在10億洗錢案件成為新加坡和全球頭條新聞之後，房地產經紀人更加關注合規檢查。據報道，一些嫌疑人利用購買豪華公寓等方式，將非法所得的資金轉移至新加坡。這起案件牽涉到了大約60名房地產經紀人，他們正在協助警方調查。
這起案件給房地產行業敲響了警鐘，提醒了房地產經紀人在交易前要進行必要的合規檢查，以防止自己陷入法律風險。
合規檢查的重要性
根據新加坡法律，房地產經紀人有義務遵守反洗錢和反恐怖融資的規定，即在交易前要對買家進行盡職調查，包括核實其身份、資金來源和交易目的等。如果發現任何可疑的情況，代理商必須向警方報告。
這些規定旨在防止房地產市場被用作洗錢或恐怖融資的工具，維護新加坡的金融穩定和聲譽，如果代理商未能履行這些義務，可能會面臨罰款、監禁或吊銷執照等處罰。
房地產經紀人是否會受到牽連取決於他們在交易前是否進行了必要的盡職調查。對於代理商來說，此類交易的高額佣金可能難以抗拒，但也可能是資金在用於購買房產之前通過其他方式洗錢的情況。
為了幫助代理商進行合規檢查，新加坡地產代理協會（SEAA）提供了一個反洗錢（AML）網絡服務，該服務可以根據國際觀察名單、巴拿馬文件和其他資料庫檢查潛在買家的身份。它還包括破產搜索和先前的財產交易，如果買家被標記為可疑，代理商將不得不將其作為可疑交易向警方報告。
據SEAA總裁Adam Wang表示，在這起數十億美元的洗錢案之前，可能有相當多的銷售人員或代理商認為執行這些檢查只是增加了他們的管理工作，並沒有多大作用。但是，在這起案件爆發後，代理商對其潛在責任的認識不斷提高，SEAA反洗錢網絡服務的訂閱量也激增。
危險信號指標
雖然合規檢查是必要的，但並不容易。特別是當涉及到來自國外的資金時，追蹤其來源並判斷其合法性可能非常困難，因為洗錢者可能使用各種渠道和分層方法來掩蓋或「清理」資金來源。
因此，代理商需要注意一些危險信號指標，以便及時發現和報告可疑交易。根據地產代理委員會（CEA）提供的指南，以下是一些常見的危險信號指標：
買家提供的地址被認為是虛假的、買家似乎不關心他所購買的房產的經濟或投資價值、買家在短時間內購買多處房產、買家使用現金或匿名的電子貨幣支付、買家使用第三方或代理人支付、買家使用複雜的公司結構或信託安排購買房產、買家要求在交易中保持匿名或保密、買家要求在交易後迅速轉售房產等。
當然，這些指標並不一定意味著交易是非法的，也不一定涵蓋了所有可能的情況，代理商需要根據具體情況，運用自己的判斷力和常識，以及參考相關的法律和規定，來決定是否報告可疑交易。
如何防範風險
作為房地產經紀人，除了進行合規檢查和報告可疑交易外，增強反洗錢的知識和意識：
定期參加相關的培訓和研討會；在交易前要求客戶提供有效的身份證件和資金證明，保存好相關的文件和記錄；避免接受現金或匿名的電子貨幣支付，儘量使用正規的銀行渠道，如果客戶使用第三方或代理人支付，要求他們提供授權書和身份證明。
如果客戶使用公司結構或信託安排購買房產，要求他們提供相關的文件和信息，了解其最終受益人和控制人，如果客戶要求在交易中保持匿名或保密，要詢問其原因，並考慮是否合理；如果客戶要求在交易後迅速轉售房產，要詢問其動機，並注意是否有異常。
房地產經紀人在交易前要進行必要的合規檢查，以防止自己陷入法律風險，同時也要注意一些危險信號指標，以便及時發現和報告可疑交易。通過這些措施，我們可以共同維護新加坡的房地產市場的健康和安全。
