Cape Royale是我們分析中唯一個平均要價低於平均成交價的公寓。（照片：Samuel Isacc Chua/EdgeProp 新加坡）
新加坡（EDGEPROP）— 儘管貸款利率不斷上升，疫情導致經濟疲軟，政府出台了為房地產市場降溫的措施，但住宅房地產價格一直處於上漲趨勢。這促使買家質疑要價是否過高且不切實際。我們將嘗試回答這個問題。
防止偏見分析的方法
我們比較了同一項目在一段時間內的平均成交價格和平均要價。平均成交價格基於過去12個月內該項目的實際銷售交易。平均要價基於EdgeProp上的房源。
與同一地區的公寓相比，我們的分析中使用的公寓今年的轉售交易數量最高。這些公寓在過去12個月里至少有5筆交易，目前至少在EdgeProp有5個房源。
此外，在我們的分析中，只使用每個項目最常見的單位的交易和房源。例如，901至1100平方英尺的單位占Petit Jervois的大部分（45.5%），因此在計算項目的價格差異時，僅使用該類單位的交易記錄和房源。
中央核心區（CCR）的要價和成交價之間的差異最小
在中央核心區的公寓中，D』Leedon今年的轉售交易數量最多，有35筆。Royalgreen和Petit Jervois緊隨其後，分別有31筆和29筆交易。Cape Royale以26筆交易位居第四，而The Sail @ Marina Bay以22筆交易位居第五。
在上表1中的CCR公寓中，只有Cape Royale的平均要價低於平均交易價格。Cape Royale是聖淘沙的一個99年地契公寓。2013年，當Cape Royale竣工時，開發商將未售出的單位出租。然而，開發商去年推出了一些出售單位，很快就被買家搶購一空。
在上表1中的CCR公寓中，V on Shenton的價格差異第二高，為13.6%。
自2016年以來，V on Shenton的平均交易價格下降了10%。二級市場的大部分交易都是虧損的。更高的要價可能表明賣家不願虧本出售他們的公寓，導致要價更高，但交易也更少。
Concourse Skyline在CCR公寓中的價格差異最大，為22.9%。賣方對該項目的積極情緒可能導致了交易價格和要價之間的巨大差異。方圓500米範圍內還有另外三個99年地契的公寓項目（共677個單位）和Sultan Gate Place （999年地契公寓，共12個單位）。除了2018年獲得臨時入住許可（TOP）的City Gate（311個單位）外，所有其他項目都要老得多，而且只有不到250個單位。
此外，附近的Golden Mile Complex於2022年5月整體出售。該項目預計將改造成一個新的綜合項目，包括住宅、零售和辦公。當新項目為該地區注入更多便利設施和活力時，Concourse Skyline的賣家可以以更高的價格掛出他們的單位，預計價格會上漲。
表1中列出的所有公寓的平均價格差異為7%，這表明CCR公寓的要價往往比買賣雙方商定的最終價格高出約7%。
中部其他地區（RCR）的差異最大
在中部其他地區的公寓中，Reflections at Keppel Bay 今年的轉售交易量最高，為29筆。Sims Urban Oasis以28筆交易位居亞軍，其次是Commonwealth Towers和Principal Garden，分別為21筆和17筆交易。Park Colonial以16筆交易位居第五。
上表2中的所有公寓均為99年地契，平均要價高於其平均交易價格。
Commonwealth Towers（7.1%）、Park Colonial（7.2%）和Stirling Residences（7.6%）是RCR公寓中價格差異最小的三個。就總價而言，Commonwealth Towers的差異最小，為151元/平方英尺，而Stirling Residences的差異最大，為178元/平方英尺。
Commonwealth Towers和Stirling Residences位於第3區，彼此相距不到500米。這些項目距離女皇鎮（Queenstown）地鐵站也只有幾步之遙。然而，Commonwealth Towers比它老了五年，在2017年獲得了臨時居住許可（TOP），而Stirling Residences則在去年獲得了臨時居住許可。
這兩個公寓的平均價格都低於同一地區的非永久地契公寓的價格。Commonwealth Towers和Stirling Residences的單位目前平均價格分別為2054元/平方英尺和2247元/平方米，低於第三區非永久地契公寓2415元/平方英寸的平均價格。
自2018年以來，Commonwealth Towers的平均價格一直以7.1%的速度增長，與Stirling Residences27.7%和第三區非永久地契公寓37.5%的增長相比要慢得多。資本升值放緩可能會抑制買家對該公寓的興趣，並鼓勵賣家以更有競爭力的價格掛牌以確保能夠成交。
Park Colonial位於13區的Woodleigh地鐵站旁邊。隨著附近Woodleigh購物中心最近的開業，該社區受益於更多便利設施的注入。購物中心還與Woodleigh Residences和地鐵站融為一體。
Woodleigh Residences對Park Colonial構成了強大的競爭，這有助於縮小Park Colonial的交易/要價差距。此外，在過去的12個月里，Park Colonial有19個活躍房源和26筆交易，為買家和賣家提供了一個良好的價格基準。
有趣的是，價格差異最大的RCR公寓也來自第三區。Prince Charles Crescent路的Principal Garden的價格相差為15.3%。與Commonwealth Towers和Stirling Residences不同，Principal Garden距離任何地鐵站都不止步行路程。在過去三年里，幾次新房發售提高了賣家的預期。
上表2中所有RCR公寓的平均價格差異為10%。這表明RCR公寓的要價比實際交易價格高出約10%。
中央以外地區（OCR）
在中央以外地區的公寓中，High Park Residences今年的轉售交易量最高（31筆），是買家中最受歡迎的OCR公寓。Kingsford Waterbay以24筆交易位居第二，Watertown並列第三，各有20筆交易。Symphony Suites和The Tapestry並列第四，各有17筆交易，而The Glades和Euhabitat以16筆交易躋身第五。
在上表3中列出的20個公寓中，The Hillier和The Tapestry的價格差異最小，分別為3.4%和3.6%。River Isles的價格差異最大，為20.5%。
值得注意的是，The Tapestry和River Isles是東部地區的非永久地契公寓。The Tapestry位於Tampines Street 86，而River Isles位於Edgedale Plains。另一方面，Hillier位於北部地區的Hillview Rise。
The Hillier是一個帶有零售平台的綜合項目，距離Hillview地鐵站只有幾步之遙。該項目周圍有六個永久地契公寓（共1645個單位）、Hillington Green（999年地契公寓，共480個單位）、Kingsford Hillview Peak（99年地契公寓，共512個單位）和Midwood（未完工的99年地契公寓，共564個單位）。
激烈的競爭本可以降低賣家的預期，使要價更接近實際交易價格。此外，The Hillier在EdgeProp上有53個活躍的出售房源，但在過去12個月里，實際售出的只有23套。
The Tapestry的小价差也可能歸因於強烈的競爭。Arc at Tampines（574個單位的行政公寓）、Parc Central Residences（700個單位的未完工行政公寓）和三個共1853個單位的99年地契公寓都在The Tapestry的500米半徑內。
