新加坡房地產。（聯合早報）
作者 侯佩瑜
新加坡組屋和公寓過去40年都經歷了不同階段的發展，但最顯著的共同點是：面積越來越小，屋價越來越高。
客廳不再比以前寬敞，臥室只能容納一張床。國人普遍把屋子變小歸因在當局得提高土地使用率。
但這不是唯一原因。
組屋看起來比較小，是實用面積變少了
時任國家發展部長許文遠在2012年曾說過，組屋面積並沒有縮水，過去15年來一直保持一樣。他以四房式組屋為例，自上世紀90年代，就一直保持90平方米的面積。
國家發展部去年4月也重申，自1997年以來，政府組屋單位的面積並沒有改變，而且平均家庭人數還減少了。
新加坡統計局數據顯示，1980年四房式組屋的平均家庭人數為5.51人、2000年為3.95人，2020年則是3.29人。
當局真的沒騙大家。
就四房式組屋來說，20多年前，即90年代，單位面積介於90至93平方米，雖然比1980年代至1990年代最高峰的105平方米小，但還是比1970年代的面積要大，當時只有84平方米。
大巴窯的四房式組屋自1970年代至今的變化。（海峽時報）
既然面積沒怎麼變小，那為何國人都有「房子變小了」的錯覺？
在上世紀60、70年代建造的組屋，面積雖然比現在小，但因為沒有防空壕、晾衣處，而且只有一個廁所，總面積被分攤到客廳和廚房後，就有了較大的公共空間可使用。
但自80年代起，組屋單位多設了一個廁所，90年代則增加了晾衣處（service yard）。至於防空壕（bomb shelter）的設計，則在1997年成為強制規定。
其實組屋臥室的面積在過去50年基本保持不變，但若將上述新增「設計」納入單位後，廚房、用餐區以及客廳等公共空間就逐漸縮小了。再加上「新設計」並不是住戶天天會使用到的，大家便覺得空間變小了，還擁擠。
不過，現代人較少在家煮飯，廚房變小了，不少人都還能接受。
其實，組屋最大的變化是多了好幾種戶型。
在60、70年代，四房式組屋是最小的組屋戶型。如今，四房式成了中戶型，因為有了更小的單位如二房式靈活單位和三房式。這也同時讓整體組屋的平均面積越變越小。
由於這些變化，組屋的平均面積在上世紀90年代達到約130平方米的峰值，然後在2010年代中期降至約90平方米。
不過，這也是家庭規模縮小的必然結果，如今家庭子女較少，單身或無子女家庭也增多了。
對小戶型的偏愛也可能是由於房地產價格上漲，促使家庭選擇購買更小型價格更實惠的住房。有需求就有供應，因而組屋面積就越來越小。
公寓情況跟組屋一樣嗎？
公寓方面，三臥室和四臥室私宅單位面積的縮小程度最顯著。
過去10年，本地新建公寓的面確實積中位數縮小了。郊區公寓單元的平均面積已從2007年的116平方米降至2020年的71平方米。
舉個例子，2020年登場的位於武吉知馬的福瑞軒（Forett），單位面積介於44平方米至175平方米。相比之下，福瑞軒原址的好運花園（Goodluck Garden），在1984年建成，單位面積介於95平方米至182平方米。
房地產銷售平台PropertyGuru的數據科技房地產智能部主管李乃佳博士指出，該平台上的數據顯示，三臥室和四臥室公寓的面積呈下降趨勢。
2000年代初建成的三臥室私宅單位平均面積約為1200平方英尺至1300平方英尺。2009年和之後幾年建成的單位，甚至超過1500平方英尺。但公寓面積在2014年開始縮水，近三四年縮至約1000平方英尺。
（PropertyGuru）
四臥室單位方面，2000年代初建成的單位面積可大至2000平方英尺以上。2017年以後的單位面積則平均跌至2000平方英尺以下，近年更縮至約1500平方英尺至1700平方英尺。
（PropertyGuru）
導致三臥室及四臥室單位面積縮小的原因之一，是公寓單位的平均居住人數減少，從2013年的3.42人減至2021年的3.11人。
因而發展商得興建更多小型公寓、一臥室和兩臥室單位，來滿足單身者和少子或無子家庭的需求。
有別於組屋，公寓在新加坡除了自住外，很多人也買來投資。
較小的公寓單元頗受投資者群體青睞。由於在新加坡工作的外國人數量眾多，較小的公寓單元在租賃市場上的需求比20年前強勁得多。
買家更傾向於投資小戶型是有數據支持的。
PropertyGuru根據平台上的房源記錄整理出的數據（下圖）顯示，近年來，150平方米以上的公寓單位交易量有所下降。反而是100平方米以下和100至120平方米單位的交易量顯著上升。
（PropertyGuru）
這樣的單位對開發商來說也更有利可圖，因為它們每平方英尺的價格更高。
李乃佳說： 「在供應方面，土地價格和建築成本不斷上升。因此，發展商通過縮小單位面積把總房價維持在買家可接受的水平。不過新建的公寓在設計上一般上更有效率，浪費的空間比老舊的公寓少。」
「隨著利率繼續上升，我們可能會看到更多的買家變得更加敏感，轉向更小的單位，以符合預算。」
值得注意的是，為了控制鞋盒單位的數量，市區重建局近年先後針對非中央區和中央區的住宅單位面積制定指導原則。
當局在2018年將中央區外住宅項目的單位平均面積從至少70平方米（約753.47平方英尺）增加到至少85平方米（914.93平方英尺）。當局也要求住宅項目至少兩成的單位面積須為100平方米或以上，最多兩成的單位面積可小於50平方米。
市建局也在去年10月修訂條例，從今年1月18日起，中央區所有組屋、共管公寓及有住宅單位的商業和混合用途項目，至少兩成住宅單位的面積不小於70平方米。
