2025年第一季度，新加坡组屋转售市场呈现“增速放缓”与“高端交易激增”的双重态势。
建屋发展局（HDB）预估数据显示，这一季组屋转售价环比增长1.5%，为过去五个季度的最低涨幅，交易量也同比下降7.7%至6392宗。
然而，百万组屋交易量却逆势刷新纪录，占整体交易的5%以上，最高成交价达113.4万新元。
这种分化现象的背后，既有新组屋供应增加带来的竞争，也反映了市场对稀缺资源的追逐。
转售市场增速放缓 供需平衡下的新常态
价格涨幅收窄的三大因素
01 新组屋供应冲击
2025年2月，HDB推出1万余个预购和剩余组屋单位，创下历史最大规模销售活动，直接分流了转售市场需求。
02 置换成本高企
组屋业主升级至私宅需支付额外税费，促使更多人选择保留现有房产，导致转售供应减少。
03 利率与政策影响
抵押贷款利率下降虽提振购房信心，但降温措施如贷款与估值比率（LTV）收紧，限制了部分买家的预算。
交易量下滑的长期趋势
截至2025年3月，达到最低居住年限（MOP）的组屋数量降至6974间，为11年来最低水平，进一步压缩了转售市场的供应基础。
与此同时，2025年预计推出的5.4万个预购组屋单位将持续吸收需求，转售交易增长空间有限。
百万组屋交易 稀缺性与地段价值的博弈
数据背后的市场逻辑
第一季度334宗百万交易中，90%位于成熟区，如女皇镇、加冷黄埔等核心地段。
这类单位通常具备以下特征：
户型优势
公寓式组屋因停建多年（1995年后不再新建）成为稀缺资源，成交均价达88.5万新元。
地理位置
紧邻地铁站、商业中心和优质学区的单位溢价显著，例如武吉美拉四房式组屋中位价达71万新元，远超非成熟区同类产品。
需求分层的深化
高收入家庭和私宅“降级者”成为百万交易主力。
这类买家受限于私宅价格（2025年私宅中位价为154万新元）和预购组屋收入上限（1.4万新元/月），转而选择转售市场的优质资产。
户型与区域 市场分化的微观表现
小户型领涨，大户型趋稳
三房式单位同比涨幅达10%，中位价44万新元，主因是年轻家庭和单身人士需求增加。
公寓式组屋涨幅最低（6.2%），反映大户型买家对价格的敏感度更高。
成熟区与非成熟区的价差扩大
成熟区四房式中位价为71万新元，五房式达81万新元。
非成熟区四房式中位价仅40.8万新元，五房式为48.8万新元。
这一差距凸显地段对价格的主导作用，成熟区因配套成熟、交通便利，成为买家竞逐的焦点。
未来展望 新组屋供应与市场韧性
01 2025年7月预购组屋亮点
HDB计划在红山、金文泰等7个市镇推出5400个单位，包括优选地段（Plus）和黄金地段（Prime）项目。
例如，女皇镇Stirling Horizon项目的四房式售价介于55.4万至74.9万新元，购房者可享受8%的津贴回收。
加冷黄埔Tanjong Rhu Parc Front项目的四房式起价为54.8万新元，政府直接津贴的提高进一步降低购房门槛。
02 剩余组屋的竞争效应
2月推出的5590个剩余组屋中，近半数位于成熟区，售价较转售市场低10%-15%，进一步挤压转售需求。
03 长期趋势预测
分析师预计，2025年转售价涨幅将稳定在4%-6%，低于2024年的9.6%。
随着2025-2027年5万个预购组屋陆续入市，市场供需矛盾有望缓解。
新加坡组屋市场正从“高速增长”转向“理性调整”。
尽管转售增速放缓，但百万交易的火热表明，核心地段和稀缺户型仍具备长期价值。
对于普通买家而言，预购组屋的持续供应和HFE流程简化（有效期延长至9个月）提供了更多选择。
