在新加坡申請房貸，你需要對總償債率Total Debt Servicing Ratio（TDSR）有所了解。本文將介紹TDSR的定義，如何計算，以及它將如何影響你的房貸。
什麼是TDSR
總償債比率規定，借款人每月總收入里最多只有 55% 可用於償還債務，這些債務包括房貸（包括正在申請的貸款）、車貸、信用卡欠款、其他個人貸款等。
新加坡政府於2013年推出了這個指標，一方面保證借款人的債務在其可承擔的範圍內，一方面保證金融機構合理地放貸。同時，這也是為了遏制房地產投機行為, 在過去，許多個人超過自身能力借了大筆貸款購買房產，意圖轉手牟利。總而言之，TDSR有助於防止高風險貸款的發放，並使銀行在評估借款人償還貸款的能力時有了標準化的框架。
所有銀行和金融機構在評估以下貸款時，都必須遵守現行的TDSR規定：
▲住房貸款Housing loans
▲住房再融資貸款Refinancing of housing loans
▲以財產擔保的貸款Loans secured by property
但以下情況下可以豁免TDSR限制：
▲您正在為現有房屋進行再融資（必須是自住房屋）
▲您將獲得一筆由多處房產（作為抵押品）擔保的小額貸款，其中總市場價值不到貸款金額的一半
▲您將獲得一筆過渡性（短期）貸款，您將在 6 個月內償還
▲您為借款不到其價值一半的房產獲得貸款（貸款價值比低於 50%）
TDSR如何影響你的房貸
TDSR適用於購買各種類型住宅的情況。
TDSR通過規定你的每月債務還款不能超過你月收入的55%，來限制你可以借款的金額——即你的貸款額度。你擁有的債務越多，比如學生貸款、汽車貸款、信用卡帳單、個人貸款等，你可能從銀行獲得的住房貸款就越少。
如何計算TDSR？
TDSR計算公式：（借款人每月債務總額/借款人每月總收入）x 100%。
如果你以聯合借款人的身份與其他人一起貸款，則TDSR將根據以下指標來計算：
▲兩個借款人的月總收入
▲兩個借款人的債務
▲貸款期限，由借款人的收入加權平均年齡決定
TDSR的計算還將考慮以下因素：
▲貸款期限
HDB房產的貸款期限上限為30年，非HDB房產為35年。
▲壓力測試利率
目前住宅房產為4%。需要滿足即使利率上升到4%，房貸借款人仍然能夠保持TDSR在55%或以下。
▲變動收入和某些金融資產
比如租金收入，將折價計算。還有，自由職業者或自僱人士，因為他們的收入不穩定，被認為是風險更高的借款人，所以一般只將這部分變動收入的70%算進月收入。
另外，如果你有股票、單位信託、債券、黃金、外幣存款和其他流動資產等金融資產，它們也可以計入你的月收入。
舉例說明：
▲固定收入
假如你月固定收入為 10000 元，那麼你每月最多可用於償還各種債務的金額為10000×55% =5500元。如果每月還有 2000 元的車貸和 1000 元的信用卡欠款需要償還，那麼用於還房貸的額度就只剩5500-2000-1000=2500 元。
▲變動收入
假如你每月固定收入為7000元，此外還有每月3000元的租金收入。那麼你的租金收入只有3000×70% =2100元算入月收入，因此你的月總收入為7000+2100=9100元。如果你此時的債務總額為3000元，那麼你的TDSR=3000/9100=33%
▲聯合借款
假如你每月有3000元的固定收入和1000元的債務。你的丈夫的月總收入為5000元，他的每月債務總額為2000元。
聯合借款人的TDSR=（每月債務總額）/（每月總收入）=3000元/8000元=37.5%
總償債率TDSRvs房貸償還比率MSR
TDSR適用於購買各種類型住宅的情況。如果你是購買組屋（HDB）和執行共管公寓（EC），那麼除了TDSR，你還必須考慮房貸償還比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）。
房貸償還比率（MSR）是指借款人每月的總收入中用於償還房貸的比例。目前房貸償還比率的上限為 30%，例如，假設你每月收入為10000元，那麼你最多只能用其中3000元來償還房貸。
TDSR 和 MSR 考慮了不同的財務因素。TDSR 考慮了借款人的所有未償還債務，包括住房、汽車、教育、信用卡等貸款。相比之下，MSR 更簡單，僅根據借款人的月收入計算。對於購買 HDB 或 EC 單位的借款人，將首先使用MSR進行評估，以計算他們每月可以償還的最高金額。此後，將進一步對買家進行第二輪評估，考慮他們所有需償還的債務是否在 TDSR 限制之內。如果借款人有未償還的債務（例如汽車貸款），則可能會影響他們的借款金額，並且他們可能無法獲得最高的 MSR 貸款金額。
如果你的 TDSR 和 MSR 過高，你可以探索以下幾個可能來降低它們：
• 償還現有債務以提高您的借貸能力，並可能有資格獲得更大的貸款
• 以較低的利率將現有貸款再融資以減少每月還款額
• 尋找產生額外收入的方法，例如自由職業或出租閒置房間
• 考慮更小和/或更便宜的房產
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