很多人和到新加坡第一件事，就想學會分辨那棟樓是組屋。
從地點、高度、建築外立面、窗戶大小、陽台欣欣向榮的熱帶綠植上，確實很難分辨。
而新加坡的組屋政策也是各國羨慕的源泉...
一句居者有其屋，就讓全球的小屌絲們羨慕不已...
有一次在新加坡搭乘共享汽車，筆者與司機聊及新加坡的高物價，好奇問：「2024年看到一個調查，新加坡人認為要達到財務自由，需要61.2萬新幣，換算人民幣約321萬，真的夠嗎？在深圳不一定能買到一套房子！」司機笑笑說：「我們的Condo（私人公寓）更貴啊，但大部分人會住在HDB（政府組屋），最花錢的應該是育兒成本！」
瑞士財富管理公司寶盛集團（Julius Baer）2025年7月發布的《2025年全球財富及高端生活報告》，新加坡連續3年蟬聯全球生活成本最高城市。另一個由全球超逾4.5萬名房地產與城市發展專業人士組成的城市土地學會（ULI）5月發布的報告，新加坡人住宅連續第二年成為亞太地區最昂貴的地區，私人公寓平均總價約194.5萬新幣，獨立式住宅的平均總價更高達537.2萬新幣。
國際公共政策顧問機構Demographia發布的年度國際住房可負擔性調查顯示，新加坡的房價屬於「非常難以負擔」（seriously unaffordable）的水平。
但是，根據新加坡官方統計，2024年的住房自有率已經達到90.8 %，其中，將近8成（77.4%）是住在組屋，新加坡公共住房政策也讓多數人享有購屋津貼。
房價很貴，但新加坡幾乎人人有住房，人人買得起房子。
關鍵原因在於，新加坡訂定「居者有其屋」（Home Ownership for All）計劃，透過政府主導的公共住宅（組屋，HBD）開發，使絕大多數國民都能負擔得起住房。
新加坡國立大學房地產系教授程天富指出，公共組屋政策可追溯到新加坡獨立初期（1960年代），當時新加坡面臨兩大挑戰：高失業率和嚴重的住房短缺與居住環境問題，尤其是一場影響深遠的「河水山火災」使1.6萬人一夜之間失去家園，促使政府在短時間內需建造大量公共組屋，安置這些受災居民，也形成「居者有其屋」概念，不僅是解決住房短缺，讓家庭能夠「把根扎在新加坡」，居民安家後，能夠為生活和經濟打拚，並且讓他們的下一代能夠保衛國家（例如服兵役）。
新加坡的社會契約之一是讓「居者有其屋」，經過60年的努力，建屋發展局不單解決住屋稀缺和提升住房質量的問題，也超越社會的期望，政府整體上達到全國90%的高擁屋率。對新加坡居民來說，住房不僅僅是遮風擋雨的地方，更是財富積累和社會保障的關鍵引擎。
程天富說，經過約60年的推行，公共組屋政策取得了顯著成效，房屋擁有率是全世界最高的國家之一，此政策不僅解決住房問題，也是一個促進社會進步和提升的重要推動力，透過擁有房產，年輕的第二代、第三代可以在安居樂業、可負擔的基礎上，在社會階梯上逐步向上，過上比父母更好的生活；許多人擁有組屋，也可以在退休時有一筆固定的資產來幫助他們度過退休生活。
新加坡現有國土面積約735.7 平方公里，其中約87%的土地是國家所有，是在長期發展過程中，透過《土地徵用法令》徵收私人土地，並由專責的建屋發展局（HDB）負責開發組屋。公民取得組屋的不是土地所有權，而是99年的居住權，但政府必須負責組屋的管理與修繕。
獨創金融槓桿：公積金（CPF）如何讓青年輕鬆付頭期款？
張寧提到的「公積金」（CPF）是新加坡公共住宅的獨創機制之一，目的是透過定期儲蓄強制手段，促使青年更早圓夢買房。在新加坡，35歲以前，員工每月薪資須扣除20%繳交至公積金帳戶，僱主也要提撥17%，合計的37%里有23%是放入普通帳戶，用於購屋、子女教育等，8%為醫療儲蓄帳戶，6%是退休金儲蓄特別帳戶。
以新加坡大學畢業生平均起薪為5000元新幣，兩個人加起來大概是1萬新幣，每月等於帳戶至少有2300新幣的購屋金，以組屋1至3房，平均房價40至60萬計算，若是7成5的貸款，約10至15萬的頭期款，也只要工作約3.6至5.4年的公積金就足夠，且新加坡房貸償還比率保持低於25%，等於購屋者每月需支付的房貸，大多仍可從個人的公積金帳戶就足以支應。
此外，新加坡提出多種組屋購屋津貼，例如家庭首購預購組屋，最高補助12萬新幣，若是購買二手組屋，最高補助23萬新幣，並鼓勵在父母親家附近購屋，推出近居購屋津貼等。
組屋不等於貧民窟：TOD模式下的完善生活機能
新加坡在80年代開始，政府開始有意識地從長遠發展的角度建設公共運輸系統，並確立以大運量軌道交通引導城市發展的TOD模式（Transit-Oriented Development），圍繞MRT或輕軌站點，在周邊形成城鎮社區開發，打造15分鐘步行的生活圈。
新加坡政府針對組屋周遭進行完整規劃，民眾的食衣住行育樂各方面需求皆能實現，故在每個城鎮，皆設有小販中心（Hawker Center）、傳統市場、超市、購物商場等設施。
依照新加坡政府統計，組屋僅占全部社區規劃面積的57%，其他43%地區規劃包括社區中心、美食中心、購物中心、商店、工廠、醫療、學校、交通及其他功能，不僅圍繞站點布局形成的小型生活圈，保證了居住、商業、文娛、綠色開放空間在步行尺度下的可達性，將社區的43%面積出租給美食中心、購物中心、商店、工廠，可以獲得更高收入還債給政府，彌補組屋興建成本。
平均工作約4.7年可買房
根據2024年亞太住房可及性指數（Asia-Pacific Housing Affordability Index）等報告，新加坡組屋的房價與所得比例（HPI，即房價/年收入）約為4.7。這意味著以平均家庭收入計算，大約需要工作4.7年的收入就能買到一套組屋。這一數字在亞太48個城市中排名靠前（與部分澳洲城市相近），顯著優於許多高房價城市。
總之，在居者有其屋政策下，新加坡仍是全球擁屋率最高的國家之一。
