2025年第一季度，新加坡組屋轉售市場呈現「增速放緩」與「高端交易激增」的雙重態勢。
建屋發展局（HDB）預估數據顯示，這一季組屋轉售價環比增長1.5%，為過去五個季度的最低漲幅，交易量也同比下降7.7%至6392宗。
然而，百萬組屋交易量卻逆勢刷新紀錄，占整體交易的5%以上，最高成交價達113.4萬新元。
這種分化現象的背後，既有新組屋供應增加帶來的競爭，也反映了市場對稀缺資源的追逐。
轉售市場增速放緩 供需平衡下的新常態
價格漲幅收窄的三大因素
01 新組屋供應衝擊
2025年2月，HDB推出1萬餘個預購和剩餘組屋單位，創下歷史最大規模銷售活動，直接分流了轉售市場需求。
02 置換成本高企
組屋業主升級至私宅需支付額外稅費，促使更多人選擇保留現有房產，導致轉售供應減少。
03 利率與政策影響
抵押貸款利率下降雖提振購房信心，但降溫措施如貸款與估值比率（LTV）收緊，限制了部分買家的預算。
交易量下滑的長期趨勢
截至2025年3月，達到最低居住年限（MOP）的組屋數量降至6974間，為11年來最低水平，進一步壓縮了轉售市場的供應基礎。
與此同時，2025年預計推出的5.4萬個預購組屋單位將持續吸收需求，轉售交易增長空間有限。
百萬組屋交易 稀缺性與地段價值的博弈
數據背後的市場邏輯
第一季度334宗百萬交易中，90%位於成熟區，如女皇鎮、加冷黃埔等核心地段。
這類單位通常具備以下特徵：
戶型優勢
公寓式組屋因停建多年（1995年後不再新建）成為稀缺資源，成交均價達88.5萬新元。
地理位置
緊鄰地鐵站、商業中心和優質學區的單位溢價顯著，例如武吉美拉四房式組屋中位價達71萬新元，遠超非成熟區同類產品。
需求分層的深化
高收入家庭和私宅「降級者」成為百萬交易主力。
這類買家受限於私宅價格（2025年私宅中位價為154萬新元）和預購組屋收入上限（1.4萬新元/月），轉而選擇轉售市場的優質資產。
戶型與區域 市場分化的微觀表現
小戶型領漲，大戶型趨穩
三房式單位同比漲幅達10%，中位價44萬新元，主因是年輕家庭和單身人士需求增加。
公寓式組屋漲幅最低（6.2%），反映大戶型買家對價格的敏感度更高。
成熟區與非成熟區的價差擴大
成熟區四房式中位價為71萬新元，五房式達81萬新元。
非成熟區四房式中位價僅40.8萬新元，五房式為48.8萬新元。
這一差距凸顯地段對價格的主導作用，成熟區因配套成熟、交通便利，成為買家競逐的焦點。
未來展望 新組屋供應與市場韌性
01 2025年7月預購組屋亮點
HDB計劃在紅山、金文泰等7個市鎮推出5400個單位，包括優選地段（Plus）和黃金地段（Prime）項目。
例如，女皇鎮Stirling Horizon項目的四房式售價介於55.4萬至74.9萬新元，購房者可享受8%的津貼回收。
加冷黃埔Tanjong Rhu Parc Front項目的四房式起價為54.8萬新元，政府直接津貼的提高進一步降低購房門檻。
02 剩餘組屋的競爭效應
2月推出的5590個剩餘組屋中，近半數位於成熟區，售價較轉售市場低10%-15%，進一步擠壓轉售需求。
03 長期趨勢預測
分析師預計，2025年轉售價漲幅將穩定在4%-6%，低於2024年的9.6%。
隨著2025-2027年5萬個預購組屋陸續入市，市場供需矛盾有望緩解。
新加坡組屋市場正從「高速增長」轉向「理性調整」。
儘管轉售增速放緩，但百萬交易的火熱表明，核心地段和稀缺戶型仍具備長期價值。
對於普通買家而言，預購組屋的持續供應和HFE流程簡化（有效期延長至9個月）提供了更多選擇。
