售房時如何定價?
賣家不能不知的三個重點
賣家最常詢問的問題是: 我應該如何訂售價, 房子才能夠在期望的時間內賣出理想的價格？
希望房子賣出好價格是每一個賣家的共同目標. 然而定價策略的錯誤, 有時不但無法讓房子賣出高價, 反而在很長一段時間後消磨賣家的耐心, 而最後導致在價格上大幅妥協, 失去原本可以爭取到好價格的機會.
我希望以自身為客戶賣房的經驗，分享制定出售價格時需要考慮的三個重點:
1. 房子特色
很多屋主在思考售房價格時, 會先參考周邊房子的成交價, 目前其他類似單位的售價, 以及銀行的指標估價後, 決定自己賣多少.
房子的價值, 取決於很多因素：樓層, 朝向 (有無西照, 馬路吵不吵), 屋況, 裝修等.
我們要先非常清楚了解自己的房子跟其他單位相比, 優勢在哪? 假設房子樓層很高, 帶裝修, 或朝向不錯, 定價時可以定得比其他單位高一些, 先看市場反應 (一般建議1-2周為觀察期) 。如果詢問與看房很多, 表示定價方向可能對的。
如果看的很多, 但好一陣子沒有出價, 或者出價遠低於要求的售價, 那麼最好可以重新審視, 是否需要做一些調整.
如果房子屋況不好, 也建議做些簡單的刷漆, 讓屋子視覺上更明亮些.
2. 預期出售時間
俗話說, 沒有賣不出的房, 只有賣不出的價格. 如果賣家著急想賣房, 沒有時間慢慢測試市場反應. 我建議在制定價格時, 可以高於銀行估價, 但不要偏離太多. 價格上也不要刻意在同戶型單位中放得最高 .
很多時候買家在篩選房源時, 對於不熟悉的公寓, 往往會先從價格低的詢問看房起,
第一, 價格過高不合理時, 即便誠意買家, 也可能會選擇忽略不浪費時間看房.
第二，很多買家在property guru 上搜房源, 會設定預算篩選. 如果價格訂的太高, 反而因為搜索不到, 而錯過了對您房子可能有興趣的買家.
第三，訂價過高, 可能會替人作嫁衣, 讓公寓內其他售價相對合理的單位更快速成交. 最終你的房子還是乏人問津
如果你不急著賣, 定價高一點先看市場反應是可以的. 當然, 很多人有迷思覺得價格訂得很高就一定可以賣的高, 其實不然, 賣高賣低, 最終還是要看市場對這個公寓需求, 與房子本身特色。
不少賣家會發現, 在房子剛刊登出售時, 就有人來看房, 而且出價. 這種情況有時會錯誤判斷認為房子行情熱門大好, 因此把價格再往上調更高, 等待願意支付更高價的買家出現.
其實, 當房源剛刊登出售時, 最早第一波來看的買家, 根據我的經驗往往是最有可能成交的買家. 他們之所以迅速反應, 是因為密切關注這一區房產已久, 相當了解並且有誠意地等待著合適的房源出現.
這一類買家通常容易議價, 能為屋主爭取到好的價格. 一般過了第一波買家, 除非房子處於非常熱門稀缺的地段, 後期容易出現平淡期, 出價人數反而不增反減.
3. 低價心理策略
您有沒有到過商場, 看過限時大特價商品處聚集非常多的人？
一部分的人, 確實有購物需求, 但有一部分, 本來不一定有, 卻被聳動的標價與人潮吸引圍觀, 而後來成交了.
至於最終購買的價格是否超值?? 我相信不一定是. 但是商家卻成功吸引了很多潛在買家, 促成不少交易.
舉這個例子我想說的是, 有時低價策略反而會吸引買家注意. 但這並不表示你的房子會被低價賣出。
好比說, 一套房子你希望120萬成交. 那麼你覺得，售價寫135萬可商議, 與另一標題寫, 屋主誠意出售, 總價118萬起, 哪個價格會吸引的買家會比較多呢?
低價策略對於一般賣家來說, 心理上會覺得容易低賣了房子. 但事實上, 用這個定價策略而成功吸引買家看房, 競價後賣出高價的不少.
如果你的房子使用高價策略不見成效時, 也不妨試試看這個方式, 或許對你的房產出售會有幫助.
分享完這三個售房時定價的思考方向, 希望對於你未來賣房有所幫助.
