好的。所以如果你能以合適的入場價買入，選對需求點，當然每個區域都得考慮那個估值模型，看看什麼價位合適入手。這樣你才能保護好這個價格，看看這房子能漲多少。嗯，關於估價這塊，戶型都已經出來了，不過今天我們不打算詳細講，整個講完估計得四五個小時，如果你感興趣的話。
One Marina Garden
好了，接下來是One Marina Gardens。天啊，OMG，真的，天哪。很有趣的是，他們買的時候價格還不錯，盈虧平衡點大概是每平方英尺2361塊。說到10%到15%的利潤，價格大概會在2700到2900之間。再看一下開盤價，這個項目開盤價挺有意思的，大概是每平方英尺2700到2800塊。
我覺得這算是CCR區的RCR價，但這背後是有原因的。CCR市場，像Marina這樣的區域，我們在分析時發現，這裡的房屋需求沒RCR和OCR那麼旺。沒錯。我覺得看需求時，也得考慮潛在買家的類型。比如過去CCR主要是外國買家推動的，60%額外印花稅影響的買家其實是他們。
這確實影響了CCR的價格，因為大部分需求其實都來自那裡。一般來說，有預算買CCR的人更喜歡新的樓盤。所以你會看到一些新的推出，像某些豪宅項目賣得特別貴，你會發現CCR的二手價差特別大。因為在二手市場，能買CCR的外國人通常不會去看二手房。
所以這其實會導致需求減少，這也是價格下跌的原因，你看到270萬這麼便宜，價格便宜是有原因的。所以當然你得好好分析，看看在這種情況下什麼價位才是合適的入場點，並且把這個角度考慮進去。
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71 Science Park
OMG之後是71號科學園路。嗯，這個不是每個人都會提，因為它其實不是政府地段（GLS）。
有個有趣的事實，Capital Land 其實以前是DSTA的項目，之前是DSTA的一個項目，2020年拆掉了。就跟Jayen把J Cube改成住宅地塊差不多，這個地方也會做類似的處理。這將是科學園區的第一個地塊，而且走路就能到Kent Ridge MRT, 如果你覺得Bloomsburry價格太高，不用急著買，因為接下來還有機會。
這裡有幾個地塊，71號科學園路將成為下一個中型項目，大概有300多個單位。不過，像在Jaden發生的那樣，這些地塊因為靠近地鐵站，通常會賣得比較貴，他們可能會利用科學園區的轉型優勢，所以價格可能不會便宜。這點你得注意。
在看這類圖表時，要把事情放到整體角度來看，而不是想著「好吧，我等下一個，也許會更便宜」。這個項目詳情可以一對一聊。
De souza avenue
好了，下一個，De souza大道。這個地方真的很deep in，靠近Upper Bukit Timah，一直往下就是old jurong road。挺有意思的，因為這個地方其實根本不屬於裕廊區。
地價的打平價格大概每平方英尺1602。好，考慮到OCR區域。好的，加上10%到15%的利潤，大概是1900。總共355個單位的中型開發項目。挺有意思的是，因為這個區域真的很偏，靠近OCR區域。所以只有兩個買家對這塊地感興趣，分別是SL Capital和 Capital Land，他們倆其實關係挺近的，第一個就是SL Capital贏得了競標。
如果你單看這個區域，2000每平方的價格確實算是OCR（郊區）里的高價了。我覺得這個地塊離市區很遠，完全不靠近MR（市區），但他們定那麼高價可能是有原因的，要是他們真按這個價賣，挺有意思的。
Margaret Drive
接下來是Margaret Drive。我們剛剛講的地方算是有點偏遠，這個位置好多了。Margaret Drive靠近Queenstown的MIR，對吧？走路就能到Queenstown。
嗯，我覺得他們拿地的價格挺低的，競標這塊地做得不錯，對吧？但當然，這並不代表開發商一定會推出項目，不過總有希望。460套，如果利潤率是15%，大概能拿到2500左右。沒錯。你會注意到，其實有兩個開發商競標了這塊地，Hong leong和Sing holding。這些競標裡面其實也有一些要求。
開發商需要建一個託兒所，至少能容納大概100個小孩。是的，大概在下半年到第三季度。我們拭目以待這個項目的推出情況。如果很保守的話，那是沒問題的，但如果他們想定高價，那是因為地段在MRT附近。我覺得他們可能會，也可能不會，但通常一旦開發項目臨近，尤其位置不錯的話，周圍肯定會有很多需求和炒作。
通常當需求和炒作很高的時候，比如chuan park，開發商往往會占點便宜，畢竟他們畢竟是做生意的。
Faber Walk
接下來很有意思，我們有一塊位於Faber Walk的地塊。好了，1682每平方英尺。你加個10%到15%，大概是2000到2100，也算比較低的。確實挺低的。我猜這真的是新出的一批OCR地塊。挺有意思的，總共有399套單位。
這裡會是中到大型開發。如果你看看這些為這塊土地競標的人，好吧，有三個競標者。我們有Guoco land,這就是他們這麼激進的原因。他們想套現LLentor collection的一個原因，是想確保這筆錢能投入到其他土地競標上，並且他們成功競得了這類土地。然後第二名是Oasis，接著是Apex Asia Alpha Investment。
有趣的是，我覺得有幾個開發商雖然不太出名，算是比較低調的，但他們非常自信。最近大部分OCR項目的地塊都是他們拿下的，在評論區有人評論說他們可能會重新做一遍同樣的項目。需要注意的是，這塊地不會建高樓，不會像Elta或者Lento Central那樣，容積率只有1.4。
周圍的樓盤情況也差不多，因為你離有地住宅區更近，所以這裡主要是五層左右的低層建築。是的。有些人不太喜歡低層住宅，可能這個就不太適合你。還有一點很有意思的是，周邊的Parc rivira和Twin vew ，whilster grand 的價格一直漲，Whister grand是最新的項目，尺價最高甚至接近2000psf的水平，接下來是Twin vew和 parc Riviera。
AYE 因為就在旁邊，所以有點吵。這就是你在那個區域看到的價格，如果他們推出的價格跟二手房差不多，我覺得還是挺有競爭力的，可以考慮。
Upper Thomson B
好，接下來要說的是下一個地塊，下一個要推出的是Upper Thomson的B區。這是Lentor的延伸部分。
錯過了lentor的人可能會看這個新地塊。有人問為什麼從B開始，那A區在哪兒呢？我們
也跟你說說A的情況，快來了。嗯，之前A沒通過招標，因為有個新的長期服務公寓項目，基本上沒有開發商願意接那個地塊的風險。
現在要到盈虧平衡點是1688，實際上比他們在Lentor Central的出價還低。如果你仔細看，有一個開發商確實投了標，而且還在堅持。看起來像是在爭取控盤。
光靠壟斷Lentor還不夠。他們還想壟斷Upper Thompson，就是Springleaf，對吧？這也不錯，因為這樣他們就能控制價格。是的。好，如果你看，他們拿下這塊地的價格比Lentor Central的標價低了大概7.8%到8%。
但你回頭一查，總會有潛在的原因。我們發現這塊地有個問題就是保護限制的意思啊，上次發生好像是在Avenue South，如果我沒記錯的話。對，有保護限制。這裡有一所學校，有時候我覺得開發商挺聰明的，不對，是政府挺聰明。有時候他們想建個公園，就會說，好吧，我把這個加到你拿地的條件里，如果你想拿這塊地，就得幫我建個公園。就是這樣。你想要一塊地，但得保留我的學校，所以不能拆學校。你知道，有些東西是他們想讓你保留的。當然，這也意味著開發商成本會更高，他們得壓低點報價來彌補成本。因為學校只有幾層高，他們不能像原本打算的那樣建高樓。這也是一個影響因素，另外一個原因是春葉相比Lentor有潛力。
我覺得Springleaf還挺靠北的，大概就在woodlands附近，靠近Thomson那邊。這可能也是價格稍微低一點的原因。
Canberra Crest
好，接下來是Canbarra。哇，這地方好久沒新盤了，之前是Water Gardens和Commodore。這個land bid也剛出來，價格挺有意思的，大概1536每平方英尺。因為它是Canberra，位置真的挺北的，比Springleaf 和Lentor還要往北一些。
