在10亿洗钱案件成为新加坡和全球头条新闻之后，房地产经纪人更加关注合规检查。据报道，一些嫌疑人利用购买豪华公寓等方式，将非法所得的资金转移至新加坡。这起案件牵涉到了大约60名房地产经纪人，他们正在协助警方调查。
这起案件给房地产行业敲响了警钟，提醒了房地产经纪人在交易前要进行必要的合规检查，以防止自己陷入法律风险。
合规检查的重要性
根据新加坡法律，房地产经纪人有义务遵守反洗钱和反恐怖融资的规定，即在交易前要对买家进行尽职调查，包括核实其身份、资金来源和交易目的等。如果发现任何可疑的情况，代理商必须向警方报告。
这些规定旨在防止房地产市场被用作洗钱或恐怖融资的工具，维护新加坡的金融稳定和声誉，如果代理商未能履行这些义务，可能会面临罚款、监禁或吊销执照等处罚。
房地产经纪人是否会受到牵连取决于他们在交易前是否进行了必要的尽职调查。对于代理商来说，此类交易的高额佣金可能难以抗拒，但也可能是资金在用于购买房产之前通过其他方式洗钱的情况。
为了帮助代理商进行合规检查，新加坡地产代理协会（SEAA）提供了一个反洗钱（AML）网络服务，该服务可以根据国际观察名单、巴拿马文件和其他数据库检查潜在买家的身份。它还包括破产搜索和先前的财产交易，如果买家被标记为可疑，代理商将不得不将其作为可疑交易向警方报告。
据SEAA总裁Adam Wang表示，在这起数十亿美元的洗钱案之前，可能有相当多的销售人员或代理商认为执行这些检查只是增加了他们的管理工作，并没有多大作用。但是，在这起案件爆发后，代理商对其潜在责任的认识不断提高，SEAA反洗钱网络服务的订阅量也激增。
危险信号指标
虽然合规检查是必要的，但并不容易。特别是当涉及到来自国外的资金时，追踪其来源并判断其合法性可能非常困难，因为洗钱者可能使用各种渠道和分层方法来掩盖或“清理”资金来源。
因此，代理商需要注意一些危险信号指标，以便及时发现和报告可疑交易。根据地产代理委员会（CEA）提供的指南，以下是一些常见的危险信号指标：
买家提供的地址被认为是虚假的、买家似乎不关心他所购买的房产的经济或投资价值、买家在短时间内购买多处房产、买家使用现金或匿名的电子货币支付、买家使用第三方或代理人支付、买家使用复杂的公司结构或信托安排购买房产、买家要求在交易中保持匿名或保密、买家要求在交易后迅速转售房产等。
当然，这些指标并不一定意味着交易是非法的，也不一定涵盖了所有可能的情况，代理商需要根据具体情况，运用自己的判断力和常识，以及参考相关的法律和规定，来决定是否报告可疑交易。
如何防范风险
作为房地产经纪人，除了进行合规检查和报告可疑交易外，增强反洗钱的知识和意识：
定期参加相关的培训和研讨会；在交易前要求客户提供有效的身份证件和资金证明，保存好相关的文件和记录；避免接受现金或匿名的电子货币支付，尽量使用正规的银行渠道，如果客户使用第三方或代理人支付，要求他们提供授权书和身份证明。
如果客户使用公司结构或信托安排购买房产，要求他们提供相关的文件和信息，了解其最终受益人和控制人，如果客户要求在交易中保持匿名或保密，要询问其原因，并考虑是否合理；如果客户要求在交易后迅速转售房产，要询问其动机，并注意是否有异常。
房地产经纪人在交易前要进行必要的合规检查，以防止自己陷入法律风险，同时也要注意一些危险信号指标，以便及时发现和报告可疑交易。通过这些措施，我们可以共同维护新加坡的房地产市场的健康和安全。
