EC中的戰鬥機，最後一個便宜也是2022年最值得買的EC
1. 為啥買EC：中產階級爬升的階梯
買新EC沒聽過有虧過錢的，看看最近MOP的幾個
Waterwoods也是Singholding開發的
最高的是Bishan Loft
當時買家都像中了多多，許多凈賺過百萬
為啥會這樣呢？
老許說就像以Corolla的錢買一輛Lexus
雖然近年來EC和公寓價差有變小趨勢
但據海峽時報評估，一般開盤時10%差距
到滿5年MOP時差距平均會9%
滿10年完全私有化後差距平均會是5%
EC到MOP時平均起價28%
所以一般來說，EC買到就是賺到
EC甚至在滿MOP後還能繼續升值
就看你能否經得住套現誘惑繼續持有
就像股票，賺錢的總是容易賣掉卻再漲
虧錢的總是捂住裝死卻越虧越多
不過房市是強者恆強，弱者也會有春天
這麼容易賺錢，也不是所有人都有機會
這是新舊EC的一些要求
新EC必須是新加坡人且組建家庭
EC詳細要求請參考這篇文章：四大EC執行共管公寓介紹: Parc Canberra, Piermont Grand, OLA, Parc Central
2. Parc Central Residence主要賣點
EC賣價穩步攀升，新推出單位數量卻一直下跌，明年可能供不應求
接下來會有3個EC推出，今年會2個
North Gaia是最便宜的地價，才$576psf
1. 1公里內有名校:福建會館下面的崇福小學，還有其餘3個不錯小學
2. 靠近Yishun成熟市區，生活便利
3. 旁邊有一系列辦公室，提供優質租客資源
4. 靠近公園湖泊，可以去湖邊跑步騎腳踏車
5. 項目設計大氣，8個blk有616個單位，開發商Singholding配置應該會比一般公寓還高端，價格比周邊公寓便宜10%
3. North Gaia 項目詳細概況
3.1 簡介
本地執行共管公寓（EC）去年共有三個項目推出市場，買氣受冠病疫情影響反而大賣，每平方英尺售價仍維持在1200元水平以上。
今年料會有兩個新EC項目及1244個單位登場，因為今年有3.1萬多新組屋滿MOP，想從組屋提升的屋主會增加，分析師預期EC市場仍會供不應求。
去年先後推出的Parc Central Residence項目（700個單位），Provence Residence (413個單位)和Parc Greenwich項目（496個單位）則分別售出100%，94.4％和94％單位，分別還有0個，23個和30個未售。
想要了解這兩個樓盤，可以看這兩篇文章
Canberra兩新盤即將開盤，MCC的Provence EC還剩下一個周末看房，UOL的Watergardens六月推出
Parc Greenrich開盤大賣65%，尺價11xx值得買麼？第一次買家可以直接下手，第二次買家可來看但10月11日抽籤選房
目前Provence Residence主要剩下3房
只有2個四房
Parc Greenwich只剩下30個三房了
當疫情嚴重，買家照理會更謹慎行事，選擇EC而非私人公寓，因為前者更具成本效益。但今年對私宅需求保持旺盛，尤其在病毒防疫措施放鬆之後，這極大影響了EC購買興趣。
今年預計將有兩個新EC項目，最先登場的會是位於義順9道的North Gaia項目（616個單位），預計4月開盤。另外一個是登加的EC，有628個單位，預計下半年開盤。
North Gaia由Sing Holding開發，這個開發商我很熟，他們股票我曾經10來年前就買過，後來一直不動在12年要錢買組屋，就全部賣掉了，幸好賣了，過年10年地產股除了Capitaland因為重組起了點都是地上爬的。
鑒於$576psf尺價，我覺得回本價在$988psf，開發商應該會標價$1150-1250之間。若North Gaia項目的單位尺價維持在1200元這個關鍵心理水平，看好該項目在開盤首一兩個月便能售出六成單位，基於義順對住宅方面需求旺盛，崇福一公里內公寓很少，EC只有這一個。
這是Yishun 近7年來第一個新EC項目，預計4月初開始開放樣板間, 現在開始就可以接受E-Application，只要姓名和IC後四位就能預定。
EC的主要買家群體是HDB upgrader, 所以基本是考慮自住而不是出租，戶型設計上和私人公寓相比，更注重大家庭的居住屬性，所以沒有小戶型。North Gaia的戶型是3房起步，也有4房和5房。
價格方面，現在還不知道具體價位，要等到開盤出價格。但是預計在1150 - 1250 PSF之間。EC滿5年後就可以賣給公民和PR，我認為它的價格會和附近的私人公寓在一個水平，甚至超過，因為它更新而且戶型更好。
聽完主管介紹就一個感覺 - 這個EC要大賣！
儘早打我電話96951591或微信tianpengxia1984預約看房，這個EC是好的入場機會，特別是現在不讓Reissue OTP的情況下，因為買家可以等到交房了才賣掉組屋。
預估的時間點：
e-application 開放時間：從現在開始
4月2號：樣板間開放
4月12號：開發商給具體價格
4月14號：balloting day 抽籤日
4月16號：booking day選單位
North Gaia的開發商是星控股，這個公司由李氏家族掌握從1964年就成立了，2007年就上市，股票一直也比較穩健，喜歡做EC而且品質還不錯，房型設計大都合理，價格也不會亂來，關於品質，根據我多年行走江湖的經驗，不管是EC還是公寓，60%的可能比周邊的公寓品質好。
Singholding作為新加坡知名開發商，它發展的項目除了以上住宅項目，還有以下商業項目。
而EC是新加坡公民的福利，一般比周邊公寓便宜10-30%，而且還有CPF Grant可以拿，當然收入不能太高才行。EC5年後就能賣給PR，10年後就可以找外國人接盤
3.2 地理位置介紹
North Gaia位於義順9道，東北和東南部都是綠地，東部是個大湖，空氣會非常清新，氣溫也會比較涼爽，距離崇福學校不到1公里。
坐擁Yishun這個成熟市鎮，周邊生活非常方便。距離地鐵站1.3公里，小區應該會提供shuttle bus.
這是EC所在地，是一大塊空地，目前已經被圍起來了。
周邊有些房子，但總體還是view 不錯的。
義順是組屋區，崇福一公里內沒啥公寓盤，接盤俠大把的有，所以這個樓盤有望大賣，儘早打我電話96951591或微信tianpengxia1984預約看房.
3.3. 小區設計
小區設計具體還不清楚，但根據可靠情報，將有8個block，考慮到需要和旁邊公寓保持安全距離，估計會成C字形擺列。
這個樓盤估計會大賣，相對於之後兩個要開EC樓盤地價都$600psf多，這個靠近名校$576psf是比較合理的。
4. 總結
EC是新加坡人的福利，因此剛需的朋友要抓住機會，這個樣板房在sembawang的Provence residence EC附近
