URA master plan
我URA總體規劃，基本上就是政府對新加坡未來10到15年的規劃。它更像是一個長期規劃，而不是短期計劃。這樣你就能知道政府未來打算在哪些地方建新房子，或者有沒有新的地鐵要開通。這些都是你能了解到的線索，告訴你未來長期會有哪些變化。是的，通過這些信息，我們就能找到機會。
中心區域的規劃
今天主要講的是市中心區域的規劃，包括Mount pleasant, Pearl's Hill, Bukit Timah Turf city, Newton, Paterson, Marina South這些區域。
其他地方區域規劃會在下一篇。
中心區域Central Region
新加坡分成幾個區域，中心區叫核心中央區，然後還有RCR,中部地區剩下的部分是城市邊緣區。然後是OCR中心區以外，也就是所說的郊區，像裕廊這些。今天我們看的是中心區，因為政府好久沒在中心區動什麼了，土地太寶貴了，他們想把這些地開發成公寓什麼的。但這是第一次，終於有一些東西在中心區開始開發了。
你政府一直把重點放在新加坡的郊區，比如你看Pungol、Tenga那些地方在改造，重點都在那裡。我覺得今年大家開始關注市中心了。以前市中心有個偏見，就是那邊的開發項目很難賺錢，所以很多人都儘量避開市中心。政府現在是想通過一些措施把需求拉回市中心。
稍微讓這裡更適合居住一些。
至於總體規劃，你可以看到他們試圖把不同的中心區域連接起來，從烏節路一直延伸到濱海南區，在這些區域之間注入生活方式元素。比如從公園連接道開始，到各種生活方式區，融合了文化遺產、休閒娛樂，這樣的規劃就是想重新喚醒「能在市中心生活」的理念。不僅僅是工作。
Marina South濱海南
首先要關注的是Marina South，最近推出的項目其實是One Marina Gardens，
很多人都在討論這個地方，比如說這裡的每平方英尺價格在這種市中心地段來說還算合理，但問題是這裡到底有沒有需求，以及政府未來有什麼規劃。如果你看看2014年到2019年，甚至到2025年的總體規劃，會發現有兩種顏色。
這邊紅色基本上是住宅區，底層帶商業，白色的話就是可以隨便用。2014年到2019年再到2025年，變化不大，主要是把兩個地塊合併了，然後調整了容積率，從5.6變成4.9和6.3。其實他們是重新劃分了土地，沒有增加住宅和商業底層面積，反而把地塊縮小了，然後再合併了兩個地塊。
2025他們加速了，因為他們發現現在大家不太看好大地塊，賣大地塊有點難，所以改成了小地塊，方便消化。特別是最近2024年，這片區域有塊地沒成交，可能是因為地太大，消化不了。所以他們決定這樣做。我覺得把地塊切分開，也讓政府有了更多的控制權。
如果某個區域的需求不強，他們還是可以保留未來的地塊，不一定非得把那塊大地賣出去。需求不夠的話，可能會影響消費者對這個區域的看法。
對了，Marina這個地方回顧過去，其實已經有一段時間沒有開發了，因為這裡是填海造陸來的土地，不是天然形成的。他們得填海，然後還需要二十多年時間才能穩定下來。土地要固化，政府有意推動這塊土地的推出。
最近一次推出的地塊其實是在這個叫「the sail」的地方，是填海後濱海區推出的第一塊土地。之後差不多有10到15年都沒再有新的地塊出來，直到今天。所以我覺得他們對這整個區域的規劃是建大約1萬個住宅，但他們是慢慢一點點放出來。我們看到的最後一塊地就是那個。
Marina Gardens大概賣出了38%，到現在大概賣了50%以上。沒錯。然後還有兩個即將推出的地塊，一個是紅色的，一個是白色的，都可以申請，還沒開始競標。這個如果順利的話，就是OMG之後的兩個新項目。一個地塊大概有390個住宅單位，另一個稍大，有775個住宅單位。
對於775那塊地，你可以看到他們把它做成了一個白地，可能是想以後開發一個購物中心，或者弄個更有檔次的東西，真正提升整個地塊和周邊環境的檔次。所以我覺得Marina South這邊還需要點時間，可能還得幾年，才能讓這片區域有點生氣，現在那裡基本上啥都沒有，就像政府在打造一個全新的住宅區一樣。
Pearl Hill珍珠山
接下來是Pearl HIll。這裡其實很有名的一個標誌叫One Pearl Bank。它是一個老牌的弧形建築，就在Outram Park旁邊還有chinatown MRT。這個新區域以前是一塊空地，現在終於有消息說要開發6000套BTO組屋，還有一些私宅，就在Outram Park地鐵站 附近。40年來，這裡都沒建過組屋，上一次還是很久以前了。
主要有幾件事要說的變化。嗯，我覺得第一件事就是組屋（BTO），如果你看2014年的圖，在outram park 地鐵站附近有三個住宅地塊，分別是7.4、3.5和3.5，他們其實把這三個地塊合併了，然後你會看到2019年整個地塊變成了4.4公頃左右，這就是新組屋要建的地方。
接下來你還能看到上面那個教育用地，他們後來在2019年把它和旁邊的地塊合併，變成了一個完整的住宅用地，容積率是5.3。就在這個5.3容積率的地塊旁邊，有個叫「Landmark」的角落地塊，現在已經全部賣出。你能看出來，政府意識到在這個區域設立教育中心可能不太合適，因為這裡不像牛車水那樣，更偏商業區，而不是學校區。
他們做的是決定把這個項目改成住宅，以GLS的形式推出，跟One pearl bank和Landmark競爭。還有那個標誌性建築往上看，你會看到藍色的2.88號地塊，2019年變成了紅色，代表住宅加商業。這是最新推出的「Union Square」。最後的變化是你看到的那個深藍色地塊，2019年時是這樣，到2025年最新的規劃會變成白色地塊。這裡就是Lower Barracks的地方。這裡會是一個公共空間，供周邊居民休閒娛樂。
如果你仔細看看，這個空間其實是和唐人街的商業區連在一起，一直延伸到Outram Park。所以這是一個很不錯的連通空間。原本這裡是空的，只有以前的下兵營，那是老警察局的位置，但現在已經改造成一個大家可以活動玩耍的地方，實現了很好的融合。嗯，不過說到總體規劃，有點遺憾的是……
我們當時其實挺期待看看這個街區 People's Park Complex 珍珠坊的拆遷進展，結果發現這地方其實挺複雜的。大家已經討論拆遷很久了，試了很多次，也失敗了。最近又失敗了，這塊地的利用率沒提高。我們能感覺到，政府最近才開始跟大家說，「嘿，我想拆掉這塊地方」，就是政府不太願意。因為這裡還是個商業活動的中心，想鼓勵有人拆了重建，但他們乾脆就是把這地方給拆沒了。那個區域的購物中心，所以說實話，這事兒很不確定，你根本不知道什麼時候會Enloc。確實是這樣。
好了，最後說一下那塊地，就是Outram Park公園上方的那塊白色地塊。它最終會被開發成一個新的綜合用途項目。我覺得從2014年到2019年都沒什麼變化，到2025年也還是一樣。所以這東西還挺新的。
預計Outram Park地鐵站上方會有新的開發項目。是的。如果這塊地和附近的7.3和9.3號小住宅地塊一起推出的話，整個區域的每平方英尺價格其實會受到影響。
Newton紐頓
這個區域主要分兩部分來看。一部分是Monk Hill區域，主要是住宅地塊，形狀挺方正的。還有Newton區的白色地塊變化，Newton那邊已經有一段時間沒什麼新動靜了。
著名的就是牛頓美食圈，有你們那著名的小販區，但除此之外，沒有什麼購物區。所以我覺得他們肯定覺得這塊地挺有潛力的，所以才想把它改成白地塊重建。
整個區域預計會有大概5000個私人住宅單位，大部分會是高層建築，因為地塊容積率是這樣的。
其實這在總體規劃里。2014年，你可以看到這個地塊以前是保留地，什麼都沒動，還沒規劃好。後來到了2019年，它被改成了粉紅色地塊，也就是商業加住宅用地， plot ratio 4.2。到了2025年，它又被改成了住宅用地，其中一個4.2的地塊是住宅，另一個地塊很有意思，被整合成了白色地塊區域的一部分。就在Newton Circle上面，Newton MRT附近。你可以看到那裡有些東西正在建設。
未來這個區域會很火，接下來四五年大家都會聊它。如果這裡能建成一個帶購物中心的商業綜合體，長期來看這地方很有潛力。你還會注意到2019年的教育用地，那塊地以前是ACS junior，等他們搬到登加後，那地就會改成住宅用地。所以你看2025年那塊地顏色是黃的還有橙的，意思就是黃色部分還在詳細規劃中，橙色部分已經變成了住宅用地。是的。看這塊地的面積和2.8的容積率，很有可能會是私人住宅。如果他們推出這種地塊，隨後再釋放類似的地塊，這確實值得關注，從中我們還能找到一些機會。
7
Paterson
好了，下一個我們要看的區域是Paterson，就在烏節地鐵站上面。
