最近有個商業項目 one sophia，賣得不好，零售市場需求不高，所以他們也知道沒多大意義。第二點是，如果他們想讓整個地方更宜居、更有面子，他們不會隨便賣零售店鋪，而是會好好打理，確保整個外觀和零售體驗都讓人覺得舒適，這才是重點。
他們真的會這麼做，你可以看到，比如One Holland Residences，還有The Reserve Residences也都在這麼做。考慮到這一點，商業部分，比如你在Parktown這邊看到的，有商業區、購物中心、巴士換乘站、社區設施、熟食中心，這些不會出售，而是由開發商管理，然後出租給使用者。所以，唯一會出售的其實就是住宅部分。
不是用126,000平方米，我這裡給的是1661每平方尺的視頻和其他數據，這個數字不太準確，你應該看108,000平方米的可售住宅部分。把總成本除以這個面積，實際是1931每平方尺，考慮7%的面積調整後是2066每平方尺，再加上10%的利潤率，大概是2273每平方尺，這就是他們推出的原因。價格大概在2200、2300，甚至高到2500左右，所以這是你必須考慮的因素。特別是在看綜合開發或者商業部分開發時，商業部分尤其如此。這也是為什麼最終你會關注最後的開盤價，我們通常會在他們開盤前注意到這個，因為從中你可以發現一些可能低於市場價20%到30%的好機會，或者找到其他地方更低的入場價格。
考慮一下，我們最後停下來可以看到2300的尺價 三房緊湊型大概賣220萬，大的四居室甚至賣到350萬。然後你還能看到那個三房高級戶型賣245萬到250萬左右，差不多接近RCR的價格。這裡甚至有一個一居室，價格也差不多是134.5萬，你可能在別的地方能找到更划算的。至於這個Parktown residence，開盤訂購率大概88%。挺有意思的是，對混合戶型的需求真的很高。真的很瘋狂。
咱們把這些也就是我們學的Parktown放到Tampines west裡面放進去。好嘞。如果你做同樣的作業，你得明白這活兒得自己干。哦，好的，我做完了。那我給你看最終答案。
商業部分大概有10,500平方米，那能賣的居民部分只有51,314平方米。你把數字都算一遍，差不多。算上harmonisation 的持平價大概是每平方米2349塊。平均價格我覺得大概在2584到甚至2600、2700左右。所以這價格真是瘋狂，對吧？為什麼OCR會達到這種價格，但你看OCR ELTA其實已經開始達到這種價格了。我覺得這就是未來的定價，我們得接受。
Zion Road A
下一個是在Zion Road A。現在我們發現有很多A、B、C地塊，所以開發商現在比較保守，他們一般不會拿太大的地塊，因為風險比較大。
價格稍微偏高一些。然後政府就說，「好吧，我來給你們把地塊分開一下。」
這個地塊有點特別，會有740套住宅，還有290套服務式公寓，而且這些可不是普通的服務式公寓，是長期租住的那種。是的，這是一個新的試點項目，所以你會發現幾乎沒人來競拍這塊地。是的，就只有這麼回事。
CDL其實是因為他們真的在管理酒店。對，所以他們有勇氣去嘗試一些新東西。是的。我猜他們有點因為覺得「好吧，我可以試試」。沒錯。
其實這個服務式公寓Service Apartment有點特別，不是那種你可以住七天的普通服務式公寓，最少要住三個月。所以這是個很新的概念。新概念一出來，大家都會有點害怕，因為你不知道會怎麼樣，不知道該怎麼辦。
我覺得市場對這種長期服務公寓Service Apartment的反應怎麼樣，其實就是一種賭注。賭的話，你得儘量壓低成本。所以有時候他們不會出很高的價買地，或者根本就不想買。對，就是這樣。這是我們對這類地塊觀察到的情況。其實不止這一塊，之前Upper Thomson那邊也有一塊地出來，是在Parcle A區，第一塊推出的。我們就想，為什麼只有Parcle B呢？
B是從A那邊開始
的。對，A那邊沒人建那個。是的，因為這是個新概念。大家說，如果你看真的有價值，可能服務式公寓還是有需求的，因為人們期望在那裡租房。至於Spring Leaf，那邊租短期的人不多，不是那種常見的短租地方。通常短租的是那些來這邊待一段時間的專業人士，他們可能會短租。
所以對開發商來說，這真的是一個全新的概念，因為SpringLeaf那邊你知道的，只有店屋、自然景觀、還有Prata和一些其他的東西。所以那個項目，我完全不會去碰，因為壓根不值得冒那個險。這個是需要注意的。還有這個很有趣的Zion Parcle A，好吧，情況也是一樣的。
如果你有商業部分或者服務式公寓部分，或者其他不能出售的東西，你得把這個跟其他商業部分，還有那個不能賣的早教中心都算進去。所以實際可售的住宅面積只有63,461平方米，你把這個加進去。實際的盈虧平衡點大概是2819，按Harmonisation面積算大概是每平方英尺3000塊，也就是說按10%的利潤率大概是每平方英尺3311塊。所以那些覺得「哇，好便宜，等一等再說」的人，可能得三思了，看起來沒那麼簡單。
實際的盈虧平衡價很便宜，就像Park Town的盈虧平衡價，但那是假盈虧平衡，是假的盈虧平衡。網上看到這種信息有點誤導，不過也能理解，畢竟可能想推出低價，因為這是CCR，他們可能想考慮成本，可能會把價格定得接近盈虧平衡點，甚至低於盈虧平衡點，實際上是為了吸引人買。
Zion Road B
然後呢，當然還有Parcel B。
路段B的盈虧平衡點大概是2229。這個項目純粹是住宅，所以610套單位里沒有服務式公寓的長期租賃部分，這也是為什麼你會看到它有兩個區塊，而不是一個區塊。土地溢價率大約比A區高出8.49%，這也是因為沒有服務式公寓的緣故。你可以理解為，如果沒有服務式公寓的話，就是這樣。
公寓更像是做買賣，你懂的，我清理我的單元，算清財務和現金流，然後再買一個來做買賣。但服務式公寓的話，我的現金流被綁住了，不能賣那部分，只能靠租金來賺點錢。
所以你看Parcle B 回本價其實出乎意料地低，實際上比起類似的Pacle A要稍微高一點，但差別也不大。
純住宅區。所以加上10%的利潤率，20%的利潤率，我覺得大概是2800，2700,2800，這個數字可能會是新盤的起價，或者還可能更高，表現不錯。是的。目前CCR市場有一個新盤的推出價格。
Holland Village
好的。接下來是今年CCR市場最後一塊地。是的，可以說是定了個新標杆，穩住在3000。我們有Holland Drive residences。好，這塊地價格又一次出奇地低。
好的，謝天謝地這是個反應。所以我們得按比例算一下每平方英尺的 平衡價格在 2203。好，如果看15%的利潤率，大概是2700，2800。我覺得還挺不錯的。他們可能會在CCR區域以2800、2900左右的價格推出，但其實他們完全可以接受2700，2800的價格。
你也可以看看這個區域，有三個開發商，Holy Development、Interpret 和 Japura Development Power Limited。Holy 是.也就是Capital Land，基本上是這樣。沒錯。他們實際上拿下了這塊地，就在旁邊，我們這邊有Holland Village的住宅區，已經推出了。有些部分到現在已經全部賣完了。這就是他們參考的標準，如果他們推出的價格比較低，我們可以預見價格可能會有所波動，因為Holland Village的位置比Marina區更有吸引力。嗯，我覺得這些就是未來要關注的。
地塊。我知道還有很多其他小型精品項目，但我覺得這些才是主要的，不是那種只有20到40套的。這些至少都有200套，是2025年即將推出的項目。
