很多人和到新加坡第一件事，就想学会分辨那栋楼是组屋。
从地点、高度、建筑外立面、窗户大小、阳台欣欣向荣的热带绿植上，确实很难分辨。
而新加坡的组屋政策也是各国羡慕的源泉...
一句居者有其屋，就让全球的小屌丝们羡慕不已...
有一次在新加坡搭乘共享汽车，笔者与司机聊及新加坡的高物价，好奇问：“2024年看到一个调查，新加坡人认为要达到财务自由，需要61.2万新币，换算人民币约321万，真的够吗？在深圳不一定能买到一套房子！”司机笑笑说：“我们的Condo（私人公寓）更贵啊，但大部分人会住在HDB（政府组屋），最花钱的应该是育儿成本！”
瑞士财富管理公司宝盛集团（Julius Baer）2025年7月发布的《2025年全球财富及高端生活报告》，新加坡连续3年蝉联全球生活成本最高城市。另一个由全球超逾4.5万名房地产与城市发展专业人士组成的城市土地学会（ULI）5月发布的报告，新加坡人住宅连续第二年成为亚太地区最昂贵的地区，私人公寓平均总价约194.5万新币，独立式住宅的平均总价更高达537.2万新币。
国际公共政策顾问机构Demographia发布的年度国际住房可负担性调查显示，新加坡的房价属于“非常难以负担”（seriously unaffordable）的水平。
但是，根据新加坡官方统计，2024年的住房自有率已经达到90.8 %，其中，将近8成（77.4%）是住在组屋，新加坡公共住房政策也让多数人享有购屋津贴。
房价很贵，但新加坡几乎人人有住房，人人买得起房子。
关键原因在于，新加坡订定“居者有其屋”（Home Ownership for All）计划，透过政府主导的公共住宅（组屋，HBD）开发，使绝大多数国民都能负担得起住房。
新加坡国立大学房地产系教授程天富指出，公共组屋政策可追溯到新加坡独立初期（1960年代），当时新加坡面临两大挑战：高失业率和严重的住房短缺与居住环境问题，尤其是一场影响深远的“河水山火灾”使1.6万人一夜之间失去家园，促使政府在短时间内需建造大量公共组屋，安置这些受灾居民，也形成“居者有其屋”概念，不仅是解决住房短缺，让家庭能够“把根扎在新加坡”，居民安家后，能够为生活和经济打拼，并且让他们的下一代能够保卫国家（例如服兵役）。
新加坡的社会契约之一是让“居者有其屋”，经过60年的努力，建屋发展局不单解决住屋稀缺和提升住房质量的问题，也超越社会的期望，政府整体上达到全国90%的高拥屋率。对新加坡居民来说，住房不仅仅是遮风挡雨的地方，更是财富积累和社会保障的关键引擎。
程天富说，经过约60年的推行，公共组屋政策取得了显著成效，房屋拥有率是全世界最高的国家之一，此政策不仅解决住房问题，也是一个促进社会进步和提升的重要推动力，透过拥有房产，年轻的第二代、第三代可以在安居乐业、可负担的基础上，在社会阶梯上逐步向上，过上比父母更好的生活；许多人拥有组屋，也可以在退休时有一笔固定的资产来帮助他们度过退休生活。
新加坡现有国土面积约735.7 平方公里，其中约87%的土地是国家所有，是在长期发展过程中，透过《土地征用法令》征收私人土地，并由专责的建屋发展局（HDB）负责开发组屋。公民取得组屋的不是土地所有权，而是99年的居住权，但政府必须负责组屋的管理与修缮。
独创金融杠杆：公积金（CPF）如何让青年轻松付头期款？
张宁提到的“公积金”（CPF）是新加坡公共住宅的独创机制之一，目的是透过定期储蓄强制手段，促使青年更早圆梦买房。在新加坡，35岁以前，员工每月薪资须扣除20%缴交至公积金账户，雇主也要提拨17%，合计的37%里有23%是放入普通账户，用于购屋、子女教育等，8%为医疗储蓄账户，6%是退休金储蓄特别账户。
以新加坡大学毕业生平均起薪为5000元新币，两个人加起来大概是1万新币，每月等于账户至少有2300新币的购屋金，以组屋1至3房，平均房价40至60万计算，若是7成5的贷款，约10至15万的头期款，也只要工作约3.6至5.4年的公积金就足够，且新加坡房贷偿还比率保持低于25%，等于购屋者每月需支付的房贷，大多仍可从个人的公积金账户就足以支应。
此外，新加坡提出多种组屋购屋津贴，例如家庭首购预购组屋，最高补助12万新币，若是购买二手组屋，最高补助23万新币，并鼓励在父母亲家附近购屋，推出近居购屋津贴等。
组屋不等于贫民窟：TOD模式下的完善生活机能
新加坡在80年代开始，政府开始有意识地从长远发展的角度建设公共运输系统，并确立以大运量轨道交通引导城市发展的TOD模式（Transit-Oriented Development），围绕MRT或轻轨站点，在周边形成城镇社区开发，打造15分钟步行的生活圈。
新加坡政府针对组屋周遭进行完整规划，民众的食衣住行育乐各方面需求皆能实现，故在每个城镇，皆设有小贩中心（Hawker Center）、传统市场、超市、购物商场等设施。
依照新加坡政府统计，组屋仅占全部社区规划面积的57%，其他43%地区规划包括社区中心、美食中心、购物中心、商店、工厂、医疗、学校、交通及其他功能，不仅围绕站点布局形成的小型生活圈，保证了居住、商业、文娱、绿色开放空间在步行尺度下的可达性，将社区的43%面积出租给美食中心、购物中心、商店、工厂，可以获得更高收入还债给政府，弥补组屋兴建成本。
平均工作约4.7年可买房
根据2024年亚太住房可及性指数（Asia-Pacific Housing Affordability Index）等报告，新加坡组屋的房价与所得比例（HPI，即房价/年收入）约为4.7。这意味着以平均家庭收入计算，大约需要工作4.7年的收入就能买到一套组屋。这一数字在亚太48个城市中排名靠前（与部分澳洲城市相近），显著优于许多高房价城市。
总之，在居者有其屋政策下，新加坡仍是全球拥屋率最高的国家之一。
