你見過200萬新幣的組屋嗎？
不是公寓，不是排屋，是組屋。
最近，直落布蘭雅31街第93B座的一個組屋單位，在房地產平台PropertyGuru上掛了218萬新幣的價。
什麼概念？新加坡組屋轉售史上，目前的最高成交紀錄是172萬8000新幣——紅山City Vue@Henderson的一個五房式單位，今年4月剛創下的。
換句話說，這套組屋的掛牌價，比歷史最高成交價還多出45萬。
注意，218萬是掛牌價，不是成交價。這套房子最終能不能以這個價賣掉，沒人知道。
而且，它還在等買家。
一、1465平方英尺，五間臥室？其實是兩個單位打通的
這個單位在Telok Blangah Parcview（直落布蘭雅園景），屬於2013年7月的預購組屋（BTO）項目，2018年底拿的鑰匙。
面積1465平方英尺，大概136平方米。放到現在的新組屋標準里，這已經算是「巨無霸」級別了——現在的新組屋，很少有超過120平方米的。
為什麼這麼大？因為它壓根就不是「一個」單位。
它是兩個相鄰的三房式單位——179號和181號——合在一起的。兩個單位之間的牆被打通了，179號單位的普通臥室牆也被拆了，做成了一個18.9米長的客餐廳。
這種操作，新加坡人有個說法，叫建屋局的「合併計劃」（HDB Conversion Scheme）。說白了就是：你買下鄰居的單位，申請打通，變成一套「霸級組屋」。但要建屋局批准，而且兩個單位得符合條件。
所以嚴格來講，這不是「建出來的大房子」，是「拼出來的大房子」。
臥室呢？房源上寫的是五間臥室、四間浴室。但你仔細想想——兩個三房式單位，每個只有一間主臥和一間普通臥，加起來最多四間。179號單位的普通臥室還被拆了，那就只剩三間。
多出來的兩間「臥室」是什麼？分析師指出，是兩個防空壕。
對，防空洞算臥室。這就是五間臥室的真相。
二、218萬天價，尺價1488，逼近全島天花板
這個價格，折算成尺價，是每平方英尺1488新幣。
什麼水平？達士嶺（Pinnacle@Duxton）的頂層四房式單位，成交尺價1500新幣，是全島組屋尺價的天花板。而這個紅山的單位，尺價已經逼近天花板了。
但你知道同一個項目、同一座樓的其他單位賣多少錢嗎？
同座組屋的三房式，低樓層63萬5，高樓層80萬。四房式，80萬到108萬。尺價範圍799到1093新幣。
這套霸級組屋的尺價，是鄰居們的1.5倍以上。
那貴在哪？賣家給的邏輯是：海景。
93B座在小區的南端，181號單位的主臥和服務陽台能看到無遮擋海景。但媒體也點出了一個關鍵問題：隨著Berlayar組屋區和大南部濱水區的開發，這個海景可能很快就被擋了。
而且，房源描述里還寫著：裝修齊全，配了一套高質量的綜合音響系統。
尺價1488新元，這個數字很關鍵。它意味著什麼？意味著這套組屋的單價，已經跟達士嶺的頂層四房式差不多了。但達士嶺在市中心，是新加坡最高的組屋，有50層樓，永久地標級的存在。
直落布蘭雅這套，是拼出來的，海景還可能被擋。花同樣的尺價，你買的是「稀缺」，還是「故事」？買家得想清楚。
三、首付50萬，月供你算過嗎？
新加坡國立大學房地產系教授程天富說得很直接。
218萬的組屋，光首付可能就要50萬新幣。
50萬首付是什麼概念？一套普通四房式組屋的總價，大概也就是這個數。
程教授還說了一句話，耐人尋味：「買家的預算如果有200多萬，可能也會考慮其他的選項，比如公寓和私宅。」
翻譯成人話：有200多萬，你幹嘛非要買組屋？
如果你真的掏218萬買組屋，貸款怎麼算？按新加坡的房貸規則，組屋貸款有MSR（Mortgage Servicing Ratio，房貸償還比率）限制——每月還款不能超過月收入的30%。假設你月入1萬6（剛好是BTO收入頂限），最多只能貸到約100萬。剩下的118萬，你得全現金。
118萬現金，什麼概念？夠在郊區買一套小公寓，再買一輛車，還剩不少。所以程教授那句話不是隨便說說的。218萬的組屋，不是普通買家能碰的。
四、491宗百萬組屋，去年最高紀錄
你可能覺得，218萬是個極端個案。但看看這幾年的數據，你會發現——百萬組屋，早就不是新聞了。
今年第二季，百萬組屋成交量達到491個，占整體轉售交易的7.7%，有史以來最高。
兀蘭，一個曾經被認為是「偏遠地區」的地方，今年已經有霸級組屋賣到127萬，兩間單位同時突破120萬大關。
碧山，雙層公寓式組屋，158萬8000成交。
紅山一帶，一個只剩45年屋契的四房式單位，居然賣了153萬。
45年屋契，153萬。平均每年3萬4。
這不是組屋，這是「彩票」。
491宗百萬組屋，占整體交易量的7.7%。這個比例意味著什麼？意味著每賣出13套組屋，就有一套是百萬級別的。2020年這個比例還不到1%。
五年時間，從1%漲到7.7%，翻了將近8倍。這不是個別現象，是趨勢。百萬組屋從「新聞」變成「常態」，只用了五年。下一個五年，200萬組屋會不會也變成「常態」？沒人知道，但方向已經很明顯了。
五、兩把火：私宅屋主不用等，EC政策收緊
為什麼會變成這樣？兩把火在燒。
第一把火：私宅屋主不用等15個月了。
今年7月28日起，私宅業主賣房後無需再等15個月，就可以直接買轉售組屋，不限面積，不限類型。
可以說，這些私宅屋主會去買更大、更成熟地區的轉售組屋，而這些組屋「很多成交價都是過百萬的」。
第二把火：EC政策收緊。
今年5月，政府收緊了執行共管公寓（EC）政策，最低居住年限從5年延長到10年，還取消了延遲付款計劃。
也就說部分原本考慮EC的買家，可能會轉向百萬組屋市場。
一邊是私宅屋主湧入組屋市場，一邊是EC買家被迫轉向組屋。需求端在擴，供應端呢？組屋總量就那麼多，霸級組屋全島只剩約2900個，大部分還在兀蘭。
僧多粥少，價格能不高嗎？
這兩把火，燒的是同一個方向——把購買力往組屋市場趕。私宅屋主賣了房子，不用等，直接進場；EC買家被收緊政策擠出來，也轉向組屋。需求在增加，但供應端幾乎沒變。
霸級組屋全島2900個，聽起來不少，但大部分在兀蘭，成熟區的更少。直落布蘭雅這種地段，可能一隻手數得過來。這種供需失衡，不是短期能解決的。
六、有人覺得不貴，有人潑冷水
也有人覺得，這個價格不算離譜。畢竟，霸級組屋全島只有約2900個，大部分還在兀蘭。直落布蘭雅這種成熟區，海景房更稀缺。
但市場火熱，不代表所有人都看好。
新加坡國立大學房地產系教授程天富，就潑了一盆冷水。
他指出，轉售組屋價格過去三個季度已經下滑了約4%，短期內不太可能出現200萬的成交。
而且組屋市場整體成交量也在跌。今年第二季，組屋轉售成交量6396個，同比下跌9.9%，是六年來同期最低。
所以218萬到底能不能賣掉？
沒人知道。但這個掛牌價本身，已經說明了一個問題：在新加坡，組屋正在變成一種「奢侈品」。
程教授說的「三個季度跌4%」，跟「百萬組屋創新高」看似矛盾，其實是同一件事的兩面——市場在分化。普通組屋在降溫，高端組屋在發燒。成交量跌了9.9%，但百萬組屋的占比卻創了新高。
這說明什麼？說明買得起的人還在買，買不起的人已經離場了。組屋市場的「K型分化」，比股市還明顯。
218萬，房東在等著。
但我想跟你說一句實在的——在新加坡買房，組屋原本是普通人的「保底選項」。現在呢？一套組屋的首付，夠一套公寓的首付了。
別讓「組屋」這兩個字，變成你買不起的理由。如果你還打算買房，趁早看，趁早算，趁早做決定。別等下一次看到天價組屋新聞的時候，你連入場券都拿不到了。
