百萬轉售組屋在新加坡早已不是新聞，但近期組屋的百萬售價屢創新高，購屋者又開始焦慮了。
碧山13街第194座一間雙層公寓式組屋，近日以158萬8000新元成交，創下碧山區及全國同類組屋新高，主要是這個單位各方面條件都很不錯。
雖然該組屋單位剩餘屋契只有61年，但居住面積達到1755平方英尺，還附帶罕見的開放式屋頂露台，這種獨特的設計在新加坡可說是萬里挑一。
難怪一推出市場就吸引逾50組買家詢問，最終由一對30多歲的夫婦購得。
兩人多年來與父母同住，嘗試申購預購組屋和剩餘單位均未成功，半年前轉向轉售市場，終於找到理想家園。
有大型屋頂露台的組屋單位在本地非常少見，主要集中在碧山。（新明日報）
另一邊廂，一間位於金文泰3道第445B座的四房式組屋，也以128萬新元的成交價創下該地區的轉售價新高。
該單位屬於新建組屋，剛滿五年最低居住年限，單位面積約為1001平方英尺，位於第34至36樓之間，屬於這座40層高組屋的高樓層，視野開闊，頗具吸引力。
上述兩間創新高的百萬組屋都有以下共同點：
地段優越
鄰近地鐵站、巴士轉換站、購物中心及多所名校
生活與通勤十分便利
旅居新加坡的波蘭時政評論員彼得雷烏斯（Michael Petraeus）在本地網媒vulcan post撰文表達自己的看法，還推算到了2030年代後期，新加坡多數組屋的轉售價可能會突破100萬新元大關。
他認為，這不僅是好事，更是必然。
新加坡是在2012年出現第一間百萬組屋。那是位於女皇鎮美嶺街一間屋齡10多年的雙層公寓式組屋。過去13年里，百萬組屋都是特例而並非常態。
彼得雷烏斯指出，自2022年全球通脹加劇、本地居民在經歷疫情和居家辦公潮後對寬敞住房需求激增以來，情況開始出現轉變。
「2022年時，百萬組屋交易占比不到1%；但到了2025年初，這一比例已穩步上升至超過6%，較2024年同期翻了一番。」
紅色的代表百萬組屋的比例。（vulcan post）
2024年，共有1035間百萬組屋成交，而僅在2025年上半年，這一數字就已達到760間，達到去年全年的73.7%，漲勢顯著。
今年第二季共有415個百萬組屋單位成交，環比增長19％，其中四房式單位168個、五房式129個、公寓式116個，全都打破各自房型的季度紀錄。
更值得關注的是，另有21%的轉售組屋售價落在75萬至100萬新元之間，以目前的趨勢來看，它們未來幾年很可能也會陸續加入百萬行列。
換句話說，目前已有超過四分之一的轉售組屋售價接近或超過百萬新元。
安啦，薪金會和房價一起漲？
一般認為，薪金與房價密切相關。如何確保居民收入增長趕得上房價漲幅，使國人持續負擔得起住房，是各國政府長期面臨的難題。
根據新加坡統計局數據， 1979年新加坡家庭的中位月收入不足990新元，到了2024年，本地受僱居民住戶月入中位數為1萬1297新元，增加了近12倍。
與此同時，組屋轉售價在這45年間也上漲了10倍以上。45年前的5萬新元單位，今天已成了50萬新元的香餑餑。而當年那些10萬新元組屋，如今則是百萬新元起跳。
據99.co推測，按照2025年2月轉售組屋的中位成交價約63萬新元來看，要突破百萬門檻，轉售價仍需上漲約59%。若家庭收入也同步增長至每月約1萬8000新元，那麼新加坡公共住房的房價收入比依然大約是4.7倍。
在彼得雷烏斯看來，房價收入比少於5倍都算是可負擔得起的住屋，而組屋價格與收入的同步上揚並非空談。
過去45年，新加坡的組屋價格走勢基本與家庭收入增長相符。只要薪金漲得足夠快，房價的上漲並非不可承受之重。
他的這番見解也與其他參考標準相符。
根據城市土地學會（Urban Land Institute）在《2024年亞太住房可負擔性指數》的定義，房價收入比若低於5倍，就屬於可負擔。目前，新加坡政府組屋的房價收入比為4.7倍。
國務資政李顯龍夫人何晶亦曾在2019年9月的臉書貼文中提到，「住房是否可負擔」，經驗法則之一就是房價中位數不超過家庭年收入中位數的5倍。
據彼得雷烏斯推算，新加坡家庭收入中位數從2011年的7040新元，漲至2024年的1萬1297新元，13年間增長了接近59%。
若這一趨勢得以持續，我們或將在2030年代後期，迎來百萬轉售組屋成為常態的時代。那是必然的現象，而且未必是令人焦慮的。
碧山13街第194座的雙層公寓式組屋。（新明日報）組屋屋價上漲，有利於大屋換小屋的年長者？
位於金文泰3道第445B座的四房式組屋，以128萬元成交。（Mothership）
許多退休人士在子女成年搬離後，會考慮大屋換小屋，再把中間的價差用於補充退休金。
彼得雷烏斯舉例說，若房屋值100萬，退休人士就能套現30萬，但如果房屋只值60萬，則最多只能拿到18萬。
這是因為，如果將一間1000平方英尺的單位換成700平方英尺的小單位，在每平方英尺價格相近的情況下，價差就相當於總值的30%。從2025年第一季的數據來看，三房式單位中位數價格達44萬新元，而五房式中位數價格72萬5000新元，其價差是39%。
也就是說，在低房價環境下，雖然換屋成本較低，但所能提取的退休資金也將大幅縮水，自然也意味著「銀髮歲月」的生活必須勒緊褲帶。
房地產平台Stacked Homes早前也估計，在沒有重大外部干擾的情況下，約在2034年至2039年間，新加坡可能出現200萬新元的轉售組屋高價。若市場真的出現如此高價的政府組屋，即說明整體房屋價格的水平將顯著提升，到時，中位轉售價突破100萬新元就不奇怪了，或許會成為一種常態也說不定。
