你见过200万新币的组屋吗？
不是公寓，不是排屋，是组屋。
最近，直落布兰雅31街第93B座的一个组屋单位，在房地产平台PropertyGuru上挂了218万新币的价。
什么概念？新加坡组屋转售史上，目前的最高成交纪录是172万8000新币——红山City Vue@Henderson的一个五房式单位，今年4月刚创下的。
换句话说，这套组屋的挂牌价，比历史最高成交价还多出45万。
注意，218万是挂牌价，不是成交价。这套房子最终能不能以这个价卖掉，没人知道。
而且，它还在等买家。
一、1465平方英尺，五间卧室？其实是两个单位打通的
这个单位在Telok Blangah Parcview（直落布兰雅园景），属于2013年7月的预购组屋（BTO）项目，2018年底拿的钥匙。
面积1465平方英尺，大概136平方米。放到现在的新组屋标准里，这已经算是“巨无霸”级别了——现在的新组屋，很少有超过120平方米的。
为什么这么大？因为它压根就不是“一个”单位。
它是两个相邻的三房式单位——179号和181号——合在一起的。两个单位之间的墙被打通了，179号单位的普通卧室墙也被拆了，做成了一个18.9米长的客餐厅。
这种操作，新加坡人有个说法，叫建屋局的“合并计划”（HDB Conversion Scheme）。说白了就是：你买下邻居的单位，申请打通，变成一套“霸级组屋”。但要建屋局批准，而且两个单位得符合条件。
所以严格来讲，这不是“建出来的大房子”，是“拼出来的大房子”。
卧室呢？房源上写的是五间卧室、四间浴室。但你仔细想想——两个三房式单位，每个只有一间主卧和一间普通卧，加起来最多四间。179号单位的普通卧室还被拆了，那就只剩三间。
多出来的两间“卧室”是什么？分析师指出，是两个防空壕。
对，防空洞算卧室。这就是五间卧室的真相。
二、218万天价，尺价1488，逼近全岛天花板
这个价格，折算成尺价，是每平方英尺1488新币。
什么水平？达士岭（Pinnacle@Duxton）的顶层四房式单位，成交尺价1500新币，是全岛组屋尺价的天花板。而这个红山的单位，尺价已经逼近天花板了。
但你知道同一个项目、同一座楼的其他单位卖多少钱吗？
同座组屋的三房式，低楼层63万5，高楼层80万。四房式，80万到108万。尺价范围799到1093新币。
这套霸级组屋的尺价，是邻居们的1.5倍以上。
那贵在哪？卖家给的逻辑是：海景。
93B座在小区的南端，181号单位的主卧和服务阳台能看到无遮挡海景。但媒体也点出了一个关键问题：随着Berlayar组屋区和大南部滨水区的开发，这个海景可能很快就被挡了。
而且，房源描述里还写着：装修齐全，配了一套高质量的综合音响系统。
尺价1488新元，这个数字很关键。它意味着什么？意味着这套组屋的单价，已经跟达士岭的顶层四房式差不多了。但达士岭在市中心，是新加坡最高的组屋，有50层楼，永久地标级的存在。
直落布兰雅这套，是拼出来的，海景还可能被挡。花同样的尺价，你买的是“稀缺”，还是“故事”？买家得想清楚。
三、首付50万，月供你算过吗？
新加坡国立大学房地产系教授程天富说得很直接。
218万的组屋，光首付可能就要50万新币。
50万首付是什么概念？一套普通四房式组屋的总价，大概也就是这个数。
程教授还说了一句话，耐人寻味：“买家的预算如果有200多万，可能也会考虑其他的选项，比如公寓和私宅。”
翻译成人话：有200多万，你干嘛非要买组屋？
如果你真的掏218万买组屋，贷款怎么算？按新加坡的房贷规则，组屋贷款有MSR（Mortgage Servicing Ratio，房贷偿还比率）限制——每月还款不能超过月收入的30%。假设你月入1万6（刚好是BTO收入顶限），最多只能贷到约100万。剩下的118万，你得全现金。
118万现金，什么概念？够在郊区买一套小公寓，再买一辆车，还剩不少。所以程教授那句话不是随便说说的。218万的组屋，不是普通买家能碰的。
四、491宗百万组屋，去年最高纪录
你可能觉得，218万是个极端个案。但看看这几年的数据，你会发现——百万组屋，早就不是新闻了。
今年第二季，百万组屋成交量达到491个，占整体转售交易的7.7%，有史以来最高。
兀兰，一个曾经被认为是“偏远地区”的地方，今年已经有霸级组屋卖到127万，两间单位同时突破120万大关。
碧山，双层公寓式组屋，158万8000成交。
红山一带，一个只剩45年屋契的四房式单位，居然卖了153万。
45年屋契，153万。平均每年3万4。
这不是组屋，这是“彩票”。
491宗百万组屋，占整体交易量的7.7%。这个比例意味着什么？意味着每卖出13套组屋，就有一套是百万级别的。2020年这个比例还不到1%。
五年时间，从1%涨到7.7%，翻了将近8倍。这不是个别现象，是趋势。百万组屋从“新闻”变成“常态”，只用了五年。下一个五年，200万组屋会不会也变成“常态”？没人知道，但方向已经很明显了。
五、两把火：私宅屋主不用等，EC政策收紧
为什么会变成这样？两把火在烧。
第一把火：私宅屋主不用等15个月了。
今年7月28日起，私宅业主卖房后无需再等15个月，就可以直接买转售组屋，不限面积，不限类型。
可以说，这些私宅屋主会去买更大、更成熟地区的转售组屋，而这些组屋“很多成交价都是过百万的”。
第二把火：EC政策收紧。
今年5月，政府收紧了执行共管公寓（EC）政策，最低居住年限从5年延长到10年，还取消了延迟付款计划。
也就说部分原本考虑EC的买家，可能会转向百万组屋市场。
一边是私宅屋主涌入组屋市场，一边是EC买家被迫转向组屋。需求端在扩，供应端呢？组屋总量就那么多，霸级组屋全岛只剩约2900个，大部分还在兀兰。
僧多粥少，价格能不高吗？
这两把火，烧的是同一个方向——把购买力往组屋市场赶。私宅屋主卖了房子，不用等，直接进场；EC买家被收紧政策挤出来，也转向组屋。需求在增加，但供应端几乎没变。
霸级组屋全岛2900个，听起来不少，但大部分在兀兰，成熟区的更少。直落布兰雅这种地段，可能一只手数得过来。这种供需失衡，不是短期能解决的。
六、有人觉得不贵，有人泼冷水
也有人觉得，这个价格不算离谱。毕竟，霸级组屋全岛只有约2900个，大部分还在兀兰。直落布兰雅这种成熟区，海景房更稀缺。
但市场火热，不代表所有人都看好。
新加坡国立大学房地产系教授程天富，就泼了一盆冷水。
他指出，转售组屋价格过去三个季度已经下滑了约4%，短期内不太可能出现200万的成交。
而且组屋市场整体成交量也在跌。今年第二季，组屋转售成交量6396个，同比下跌9.9%，是六年来同期最低。
所以218万到底能不能卖掉？
没人知道。但这个挂牌价本身，已经说明了一个问题：在新加坡，组屋正在变成一种“奢侈品”。
程教授说的“三个季度跌4%”，跟“百万组屋创新高”看似矛盾，其实是同一件事的两面——市场在分化。普通组屋在降温，高端组屋在发烧。成交量跌了9.9%，但百万组屋的占比却创了新高。
这说明什么？说明买得起的人还在买，买不起的人已经离场了。组屋市场的“K型分化”，比股市还明显。
218万，房东在等着。
但我想跟你说一句实在的——在新加坡买房，组屋原本是普通人的“保底选项”。现在呢？一套组屋的首付，够一套公寓的首付了。
别让“组屋”这两个字，变成你买不起的理由。如果你还打算买房，趁早看，趁早算，趁早做决定。别等下一次看到天价组屋新闻的时候，你连入场券都拿不到了。
