上半年優質洋房 交易放緩平均售價企穩
今年上半年本地優質洋房的交易比去年明顯放緩，主要受限於供應短缺、宏觀經濟不明朗，以及買賣雙方對預期價格的差距擴大。
根據世邦魏理仕（CBRE）星期二（8月30日）發布的最新報告，今年上半年共有29個優質洋房完成交易，交易額約7億5142萬元，比去年同期少了57.7％，平均售價則企穩。
優質洋房的平均售價比去年同期上升6.3％，尺價從去年上半年每平方英尺1733元上升至1842元，比2020年的低谷反彈29.8％。上半年共有12個交易的平均尺價突破2000元，比去年的九個多，顯示優質洋房的價格保持堅挺。
去年，數碼經濟企業家的身價因為加密貨幣潮和股市反彈暴漲，帶動了優質洋房的交易。今年這群買家因為市場疲軟而減少，上半年的買家多數是主要高管和大富豪的接班人，比如，交易額最大的彰思禮巷（Chancery Lane）42號洋房，由菲律賓富豪吳聰滿的小兒媳以6606萬元買下，每平方英尺價格為1931元。
另外，已故房地產大亨和酒店經營者黃添壽的孫子也以5024萬元成交奧立夫路（Olive Road）14號洋房，每平方英尺1800元；盧亞公司（Luxasia）總裁鍾賢民買下的加利谷弄14號洋房，成交價是1325萬元，每平方英尺價格為1336元。
報告指出，自2020年優質洋房的價格不斷上升以來，買賣雙方的價格預期有了落差，賣方因為預期價格會再上升而堅持叫價，而買方則因為經濟不確定性加劇，變得更加謹慎。
俄烏衝突拉鋸延長、利率上升和經濟衰退風險都為優質洋房市場帶來逆風，預計下半年的交易情況將保持現有態勢。不過長遠來看，我國作為財富中心的地位，足以支持優質洋房的需求。
升濤灣（Sentosa Cove）的豪宅市場受到2021年降溫措施的影響，今年上半年的交易比去年同期下跌36.7％，不過平均尺價則從1786元上漲至1881元，同比增幅為5.3％。今年上半年有八個升濤灣洋房完成交易，交易額達13億零300萬元。
聖淘沙公寓項目今年上半年有39個單位成交，總交易額1億5681萬元，只有去年同期的一半。去年上半年共有68個單位完成交易，總交易額是2億4741萬元。雖然成交量下跌，平均尺價則從去年的1563元上漲至1760元，增幅達12.6％。
今年共有115個核心中央區（CCR）買賣禁令（caveats）提交，總交易額達10億7500萬元。受惠於我國邊境全面開放，豪華住宅的平均尺價上升2％至3200元。上半年售出最貴的是Les Maison Nassim的頂層公寓，售價為5977萬元，相當於每平方英尺4953元。若以每平方英尺價計算，最高尺價的是同個項目位於四樓的單位，達5461元。世邦魏理仕認為，今年豪華公寓和升濤灣洋房的需求，在國際旅行回到疫情前的水平，以及投資者對我國的房地產有信心的驅使下保持堅韌。
開盤價與租金都更高 郊區綜合發展項目比一般私宅更吃香
本地郊區綜合發展項目的公寓獲得投資者青睞，開盤價比區內一般私宅價格高，幅度可高達27％；租金也高出多達20％。
橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部發布的最新報告顯示，買家在購買中央區以外（OCR）綜合項目的私宅時願意支付更高價錢，原因是這類項目大多直接與地鐵站或巴士轉換站銜接，交通便利。綜合項目也設有零售商場、辦公樓或酒店，住戶上班購物都非常方便。
報告說，六個郊區綜合項目私宅部分的開盤售價都高於區內的一般新私宅價格。以2021年推出的Pasir Ris 8為例，開盤平均價為每平方英尺1617元，比區內其他同時期推出的新私宅高出14.5％。
在2015年推出的North Park Residences也有類似情況，公寓的開盤平均尺價為1365元，比區內其他新私宅高出27％。
目前新加坡有19個綜合項目，其中八個坐落在中央區以外。由於數量不多，使這類項目的公寓售價和租金上漲。
例如位於榜鵝的水之都（Watertown），在今年首六個月的二臥房單位租金中位數是3100元，比區內其他公寓高出10.7％。
勿洛馨居（Bedok Residences）更受租戶歡迎，租金中位數為3500元，比其他私宅高出20.7％。
租金差異在核心中央區（CCR）的綜合項目更為顯著。風華南岸府（South Beach Residences）的二臥房單位租金中位數是8500元，比區內其他私宅高出123.7％。
若以本地整體綜合項目來看，竣工項目的公寓平均租金收益率大約是3.8％，個別項目甚至達到7.9％。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說，綜合項目的私宅供應不多，下一個即將開盤的綜合項目是位於倫多中路（Lentor Central）的曲水倫庭（Lentor Modern）。
她認為，這個項目的需求良好，因為這是倫多區內的第一個綜合項目，同時也是區內多年來的首個主要私宅項目。「區內對私宅有積壓需求，相信附近有許多組屋屋主希望提升到公寓。」
| 中檔私宅需求上漲 預示價格或創新高
戴玉祥產業研究部的最新報告也顯示，未售的郊區私宅所剩無幾，加上市場需求依舊強勁，大眾私宅如曲水倫庭和位於勿洛的Sky Eden@Bedok，預計市場會反應熱烈。
另一個可能在明年推出市場的綜合項目是美世界附近的惹蘭安娜武吉（Jalan Anak Bukit）項目。這個項目預計有700個私宅單位、150個服務公寓單位和2萬1528平方英尺社區空間。
另外，一幅位於兀蘭第2道的白色地段，已列入今年下半年政府售地計劃的備售名單。地段可建造440個私宅單位和近84萬平方英尺的商用空間。
美國聯邦儲備局主席鮑威爾日前表明會繼續加息以抑制通貨膨脹，這意味著房貸利率可能會再上升，對本地整體私宅市場來說不是件好事。
戴玉祥產業的報告指出，房地產銷售活動可能因此減少，今年全年的新私宅銷量可能達到1萬個單位，價格上漲約8％，略低於去年的10.6％漲幅。
第一太平戴維斯研究與諮詢部執行董事張敏璋則預測，今年全年會有9000個新私宅單位售出，但價格可能上漲10％。
「新加坡私宅銷量預計會繼續上漲，發展商放緩推出新私宅項目，為投資者營造了購房抗通脹的環境。中檔私宅的需求上漲，預示著大眾私宅和中檔私宅價格可能創下新高。」
