最近的市場讓人五味雜陳。後疫情，高利率時代的房產投資怎麼看？有什麼值得復盤的逆向思維？閒言少敘，我們直奔主題。
01 歷史總是驚人的相似 但並不一定完全複製
放水引起通脹，而通脹導致加息，這似乎是市場不可避免的一個循環。在疫情期間各國央行放了滔天大水之後，加息抗通脹是大多數人都可以預判的一個結果，但是幾乎沒有人料到這輪加息會來的如此的猛烈和決絕。長期的低利率使我們產生了麻痹心理，也讓我們對風險少了一些敬畏，這也是為什麼部分買家和投資者在前兩年超低利率的時候依然選擇了浮動貸款利率。
對於房價，低谷意味著上升，高峰意味著下降。利率亦是如此，低點固定，高點浮動。這也許可以作為之後借貸的一點借鑑。居安思危，未雨綢繆。永遠不要低估不可能的可能性。
新加坡浮動利率1m SORA過去五年走勢
02 現金流的重要性
房產投資一直有兩派，增值派和現金流派。我曾經是堅定的增值派，但現在覺得兩面派更好。增值是目的，現金流是手段。沒有現金流就很難等到增值這一天。尤其是在熊市或者高利息時代，現金流顯得愈加珍貴。投資一些現金流（租房需求和租客質量高，維護成本低），流動性好（剛需，可負擔性高）的房產，方能進可攻退可守。
最近新加坡市面上還有沒有這樣的房產？我認為有！跨國公司和科技新貴扎堆的小矽谷馬上要開盤的學區房Blossoms by the Park不出意外的話應該會是一個。它的表現能否和名字一樣花開富貴，我們拭目以待。
03 不要浪費牛市
雖說房地產是長線投資，但是每一次牛市都是去蕪存菁的好機會，甩掉負現金流或者有硬傷的房產，回籠資金，支付自住房貸款和其他債務。剩下的可以修生養息，等待機會，購入低估了的優質資產。
04 一邊擴張一邊儲蓄
投資有時候像征戰，占領了一塊地方後，會想要乘勝追擊，不計後果，直到有一天，發現已經走得太遠，而糧草還未跟上。雖然作為中產階級能夠對抗通脹的唯一方法就是投資，但是在利用槓桿的同時，也要記住現金為王。一邊擴張，一邊儲蓄。現金能夠讓我們安然度過高利率時代或者經濟疲軟期，也能讓我們在機會來臨時上前一步抓住他。開源之前儘量節流，保證現金儲備，機會總是留給有準備的人。
05 摒棄一定要還清投資房貸款的概念
有投資房的人可能會有這樣的焦慮，負債這麼多，什麼時候能還完？答案是：不必還完。
當公司發展到一定階段，想繼續擴張，就會融資。普通人也是一樣，想積累更多的資產，就需要外力。房貸是普通人可以拿到的最容易和便宜的融資。
把投資房看成做一門生意，租金是固定分紅，幫助還貸款以及支付其他費用。房子升值後，出售套現或者加按（refinance）套現做其他投資。這就是一套合格投資房的使命。
即使有條件還完貸款也不要這麼做。大部分人需要做的就是借力打力，用銀行的錢幫助自己增加資產。在新加坡貸款能力和資格是有年限的，截止日期就是我們65歲或者退休沒有收入之時。在此之前，請儘可能的利用貸款，積累財富。能讓中產階級拉開距離的往往不是賺錢的能力，而是借錢的魄力。
有些人可能要問，背這麼多貸款，一旦房市崩盤，豈不是要破產？破產的前提是全部資金放到房子裡，無力償還貸款。這也是之前說的不要拚命還投資房貸款的原因之一。手裡有閒錢的時候，可以將投資多元化，比如部分購買相對穩健的投資產品，部分做現金定存（目前新加坡一些定存利率是高於房貸利率的），以備不時之需。這樣在市場低谷的時候才可以安然度過。
06 題外話：不要拿自住房來當小白鼠
不建議用自住的房子來測試自己對市場的判斷。房子除了有投資功能，也兼具了使用價值。自住房的基本屬性是居住，不貪，不怯，買得起，住得好，就值得了。
當然每一種投資都有獲利的機會與模式，而每一個人承擔和抵禦風險的能力也基於各自擁有的財富體量。此文純粹從一個普通人的角度出發，以上所述的可能也具有一定的個人局限性，大家見仁見智。在通脹高企的時代，房產依然是抵禦通脹最好的武器之一。今年的市場意味著機會，同時也需要一點耐心和獨立思考的能力。希望大家都能夠摒除雜音，遵循宏觀趨勢，在適當的時候做出正確的選擇。
