URA master plan
我URA总体规划，基本上就是政府对新加坡未来10到15年的规划。它更像是一个长期规划，而不是短期计划。这样你就能知道政府未来打算在哪些地方建新房子，或者有没有新的地铁要开通。这些都是你能了解到的线索，告诉你未来长期会有哪些变化。是的，通过这些信息，我们就能找到机会。
中心区域的规划
今天主要讲的是市中心区域的规划，包括Mount pleasant, Pearl's Hill, Bukit Timah Turf city, Newton, Paterson, Marina South这些区域。
其他地方区域规划会在下一篇。
中心区域Central Region
新加坡分成几个区域，中心区叫核心中央区，然后还有RCR,中部地区剩下的部分是城市边缘区。然后是OCR中心区以外，也就是所说的郊区，像裕廊这些。今天我们看的是中心区，因为政府好久没在中心区动什么了，土地太宝贵了，他们想把这些地开发成公寓什么的。但这是第一次，终于有一些东西在中心区开始开发了。
你政府一直把重点放在新加坡的郊区，比如你看Pungol、Tenga那些地方在改造，重点都在那里。我觉得今年大家开始关注市中心了。以前市中心有个偏见，就是那边的开发项目很难赚钱，所以很多人都尽量避开市中心。政府现在是想通过一些措施把需求拉回市中心。
稍微让这里更适合居住一些。
至于总体规划，你可以看到他们试图把不同的中心区域连接起来，从乌节路一直延伸到滨海南区，在这些区域之间注入生活方式元素。比如从公园连接道开始，到各种生活方式区，融合了文化遗产、休闲娱乐，这样的规划就是想重新唤醒“能在市中心生活”的理念。不仅仅是工作。
Marina South滨海南
首先要关注的是Marina South，最近推出的项目其实是One Marina Gardens，
很多人都在讨论这个地方，比如说这里的每平方英尺价格在这种市中心地段来说还算合理，但问题是这里到底有没有需求，以及政府未来有什么规划。如果你看看2014年到2019年，甚至到2025年的总体规划，会发现有两种颜色。
这边红色基本上是住宅区，底层带商业，白色的话就是可以随便用。2014年到2019年再到2025年，变化不大，主要是把两个地块合并了，然后调整了容积率，从5.6变成4.9和6.3。其实他们是重新划分了土地，没有增加住宅和商业底层面积，反而把地块缩小了，然后再合并了两个地块。
2025他们加速了，因为他们发现现在大家不太看好大地块，卖大地块有点难，所以改成了小地块，方便消化。特别是最近2024年，这片区域有块地没成交，可能是因为地太大，消化不了。所以他们决定这样做。我觉得把地块切分开，也让政府有了更多的控制权。
如果某个区域的需求不强，他们还是可以保留未来的地块，不一定非得把那块大地卖出去。需求不够的话，可能会影响消费者对这个区域的看法。
对了，Marina这个地方回顾过去，其实已经有一段时间没有开发了，因为这里是填海造陆来的土地，不是天然形成的。他们得填海，然后还需要二十多年时间才能稳定下来。土地要固化，政府有意推动这块土地的推出。
最近一次推出的地块其实是在这个叫“the sail”的地方，是填海后滨海区推出的第一块土地。之后差不多有10到15年都没再有新的地块出来，直到今天。所以我觉得他们对这整个区域的规划是建大约1万个住宅，但他们是慢慢一点点放出来。我们看到的最后一块地就是那个。
Marina Gardens大概卖出了38%，到现在大概卖了50%以上。没错。然后还有两个即将推出的地块，一个是红色的，一个是白色的，都可以申请，还没开始竞标。这个如果顺利的话，就是OMG之后的两个新项目。一个地块大概有390个住宅单位，另一个稍大，有775个住宅单位。
对于775那块地，你可以看到他们把它做成了一个白地，可能是想以后开发一个购物中心，或者弄个更有档次的东西，真正提升整个地块和周边环境的档次。所以我觉得Marina South这边还需要点时间，可能还得几年，才能让这片区域有点生气，现在那里基本上啥都没有，就像政府在打造一个全新的住宅区一样。
Pearl Hill珍珠山
接下来是Pearl HIll。这里其实很有名的一个标志叫One Pearl Bank。它是一个老牌的弧形建筑，就在Outram Park旁边还有chinatown MRT。这个新区域以前是一块空地，现在终于有消息说要开发6000套BTO组屋，还有一些私宅，就在Outram Park地铁站 附近。40年来，这里都没建过组屋，上一次还是很久以前了。
主要有几件事要说的变化。嗯，我觉得第一件事就是组屋（BTO），如果你看2014年的图，在outram park 地铁站附近有三个住宅地块，分别是7.4、3.5和3.5，他们其实把这三个地块合并了，然后你会看到2019年整个地块变成了4.4公顷左右，这就是新组屋要建的地方。
接下来你还能看到上面那个教育用地，他们后来在2019年把它和旁边的地块合并，变成了一个完整的住宅用地，容积率是5.3。就在这个5.3容积率的地块旁边，有个叫“Landmark”的角落地块，现在已经全部卖出。你能看出来，政府意识到在这个区域设立教育中心可能不太合适，因为这里不像牛车水那样，更偏商业区，而不是学校区。
他们做的是决定把这个项目改成住宅，以GLS的形式推出，跟One pearl bank和Landmark竞争。还有那个标志性建筑往上看，你会看到蓝色的2.88号地块，2019年变成了红色，代表住宅加商业。这是最新推出的“Union Square”。最后的变化是你看到的那个深蓝色地块，2019年时是这样，到2025年最新的规划会变成白色地块。这里就是Lower Barracks的地方。这里会是一个公共空间，供周边居民休闲娱乐。
如果你仔细看看，这个空间其实是和唐人街的商业区连在一起，一直延伸到Outram Park。所以这是一个很不错的连通空间。原本这里是空的，只有以前的下兵营，那是老警察局的位置，但现在已经改造成一个大家可以活动玩耍的地方，实现了很好的融合。嗯，不过说到总体规划，有点遗憾的是……
我们当时其实挺期待看看这个街区 People's Park Complex 珍珠坊的拆迁进展，结果发现这地方其实挺复杂的。大家已经讨论拆迁很久了，试了很多次，也失败了。最近又失败了，这块地的利用率没提高。我们能感觉到，政府最近才开始跟大家说，“嘿，我想拆掉这块地方”，就是政府不太愿意。因为这里还是个商业活动的中心，想鼓励有人拆了重建，但他们干脆就是把这地方给拆没了。那个区域的购物中心，所以说实话，这事儿很不确定，你根本不知道什么时候会Enloc。确实是这样。
好了，最后说一下那块地，就是Outram Park公园上方的那块白色地块。它最终会被开发成一个新的综合用途项目。我觉得从2014年到2019年都没什么变化，到2025年也还是一样。所以这东西还挺新的。
预计Outram Park地铁站上方会有新的开发项目。是的。如果这块地和附近的7.3和9.3号小住宅地块一起推出的话，整个区域的每平方英尺价格其实会受到影响。
Newton纽顿
这个区域主要分两部分来看。一部分是Monk Hill区域，主要是住宅地块，形状挺方正的。还有Newton区的白色地块变化，Newton那边已经有一段时间没什么新动静了。
著名的就是牛顿美食圈，有你们那著名的小贩区，但除此之外，没有什么购物区。所以我觉得他们肯定觉得这块地挺有潜力的，所以才想把它改成白地块重建。
整个区域预计会有大概5000个私人住宅单位，大部分会是高层建筑，因为地块容积率是这样的。
其实这在总体规划里。2014年，你可以看到这个地块以前是保留地，什么都没动，还没规划好。后来到了2019年，它被改成了粉红色地块，也就是商业加住宅用地， plot ratio 4.2。到了2025年，它又被改成了住宅用地，其中一个4.2的地块是住宅，另一个地块很有意思，被整合成了白色地块区域的一部分。就在Newton Circle上面，Newton MRT附近。你可以看到那里有些东西正在建设。
未来这个区域会很火，接下来四五年大家都会聊它。如果这里能建成一个带购物中心的商业综合体，长期来看这地方很有潜力。你还会注意到2019年的教育用地，那块地以前是ACS junior，等他们搬到登加后，那地就会改成住宅用地。所以你看2025年那块地颜色是黄的还有橙的，意思就是黄色部分还在详细规划中，橙色部分已经变成了住宅用地。是的。看这块地的面积和2.8的容积率，很有可能会是私人住宅。如果他们推出这种地块，随后再释放类似的地块，这确实值得关注，从中我们还能找到一些机会。
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Paterson
好了，下一个我们要看的区域是Paterson，就在乌节地铁站上面。
