好的。所以如果你能以合适的入场价买入，选对需求点，当然每个区域都得考虑那个估值模型，看看什么价位合适入手。这样你才能保护好这个价格，看看这房子能涨多少。嗯，关于估价这块，户型都已经出来了，不过今天我们不打算详细讲，整个讲完估计得四五个小时，如果你感兴趣的话。
One Marina Garden
好了，接下来是One Marina Gardens。天啊，OMG，真的，天哪。很有趣的是，他们买的时候价格还不错，盈亏平衡点大概是每平方英尺2361块。说到10%到15%的利润，价格大概会在2700到2900之间。再看一下开盘价，这个项目开盘价挺有意思的，大概是每平方英尺2700到2800块。
我觉得这算是CCR区的RCR价，但这背后是有原因的。CCR市场，像Marina这样的区域，我们在分析时发现，这里的房屋需求没RCR和OCR那么旺。没错。我觉得看需求时，也得考虑潜在买家的类型。比如过去CCR主要是外国买家推动的，60%额外印花税影响的买家其实是他们。
这确实影响了CCR的价格，因为大部分需求其实都来自那里。一般来说，有预算买CCR的人更喜欢新的楼盘。所以你会看到一些新的推出，像某些豪宅项目卖得特别贵，你会发现CCR的二手价差特别大。因为在二手市场，能买CCR的外国人通常不会去看二手房。
所以这其实会导致需求减少，这也是价格下跌的原因，你看到270万这么便宜，价格便宜是有原因的。所以当然你得好好分析，看看在这种情况下什么价位才是合适的入场点，并且把这个角度考虑进去。
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71 Science Park
OMG之后是71号科学园路。嗯，这个不是每个人都会提，因为它其实不是政府地段（GLS）。
有个有趣的事实，Capital Land 其实以前是DSTA的项目，之前是DSTA的一个项目，2020年拆掉了。就跟Jayen把J Cube改成住宅地块差不多，这个地方也会做类似的处理。这将是科学园区的第一个地块，而且走路就能到Kent Ridge MRT, 如果你觉得Bloomsburry价格太高，不用急着买，因为接下来还有机会。
这里有几个地块，71号科学园路将成为下一个中型项目，大概有300多个单位。不过，像在Jaden发生的那样，这些地块因为靠近地铁站，通常会卖得比较贵，他们可能会利用科学园区的转型优势，所以价格可能不会便宜。这点你得注意。
在看这类图表时，要把事情放到整体角度来看，而不是想着“好吧，我等下一个，也许会更便宜”。这个项目详情可以一对一聊。
De souza avenue
好了，下一个，De souza大道。这个地方真的很deep in，靠近Upper Bukit Timah，一直往下就是old jurong road。挺有意思的，因为这个地方其实根本不属于裕廊区。
地价的打平价格大概每平方英尺1602。好，考虑到OCR区域。好的，加上10%到15%的利润，大概是1900。总共355个单位的中型开发项目。挺有意思的是，因为这个区域真的很偏，靠近OCR区域。所以只有两个买家对这块地感兴趣，分别是SL Capital和 Capital Land，他们俩其实关系挺近的，第一个就是SL Capital赢得了竞标。
如果你单看这个区域，2000每平方的价格确实算是OCR（郊区）里的高价了。我觉得这个地块离市区很远，完全不靠近MR（市区），但他们定那么高价可能是有原因的，要是他们真按这个价卖，挺有意思的。
Margaret Drive
接下来是Margaret Drive。我们刚刚讲的地方算是有点偏远，这个位置好多了。Margaret Drive靠近Queenstown的MIR，对吧？走路就能到Queenstown。
嗯，我觉得他们拿地的价格挺低的，竞标这块地做得不错，对吧？但当然，这并不代表开发商一定会推出项目，不过总有希望。460套，如果利润率是15%，大概能拿到2500左右。没错。你会注意到，其实有两个开发商竞标了这块地，Hong leong和Sing holding。这些竞标里面其实也有一些要求。
开发商需要建一个托儿所，至少能容纳大概100个小孩。是的，大概在下半年到第三季度。我们拭目以待这个项目的推出情况。如果很保守的话，那是没问题的，但如果他们想定高价，那是因为地段在MRT附近。我觉得他们可能会，也可能不会，但通常一旦开发项目临近，尤其位置不错的话，周围肯定会有很多需求和炒作。
通常当需求和炒作很高的时候，比如chuan park，开发商往往会占点便宜，毕竟他们毕竟是做生意的。
Faber Walk
接下来很有意思，我们有一块位于Faber Walk的地块。好了，1682每平方英尺。你加个10%到15%，大概是2000到2100，也算比较低的。确实挺低的。我猜这真的是新出的一批OCR地块。挺有意思的，总共有399套单位。
这里会是中到大型开发。如果你看看这些为这块土地竞标的人，好吧，有三个竞标者。我们有Guoco land,这就是他们这么激进的原因。他们想套现LLentor collection的一个原因，是想确保这笔钱能投入到其他土地竞标上，并且他们成功竞得了这类土地。然后第二名是Oasis，接着是Apex Asia Alpha Investment。
有趣的是，我觉得有几个开发商虽然不太出名，算是比较低调的，但他们非常自信。最近大部分OCR项目的地块都是他们拿下的，在评论区有人评论说他们可能会重新做一遍同样的项目。需要注意的是，这块地不会建高楼，不会像Elta或者Lento Central那样，容积率只有1.4。
周围的楼盘情况也差不多，因为你离有地住宅区更近，所以这里主要是五层左右的低层建筑。是的。有些人不太喜欢低层住宅，可能这个就不太适合你。还有一点很有意思的是，周边的Parc rivira和Twin vew ，whilster grand 的价格一直涨，Whister grand是最新的项目，尺价最高甚至接近2000psf的水平，接下来是Twin vew和 parc Riviera。
AYE 因为就在旁边，所以有点吵。这就是你在那个区域看到的价格，如果他们推出的价格跟二手房差不多，我觉得还是挺有竞争力的，可以考虑。
Upper Thomson B
好，接下来要说的是下一个地块，下一个要推出的是Upper Thomson的B区。这是Lentor的延伸部分。
错过了lentor的人可能会看这个新地块。有人问为什么从B开始，那A区在哪儿呢？我们
也跟你说说A的情况，快来了。嗯，之前A没通过招标，因为有个新的长期服务公寓项目，基本上没有开发商愿意接那个地块的风险。
现在要到盈亏平衡点是1688，实际上比他们在Lentor Central的出价还低。如果你仔细看，有一个开发商确实投了标，而且还在坚持。看起来像是在争取控盘。
光靠垄断Lentor还不够。他们还想垄断Upper Thompson，就是Springleaf，对吧？这也不错，因为这样他们就能控制价格。是的。好，如果你看，他们拿下这块地的价格比Lentor Central的标价低了大概7.8%到8%。
但你回头一查，总会有潜在的原因。我们发现这块地有个问题就是保护限制的意思啊，上次发生好像是在Avenue South，如果我没记错的话。对，有保护限制。这里有一所学校，有时候我觉得开发商挺聪明的，不对，是政府挺聪明。有时候他们想建个公园，就会说，好吧，我把这个加到你拿地的条件里，如果你想拿这块地，就得帮我建个公园。就是这样。你想要一块地，但得保留我的学校，所以不能拆学校。你知道，有些东西是他们想让你保留的。当然，这也意味着开发商成本会更高，他们得压低点报价来弥补成本。因为学校只有几层高，他们不能像原本打算的那样建高楼。这也是一个影响因素，另外一个原因是春叶相比Lentor有潜力。
我觉得Springleaf还挺靠北的，大概就在woodlands附近，靠近Thomson那边。这可能也是价格稍微低一点的原因。
Canberra Crest
好，接下来是Canbarra。哇，这地方好久没新盘了，之前是Water Gardens和Commodore。这个land bid也刚出来，价格挺有意思的，大概1536每平方英尺。因为它是Canberra，位置真的挺北的，比Springleaf 和Lentor还要往北一些。
