集體出售
在新加坡有房的朋友們或許會有類似這樣的幻想：擁有一套私宅，希望它『中獎』獲得集體出售的機會並成功出售，你就能在一夜之間成為身價百萬的富翁。
這個想法的確美好，但盲目追求集體出售，對許多業主來說或許不過南柯一夢。
每一項獲得成功的集體出售的項目，背後就有不少因種種原因導致集體出售失敗的項目。那麼，能讓開發商通過集體出售買地的原因到底有哪些？小編將快速帶你理解影響集體出售成敗的關鍵。
「集體出售」到底是什麼？ 科普：集體出售
所謂集體出售，就是把兩個或以上的房地產單位，賣給一個買家，買家可以是單個開發商或多家開發商的合資聯合體。新加坡的集體出售程序，由分層地契法令（Land Titles (Strata) Act）所規定，並且必須獲得多數屋主的同意（按股份價值和分層面積計算），才能將整棟分層開發項目集體出售。
可想而知，要讓屋主同意集體出售，他們就必須獲得比起轉售市場上單獨賣出自己的房子來說，相對較為可觀的溢價，而部分屋主心中考慮的溢價可能落在大約 50% 到 60%。
另一方面，對開發商來說，集體出售市場是提供永久地契/999年地契土地以及市區中心重建用地的一大土地供應來源，並與公共土地招標計劃有著相輔相成的關係。然而，並非所有集體出售項目都能引起開發商的興趣。
影響集體出售潛力的因素 1. 容積率和土地用途集約化
簡而言之，容積率刻畫了特定地段的發展集約強度，以及可以在地段上建造的項目的高度或範圍（最大總建築面積）。例如，一個容積率為 1.4 的 10,000 平方米地段的總建築面積為 14,000 平方米，而容積率為 2.5 的相同地段，最大建築面積為 25,000 平方米。一般情況下，容積率越高，地段能建造的單位數量就越多。
有時，城市規劃者可能會上調地段的容積率，這可能會增加地段的整體潛力，因為它為土地用途集約化提供了機會。在土地未充分利用的情況下（例如稀疏的住宅項目或具有大型露天停車場的項目），他們也可能引起發展商的興趣。
2. 土地面積
然而，一些住宅項目的龐大規模，例如布萊德景（Braddell View），可能會將潛在追求者拒之門外，因為它們為發展商帶來不少風險。在新加坡，根據額外買方印花稅（ABSD）的規定，發展商有 5 年的時間建造並售出所有單位，而根據合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）制度，外國/公開上市的發展商還有額外2年時間來進行所有單位的建造和銷售。如果未能出售新項目中的所有單位，發展商將承擔高額費用和延期收費。無論是 100 間還是 2,000 間單位，發展商都必須在規定的時間內將項目售出。在這種情況下，大規模地段將比小地段帶來更大的開發風險。
成功集體出售絕非易事，如果發展項目中單位數量龐大，則可能會變得更加棘手。與擁有更多業主的項目相比，在中小型項目（通常少於 500-600 間單位）中尋求多數人的共識出售房產或許相對沒那麼艱難或具有挑戰性。值得注意的是，最近周期內備受矚目的集體出售案例獲得成功的多數項目，單位數量相對好控制：太平洋大廈（Pacific Mansion）（288間單位）；金香園（Tulip Garden）（162 間公寓和 2 間商店）；偉詩園（Park West）（432間公寓和4間商店）；和珍珠苑（Pearl Bank Apartments）（280 間公寓和 8 間商店）。
3. 價格
每件物品都有自己的價格，而如果價格合適，就有機會獲得買家。業主自然希望從他們的房產中提取最大價值，而有時候，設定更高的要價將有助於獲得一些額外的簽名，以達到必要的共識水平，讓發展項目進行集體出售。
即便如此，提高要價可能還不足以獲得發起招標所需的授權，正如文華園（Mandarin Gardens）將要價提高到創紀錄的S$29 億，但在集體出售協議到期時仍無法跨越 80% 同意出售的門檻。
此外，必須考慮的還有發展收費（development charges）和將地契年期填補（lease top-up）至全新的99年地契所需的費用，因為這些將會影響發展商願意為地段所支付的價格。
4. 轉型或住宅小區更新
新加坡的城市景觀似乎是一項持續不斷的工程。隨著政府公布振興部分地區的計劃，可能會開發更多的基礎設施/設施、提供獎勵或修改建築的容積率和高度限制。這些都會對激發重新發展地區的興致產生影響。了解附近正在發生的事情，並查看市區重建局的發展總藍圖（Urban Redevelopment Authority's Master Plan）以獲取有關土地用途的更多信息。
5. 業主簡介以及賣方印花稅（SSD）問題
對正處於集體出售活動中的許多業主來說，賣或不賣實際上是一個相當困難且至關重要的問題。雖然這個決定對一些業主來說或許直接明了，但其他人可能並不嚮往集體出售，尤其當他們已經住了很長一段時間。留在原本住宅的原因包括對房子有著深厚的感情、與鄰居的密切關係以及發展項目的獨特屬性（例如，地點方便、單位面積大）。
除了對房子的情感，尋找替代房屋的潛在高成本也可能會阻止一些業主同意集體出售。另一群可能會猶豫的業主，是那些在不到 3 年前購買集體出售項目的房產的業主，因為如果此時出售房屋，他們將不得不承擔賣方印花稅（Seller's Stamp Duty，簡稱 SSD）。
如果涉及商業和住宅單位的混合發展項目，情況會變得更加複雜，因為店主與屋主所優先考量的事項可能會有所不同，想要平衡各方不同的利益將會困難重重。
6. 新加坡政策上的改變
政策的變化難以預測更無法掌握先機。ABSD 上調以及 2018 年 7 月向發展商推出的 5% 無法退回 ABSD 對蓬勃發展的集體出售市場造成了巨大衝擊，此後市場幾乎停滯不前。
幾年前，即 2017 年 11 月，政府宣布了申請前可行性研究（PAFS），以評估整體開發對地區交通流量和擁堵情況的影響。發展商可能會因PAFS評估而無法儘可能在新項目中建造更多單位，進而影響他們為地段所準備支付的金額。
結語
以上所述影響項目集體出售潛力的諸多因素，皆超出了屋主的可控範圍。若正考慮購買轉售單位，請謹慎對待有關集體出售潛力的炒作和猜測，因為集體出售的機會往往不可預期。更重要的是，買房前務必要考慮諸如屋契租賃衰減、利潤上漲潛力及房產是否符合自身需求和財務狀況等問題。
買房切勿衝動，衝動不如慎重。
