百万转售组屋在新加坡早已不是新闻，但近期组屋的百万售价屡创新高，购屋者又开始焦虑了。
碧山13街第194座一间双层公寓式组屋，近日以158万8000新元成交，创下碧山区及全国同类组屋新高，主要是这个单位各方面条件都很不错。
虽然该组屋单位剩余屋契只有61年，但居住面积达到1755平方英尺，还附带罕见的开放式屋顶露台，这种独特的设计在新加坡可说是万里挑一。
难怪一推出市场就吸引逾50组买家询问，最终由一对30多岁的夫妇购得。
两人多年来与父母同住，尝试申购预购组屋和剩余单位均未成功，半年前转向转售市场，终于找到理想家园。
有大型屋顶露台的组屋单位在本地非常少见，主要集中在碧山。（新明日报）
另一边厢，一间位于金文泰3道第445B座的四房式组屋，也以128万新元的成交价创下该地区的转售价新高。
该单位属于新建组屋，刚满五年最低居住年限，单位面积约为1001平方英尺，位于第34至36楼之间，属于这座40层高组屋的高楼层，视野开阔，颇具吸引力。
上述两间创新高的百万组屋都有以下共同点：
地段优越
邻近地铁站、巴士转换站、购物中心及多所名校
生活与通勤十分便利
旅居新加坡的波兰时政评论员彼得雷乌斯（Michael Petraeus）在本地网媒vulcan post撰文表达自己的看法，还推算到了2030年代后期，新加坡多数组屋的转售价可能会突破100万新元大关。
他认为，这不仅是好事，更是必然。
新加坡是在2012年出现第一间百万组屋。那是位于女皇镇美岭街一间屋龄10多年的双层公寓式组屋。过去13年里，百万组屋都是特例而并非常态。
彼得雷乌斯指出，自2022年全球通胀加剧、本地居民在经历疫情和居家办公潮后对宽敞住房需求激增以来，情况开始出现转变。
“2022年时，百万组屋交易占比不到1%；但到了2025年初，这一比例已稳步上升至超过6%，较2024年同期翻了一番。”
红色的代表百万组屋的比例。（vulcan post）
2024年，共有1035间百万组屋成交，而仅在2025年上半年，这一数字就已达到760间，达到去年全年的73.7%，涨势显著。
今年第二季共有415个百万组屋单位成交，环比增长19％，其中四房式单位168个、五房式129个、公寓式116个，全都打破各自房型的季度纪录。
更值得关注的是，另有21%的转售组屋售价落在75万至100万新元之间，以目前的趋势来看，它们未来几年很可能也会陆续加入百万行列。
换句话说，目前已有超过四分之一的转售组屋售价接近或超过百万新元。
安啦，薪金会和房价一起涨？
一般认为，薪金与房价密切相关。如何确保居民收入增长赶得上房价涨幅，使国人持续负担得起住房，是各国政府长期面临的难题。
根据新加坡统计局数据， 1979年新加坡家庭的中位月收入不足990新元，到了2024年，本地受雇居民住户月入中位数为1万1297新元，增加了近12倍。
与此同时，组屋转售价在这45年间也上涨了10倍以上。45年前的5万新元单位，今天已成了50万新元的香饽饽。而当年那些10万新元组屋，如今则是百万新元起跳。
据99.co推测，按照2025年2月转售组屋的中位成交价约63万新元来看，要突破百万门槛，转售价仍需上涨约59%。若家庭收入也同步增长至每月约1万8000新元，那么新加坡公共住房的房价收入比依然大约是4.7倍。
在彼得雷乌斯看来，房价收入比少于5倍都算是可负担得起的住屋，而组屋价格与收入的同步上扬并非空谈。
过去45年，新加坡的组屋价格走势基本与家庭收入增长相符。只要薪金涨得足够快，房价的上涨并非不可承受之重。
他的这番见解也与其他参考标准相符。
根据城市土地学会（Urban Land Institute）在《2024年亚太住房可负担性指数》的定义，房价收入比若低于5倍，就属于可负担。目前，新加坡政府组屋的房价收入比为4.7倍。
国务资政李显龙夫人何晶亦曾在2019年9月的脸书贴文中提到，“住房是否可负担”，经验法则之一就是房价中位数不超过家庭年收入中位数的5倍。
据彼得雷乌斯推算，新加坡家庭收入中位数从2011年的7040新元，涨至2024年的1万1297新元，13年间增长了接近59%。
若这一趋势得以持续，我们或将在2030年代后期，迎来百万转售组屋成为常态的时代。那是必然的现象，而且未必是令人焦虑的。
碧山13街第194座的双层公寓式组屋。（新明日报）组屋屋价上涨，有利于大屋换小屋的年长者？
位于金文泰3道第445B座的四房式组屋，以128万元成交。（Mothership）
许多退休人士在子女成年搬离后，会考虑大屋换小屋，再把中间的价差用于补充退休金。
彼得雷乌斯举例说，若房屋值100万，退休人士就能套现30万，但如果房屋只值60万，则最多只能拿到18万。
这是因为，如果将一间1000平方英尺的单位换成700平方英尺的小单位，在每平方英尺价格相近的情况下，价差就相当于总值的30%。从2025年第一季的数据来看，三房式单位中位数价格达44万新元，而五房式中位数价格72万5000新元，其价差是39%。
也就是说，在低房价环境下，虽然换屋成本较低，但所能提取的退休资金也将大幅缩水，自然也意味着“银发岁月”的生活必须勒紧裤带。
房地产平台Stacked Homes早前也估计，在没有重大外部干扰的情况下，约在2034年至2039年间，新加坡可能出现200万新元的转售组屋高价。若市场真的出现如此高价的政府组屋，即说明整体房屋价格的水平将显著提升，到时，中位转售价突破100万新元就不奇怪了，或许会成为一种常态也说不定。
