若組屋轉售價格持續溫和上漲，政府或考慮取消現行私宅屋主購買轉售組屋前必須等待15個月的限制。
國家發展部長近日在參觀大巴窯嶺BTO項目時接受媒體訪問時表示，政府正在密切關注HDB轉售價格的走勢，並可能根據市場情況審慎檢討這項措施。
根據建屋局4月25日公布的數據，2025年第一季的HDB轉售價格環比上漲1.6%，漲幅較前兩個季度顯著放緩（2024年第四季為2.6%、第三季為2.7%）。這一趨勢為檢討相關限制提供了政策空間。
為什麼會有這項「等待期」政策？
這項「15個月等待期」措施是在2022年9月作為「降溫組合拳」之一推出的，當時HDB轉售市場熾熱，特別是五房與行政組屋的價格快速攀升。該政策規定，私宅屋主售出私宅後，需等候15個月，方可購買不享有補貼的轉售組屋。
不過，年滿55歲的年長者（及其配偶）若計劃搬入四房或更小組屋，則可豁免等待期。
政策效果逐漸減弱？
從市場數據來看，該政策初期的確壓制了五房組屋的需求與價格。合登集團高級分析師李思德指出，該政策一開始確實抑制了部分現金充裕的私宅屋主湧入HDB市場，令五房及行政組屋的銷售量和平均售價短期內回落。
然而，2024年初，首批「冷靜期」期滿的私宅屋主重新回到市場後，這類單位的需求迅速回升，轉售價格再度上漲，市場重新回到2022年第三季前的熱度。該政策似乎只有效抑制了市場15個月。
從2022年政策實施至今，百萬組屋交易逐年上升，2025年至今已有368宗五房或更大單位的百萬交易，遠高於去年同期的229宗，四房百萬交易也從去年的93宗躍升至254宗。
當前仍應謹慎調整？
儘管市場部分聲音支持取消等待期，但多位專家認為仍需審慎處理：
供應仍偏緊：特別是在成熟地段，符合五年最短居住期（MOP）的大型單位供應有限。
房價反彈風險：若等待期被過早取消，可能導致高預算買家大量回流，重新推高轉售價。
HDB市場中仍存在大量「換屋族」——從小單位換到大單位、或從舊屋搬入新屋，需求韌性依然強勁。
未來有望逐步調整
為緩解供應不足，政府加快推盤節奏，截至2025年3月已建成75,800個BTO單位，未來數年還將有更多新供應入市。
不過，即使供應提升，市場傳導效應也需1至2年時間才能顯現，因此若要撤銷等待期，應把握適當時機。
若等待期取消，會帶來哪些影響？
私宅屋主將擁有更大靈活性與規劃空間，可直接售出私宅後無縫換購HDB單位；或許不會引發市場劇烈波動，因目前HDB價格漲勢已有所緩和，BTO供應充足。
不過，目前HDB價格已從2022年第三季累計上漲近19.6%，即便未來上漲空間收窄，也不能掉以輕心。
觀察第二季走勢，決定關鍵轉折
若第二季數據顯示HDB轉售價持續溫和，市場普遍預期政府將在2025年下半年審慎考慮是否撤銷等待期。這將對打算「賣私宅買組屋」的換屋家庭帶來利好，也為市場釋放更多靈活性。
對於希望在高房價環境中「降本換居」的買家來說，接下來一個季度的政策動向，或將決定他們的下一步布局時機。
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