最近的市场让人五味杂陈。后疫情，高利率时代的房产投资怎么看？有什么值得复盘的逆向思维？闲言少叙，我们直奔主题。
01 历史总是惊人的相似 但并不一定完全复制
放水引起通胀，而通胀导致加息，这似乎是市场不可避免的一个循环。在疫情期间各国央行放了滔天大水之后，加息抗通胀是大多数人都可以预判的一个结果，但是几乎没有人料到这轮加息会来的如此的猛烈和决绝。长期的低利率使我们产生了麻痹心理，也让我们对风险少了一些敬畏，这也是为什么部分买家和投资者在前两年超低利率的时候依然选择了浮动贷款利率。
对于房价，低谷意味着上升，高峰意味着下降。利率亦是如此，低点固定，高点浮动。这也许可以作为之后借贷的一点借鉴。居安思危，未雨绸缪。永远不要低估不可能的可能性。
新加坡浮动利率1m SORA过去五年走势
02 现金流的重要性
房产投资一直有两派，增值派和现金流派。我曾经是坚定的增值派，但现在觉得两面派更好。增值是目的，现金流是手段。没有现金流就很难等到增值这一天。尤其是在熊市或者高利息时代，现金流显得愈加珍贵。投资一些现金流（租房需求和租客质量高，维护成本低），流动性好（刚需，可负担性高）的房产，方能进可攻退可守。
最近新加坡市面上还有没有这样的房产？我认为有！跨国公司和科技新贵扎堆的小硅谷马上要开盘的学区房Blossoms by the Park不出意外的话应该会是一个。它的表现能否和名字一样花开富贵，我们拭目以待。
03 不要浪费牛市
虽说房地产是长线投资，但是每一次牛市都是去芜存菁的好机会，甩掉负现金流或者有硬伤的房产，回笼资金，支付自住房贷款和其他债务。剩下的可以修生养息，等待机会，购入低估了的优质资产。
04 一边扩张一边储蓄
投资有时候像征战，占领了一块地方后，会想要乘胜追击，不计后果，直到有一天，发现已经走得太远，而粮草还未跟上。虽然作为中产阶级能够对抗通胀的唯一方法就是投资，但是在利用杠杆的同时，也要记住现金为王。一边扩张，一边储蓄。现金能够让我们安然度过高利率时代或者经济疲软期，也能让我们在机会来临时上前一步抓住他。开源之前尽量节流，保证现金储备，机会总是留给有准备的人。
05 摒弃一定要还清投资房贷款的概念
有投资房的人可能会有这样的焦虑，负债这么多，什么时候能还完？答案是：不必还完。
当公司发展到一定阶段，想继续扩张，就会融资。普通人也是一样，想积累更多的资产，就需要外力。房贷是普通人可以拿到的最容易和便宜的融资。
把投资房看成做一门生意，租金是固定分红，帮助还贷款以及支付其他费用。房子升值后，出售套现或者加按（refinance）套现做其他投资。这就是一套合格投资房的使命。
即使有条件还完贷款也不要这么做。大部分人需要做的就是借力打力，用银行的钱帮助自己增加资产。在新加坡贷款能力和资格是有年限的，截止日期就是我们65岁或者退休没有收入之时。在此之前，请尽可能的利用贷款，积累财富。能让中产阶级拉开距离的往往不是赚钱的能力，而是借钱的魄力。
有些人可能要问，背这么多贷款，一旦房市崩盘，岂不是要破产？破产的前提是全部资金放到房子里，无力偿还贷款。这也是之前说的不要拚命还投资房贷款的原因之一。手里有闲钱的时候，可以将投资多元化，比如部分购买相对稳健的投资产品，部分做现金定存（目前新加坡一些定存利率是高于房贷利率的），以备不时之需。这样在市场低谷的时候才可以安然度过。
06 题外话：不要拿自住房来当小白鼠
不建议用自住的房子来测试自己对市场的判断。房子除了有投资功能，也兼具了使用价值。自住房的基本属性是居住，不贪，不怯，买得起，住得好，就值得了。
当然每一种投资都有获利的机会与模式，而每一个人承担和抵御风险的能力也基于各自拥有的财富体量。此文纯粹从一个普通人的角度出发，以上所述的可能也具有一定的个人局限性，大家见仁见智。在通胀高企的时代，房产依然是抵御通胀最好的武器之一。今年的市场意味着机会，同时也需要一点耐心和独立思考的能力。希望大家都能够摒除杂音，遵循宏观趋势，在适当的时候做出正确的选择。
