这个区域的话，我觉得差不多能达到收支平衡。我估计每平方英尺大概在1500到1600之间，按10%到15%的增长率算，大概是1800到1900块p左右。总共有375个单位。然后如果你看一下区域，这个GLS实际上挺深入到Canberra大道那边的。这个地方离MRT不太近，所以他们其实是把它分成了好几个地块。
读者提问：跟新开盘比，什么样的二手价格差距才算合理呢？
入场？好的。我觉得这方面需要考虑的东西挺多的，因为我们发现，以前大家总是看每平方英尺的价格，但我们发现，有时候虽然面积很大，但转售的时候表现并不好。原因可能是户型不好，或者是总价太高。当然我们没时间详细讲，但总体来说，别光盯着每平方英尺的价格看。
总价和户型也是你想比较的东西，有时候人们还会看开发项目的配套设施，但当然你得深入了解，
对吧？可以联系我们或者找中介，我们会跟你分享我们实际做过的二手房价格差，比如说如果是10年，价格差应该是多少，15年又该是多少。如果价格差达到某个百分比，你就可以考虑买新的而不是转售。
好，我明白了，还有一个问题，就是2230psf，三楼高层单位,non-Harmonized的lentor 区域新房，你怎么看？其实，现在可以说。我们看到OCR的尺价大概是2000左右，可以算作OCR的平均价。2230psf其实有点高了，需要重新考虑，因为如果你看库存的话，我们可以找价格更便宜、每平方英尺更合适的，然后可能会找到更好、我觉得更合适的产品。是的，但我不觉得价格特别夸张，因为你说到底还是要买高楼层，对吧？再说了，不管是高楼层还是低楼层，看不同楼盘的时候，有很多因素要考虑，这也跟地段有关，看是买低楼层还是高楼层哪个更合适。没没错。这就是我们需要根据你的投资组合重新分析的地方。
那我们回头看看Canberra Crescent这个GLS，好，转售的情况。其实这是跟Commodore和Water Gardens一起新推出的项目。Water Gardens有448个单位，我觉得是个比较大的开发项目，而Commodore稍微小一点，只有219个单位。它们其实离Canberra MRT更近，跟这个新推出的项目比起来更便利。
你可以看到它们的利润怎么样。The commodore and WaterGardens，情况都还不错。
The Commodore
The Watergardens
2B2B利润 200-300K比较好。 2B1B 78K-100K 不高，两房一卫的利润不高。
W residences
接下来我们来看一个叫W Residences的项目，正对面就是Marina View。对，真的就在Marina区，正对着Shenton Way地铁站。 Shenton Way地铁旁边的那个房产，实际上他们打算把它定位成奢侈物业，纯粹的豪宅。所以他们会用超高档的装修，卖出疯狂高的价格。最开始我听说是要以每平方英尺4500块的价格推出，作为一个豪宅项目，因为它是W Residences的品牌，你懂的，可以和酒店结合，打造成一个豪华品牌。但后来我听我们IC说，价格大概会在每平方英尺3200到3500块左右。
他们会大幅提升豪华装修，确保有人买。所以这是酒店和商业结合的项目，挺有意思的。但说到豪宅的需求，他们确实得做大户型，才能吸引到想要的买家。这样的项目，从专业投资角度不会考虑。
Orchard Boulevard
接下来是CCR图表。嗯，看来很多CCR项目要出来了。是的，CCR这段时间对大部分Land bid都挺安静的。实际上，因为最近没有ABSD 的降温措施，CCR也没怎么出新的Land bid 。Land bid表现不太好，所以进展比较慢。我觉得这让节奏变得更保守了，政府方面也很谨慎。
保守点说，我觉得今年是关键的一年，终于有土地供应出现，真正为市场树立了一个标杆。其实我们也看到有开发商本来打算推盘，但又因为觉得市场需求不足而按兵不动。他们宁愿等需求回暖，或者想想怎么重新包装产品，也不愿意盲目推出然后卖不出去。嗯，或许政府会有一些新的措施出来。放松措施。
嗯，所以可能六个月内不会有ABSD了。好吧，但我觉得没有ABSD市场现在真的很难看懂。
你可以看到GLS下 orchard boulevard的楼盘，持平的价格大概是每平方英尺2652，实际上大概是2838每平方英尺。嗯，我觉得推出时大概是3100到3300左右。所以这是整个新加坡设定的新基准。大约有270套单位。不过有趣的是，你可以看到那里
有不少人竞拍这块地，特别是UOL、All green, wingtai和Sustain Land，都是很有名的开发商，都对这块地感兴趣。可能是因为他们觉得现在市场有点看跌，觉得价格还不错。总体来说，我觉得价格挺合理的。这里我们想拿附近的Cuscaden来做个对比，那是离这块地最近的，也是大家一直在谈论的项目。
是去年的事吗？还是前年？是去年的。对，就是他们说要降价近20%的地方。甩卖折扣。降幅非常大，我觉得非常大，和最初买入的人相比。是的。那些几个月前买的，之后开发商决定降价的人，真的很幸运。就是那九个买主。说实话，这对他们来说挺难过的。这还是个92套单位的开发项目。
我们有一栋99年产权的高层，价格大幅下调的时候，人们会问值不值得买，比如能不能买到每平方2900的折扣价。有些人会以为能卖出七八成，但实际上还没完全卖完。你会发现即使降价了，很多人还是不愿意进来看。还有一个关键原因，除了可能是小型楼盘和需求低之外，比较遗憾的是户型设计问题，户型不好是导致销售不佳的原因之一。这也是我们一直强调户型设计很重要的原因，尤其是Cuscaden来说。
嗯，我觉得他们当时的想法是做一些稍微小一点的户型，这样那些预算可能没那么高的人更容易买得起。但他们好像忘了，其实能在这个区域买房的人，他们预算充足，而且更喜欢大户型。所以大户型反而卖得更好。这里的一个特点是所有的厨房都是开放式的，而且不仅仅是普通的开放式。这个概念是这样的。厨房正好在客厅和餐厅中间，所以你做饭的时候，味道就像在你身后飘着。
是的，实际上，非常有意思。他们这里有两个卧室，一个主卧套间在这边，一个卧室在那边，布局有点像哑铃形状。但这是个很不寻常的布局，沙发正对着厨房，而且你可以把空间打通，变成一个超级大的开放式单间。对了，你的沙发其实是朝着窗户的，所以你能真正看到外面的景色。刺眼的灯光对吧。
这就是cuscaden表现不好的主要原因，不仅仅是价格问题，更多是他们的户型设计。是的，你真的得有个特别的地方才能接受这种户型设计。三居室的户型挺有意思的，通常在乌节路这种高档区，大家都喜欢封闭式厨房，但这里却是开放式的。同样的，他们可能就是特别喜欢把空间打通。客厅跟厨房放在一起，开放式设计，就在你沙发和卧室前面。所以这布局说实话挺不寻常的。
如果你是长期持有，价格看起来还行，但单从布局来说，我觉得在CCR市场不是特别理想。
Tampines st 94
接下来要推的新盘，可以叫它Park Town 2.0，嗯，跟之前那个有点类似。
这也是个综合项目，不过现在不是淡滨尼北区了，是在淡滨尼西区。这个是淡滨尼94号的GLS。嗯，它是一个混合开发项目，总共585个单位。如果你从这里开始算，他们的盈亏平衡价大概是1800左右。但如果你看我们之前的视频，你会发现这其实不是真正的盈亏平衡价。因为我记得Parktown那边说他们的盈亏平衡价是1600左右。所以大家认为平衡价在1600，他们会开在2000psf,他们实际开到了2300-2400psf.
是的。那么为什么他们卖到2300到2400的尺价呢？如果你看Parktown的价格，平均大概是每平方英尺2369块，最高甚至到2600块每平方英尺，虽然他们的起价是1661块。好了，回顾一下，我们根据之前的视频快速说一下。很多人根据YouTube上有人说的1661块每平方英尺来看，以为会卖到1800、1900千块。其实在那之前，我们就预测过它不会卖这么便宜。
因为你得明白啊，当你看那些不是纯住宅的开发项目，有商业加住宅的那种，你得考虑到商业部分是卖不出去的。商业部分通常是开发商或者大型物业，他们会自己管理，就会有成本，有费用。他们最终会选择自己管理，而不是卖出去。主要有两个原因，一是如果你想卖，市场上根本没人买零售物业。
