這個區域的話，我覺得差不多能達到收支平衡。我估計每平方英尺大概在1500到1600之間，按10%到15%的增長率算，大概是1800到1900塊p左右。總共有375個單位。然後如果你看一下區域，這個GLS實際上挺深入到Canberra大道那邊的。這個地方離MRT不太近，所以他們其實是把它分成了好幾個地塊。
讀者提問：跟新開盤比，什麼樣的二手價格差距才算合理呢？
入場？好的。我覺得這方面需要考慮的東西挺多的，因為我們發現，以前大家總是看每平方英尺的價格，但我們發現，有時候雖然面積很大，但轉售的時候表現並不好。原因可能是戶型不好，或者是總價太高。當然我們沒時間詳細講，但總體來說，別光盯著每平方英尺的價格看。
總價和戶型也是你想比較的東西，有時候人們還會看開發項目的配套設施，但當然你得深入了解，
對吧？可以聯繫我們或者找中介，我們會跟你分享我們實際做過的二手房價格差，比如說如果是10年，價格差應該是多少，15年又該是多少。如果價格差達到某個百分比，你就可以考慮買新的而不是轉售。
好，我明白了，還有一個問題，就是2230psf，三樓高層單位,non-Harmonized的lentor 區域新房，你怎麼看？其實，現在可以說。我們看到OCR的尺價大概是2000左右，可以算作OCR的平均價。2230psf其實有點高了，需要重新考慮，因為如果你看庫存的話，我們可以找價格更便宜、每平方英尺更合適的，然後可能會找到更好、我覺得更合適的產品。是的，但我不覺得價格特別誇張，因為你說到底還是要買高樓層，對吧？再說了，不管是高樓層還是低樓層，看不同樓盤的時候，有很多因素要考慮，這也跟地段有關，看是買低樓層還是高樓層哪個更合適。沒沒錯。這就是我們需要根據你的投資組合重新分析的地方。
那我們回頭看看Canberra Crescent這個GLS，好，轉售的情況。其實這是跟Commodore和Water Gardens一起新推出的項目。Water Gardens有448個單位，我覺得是個比較大的開發項目，而Commodore稍微小一點，只有219個單位。它們其實離Canberra MRT更近，跟這個新推出的項目比起來更便利。
你可以看到它們的利潤怎麼樣。The commodore and WaterGardens，情況都還不錯。
The Commodore
The Watergardens
2B2B利潤 200-300K比較好。 2B1B 78K-100K 不高，兩房一衛的利潤不高。
W residences
接下來我們來看一個叫W Residences的項目，正對面就是Marina View。對，真的就在Marina區，正對著Shenton Way地鐵站。 Shenton Way地鐵旁邊的那個房產，實際上他們打算把它定位成奢侈物業，純粹的豪宅。所以他們會用超高檔的裝修，賣出瘋狂高的價格。最開始我聽說是要以每平方英尺4500塊的價格推出，作為一個豪宅項目，因為它是W Residences的品牌，你懂的，可以和酒店結合，打造成一個豪華品牌。但後來我聽我們IC說，價格大概會在每平方英尺3200到3500塊左右。
他們會大幅提升豪華裝修，確保有人買。所以這是酒店和商業結合的項目，挺有意思的。但說到豪宅的需求，他們確實得做大戶型，才能吸引到想要的買家。這樣的項目，從專業投資角度不會考慮。
Orchard Boulevard
接下來是CCR圖表。嗯，看來很多CCR項目要出來了。是的，CCR這段時間對大部分Land bid都挺安靜的。實際上，因為最近沒有ABSD 的降溫措施，CCR也沒怎麼出新的Land bid 。Land bid表現不太好，所以進展比較慢。我覺得這讓節奏變得更保守了，政府方面也很謹慎。
保守點說，我覺得今年是關鍵的一年，終於有土地供應出現，真正為市場樹立了一個標杆。其實我們也看到有開發商本來打算推盤，但又因為覺得市場需求不足而按兵不動。他們寧願等需求回暖，或者想想怎麼重新包裝產品，也不願意盲目推出然後賣不出去。嗯，或許政府會有一些新的措施出來。放鬆措施。
嗯，所以可能六個月內不會有ABSD了。好吧，但我覺得沒有ABSD市場現在真的很難看懂。
你可以看到GLS下 orchard boulevard的樓盤，持平的價格大概是每平方英尺2652，實際上大概是2838每平方英尺。嗯，我覺得推出時大概是3100到3300左右。所以這是整個新加坡設定的新基準。大約有270套單位。不過有趣的是，你可以看到那裡
有不少人競拍這塊地，特別是UOL、All green, wingtai和Sustain Land，都是很有名的開發商，都對這塊地感興趣。可能是因為他們覺得現在市場有點看跌，覺得價格還不錯。總體來說，我覺得價格挺合理的。這裡我們想拿附近的Cuscaden來做個對比，那是離這塊地最近的，也是大家一直在談論的項目。
是去年的事嗎？還是前年？是去年的。對，就是他們說要降價近20%的地方。甩賣折扣。降幅非常大，我覺得非常大，和最初買入的人相比。是的。那些幾個月前買的，之後開發商決定降價的人，真的很幸運。就是那九個買主。說實話，這對他們來說挺難過的。這還是個92套單位的開發項目。
我們有一棟99年產權的高層，價格大幅下調的時候，人們會問值不值得買，比如能不能買到每平方2900的折扣價。有些人會以為能賣出七八成，但實際上還沒完全賣完。你會發現即使降價了，很多人還是不願意進來看。還有一個關鍵原因，除了可能是小型樓盤和需求低之外，比較遺憾的是戶型設計問題，戶型不好是導致銷售不佳的原因之一。這也是我們一直強調戶型設計很重要的原因，尤其是Cuscaden來說。
嗯，我覺得他們當時的想法是做一些稍微小一點的戶型，這樣那些預算可能沒那麼高的人更容易買得起。但他們好像忘了，其實能在這個區域買房的人，他們預算充足，而且更喜歡大戶型。所以大戶型反而賣得更好。這裡的一個特點是所有的廚房都是開放式的，而且不僅僅是普通的開放式。這個概念是這樣的。廚房正好在客廳和餐廳中間，所以你做飯的時候，味道就像在你身後飄著。
是的，實際上，非常有意思。他們這裡有兩個臥室，一個主臥套間在這邊，一個臥室在那邊，布局有點像啞鈴形狀。但這是個很不尋常的布局，沙發正對著廚房，而且你可以把空間打通，變成一個超級大的開放式單間。對了，你的沙發其實是朝著窗戶的，所以你能真正看到外面的景色。刺眼的燈光對吧。
這就是cuscaden表現不好的主要原因，不僅僅是價格問題，更多是他們的戶型設計。是的，你真的得有個特別的地方才能接受這種戶型設計。三居室的戶型挺有意思的，通常在烏節路這種高檔區，大家都喜歡封閉式廚房，但這裡卻是開放式的。同樣的，他們可能就是特別喜歡把空間打通。客廳跟廚房放在一起，開放式設計，就在你沙發和臥室前面。所以這布局說實話挺不尋常的。
如果你是長期持有，價格看起來還行，但單從布局來說，我覺得在CCR市場不是特別理想。
Tampines st 94
接下來要推的新盤，可以叫它Park Town 2.0，嗯，跟之前那個有點類似。
這也是個綜合項目，不過現在不是淡濱尼北區了，是在淡濱尼西區。這個是淡濱尼94號的GLS。嗯，它是一個混合開發項目，總共585個單位。如果你從這裡開始算，他們的盈虧平衡價大概是1800左右。但如果你看我們之前的視頻，你會發現這其實不是真正的盈虧平衡價。因為我記得Parktown那邊說他們的盈虧平衡價是1600左右。所以大家認為平衡價在1600，他們會開在2000psf,他們實際開到了2300-2400psf.
是的。那麼為什麼他們賣到2300到2400的尺價呢？如果你看Parktown的價格，平均大概是每平方英尺2369塊，最高甚至到2600塊每平方英尺，雖然他們的起價是1661塊。好了，回顧一下，我們根據之前的視頻快速說一下。很多人根據YouTube上有人說的1661塊每平方英尺來看，以為會賣到1800、1900千塊。其實在那之前，我們就預測過它不會賣這麼便宜。
因為你得明白啊，當你看那些不是純住宅的開發項目，有商業加住宅的那種，你得考慮到商業部分是賣不出去的。商業部分通常是開發商或者大型物業，他們會自己管理，就會有成本，有費用。他們最終會選擇自己管理，而不是賣出去。主要有兩個原因，一是如果你想賣，市場上根本沒人買零售物業。
