合项目来看，竣工项目的公寓平均租金收益率大约是3.8％，个别项目甚至达到7.9％。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，综合项目的私宅供应不多，下一个即将开盘的综合项目是位于伦多中路（Lentor Central）的曲水伦庭（Lentor Modern）。
她认为，这个项目的需求良好，因为这是伦多区内的第一个综合项目，同时也是区内多年来的首个主要私宅项目。“区内对私宅有积压需求，相信附近有许多组屋屋主希望提升到公寓。”
| 中档私宅需求上涨 预示价格或创新高
戴玉祥产业研究部的最新报告也显示，未售的郊区私宅所剩无几，加上市场需求依旧强劲，大众私宅如曲水伦庭和位于勿洛的Sky Eden@Bedok，预计市场会反应热烈。
另一个可能在明年推出市场的综合项目是美世界附近的惹兰安娜武吉（Jalan Anak Bukit）项目。这个项目预计有700个私宅单位、150个服务公寓单位和2万1528平方英尺社区空间。
另外，一幅位于兀兰第2道的白色地段，已列入今年下半年政府售地计划的备售名单。地段可建造440个私宅单位和近84万平方英尺的商用空间。
美国联邦储备局主席鲍威尔日前表明会继续加息以抑制通货膨胀，这意味着房贷利率可能会再上升，对本地整体私宅市场来说不是件好事。
戴玉祥产业的报告指出，房地产销售活动可能因此减少，今年全年的新私宅销量可能达到1万个单位，价格上涨约8％，略低于去年的10.6％涨幅。
第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事张敏璋则预测，今年全年会有9000个新私宅单位售出，但价格可能上涨10％。
“新加坡私宅销量预计会继续上涨，发展商放缓推出新私宅项目，为投资者营造了购房抗通胀的环境。中档私宅的需求上涨，预示著大众私宅和中档私宅价格可能创下新高。”
