前言
在新加坡，政府組屋的地契通常是99年。總理李顯龍在今年8月的國慶群眾大會上說，這樣的地契可以確保對未來國人是公平的。他說，國人向建屋發展局（HDB）購買組屋後，可以傳給子孫；屋契到期後，歸還給政府，政府可以使用土地為未來一代興建新組屋。
總理說，如果組屋屋契是永久性的，我國遲早沒有足夠的土地為未來一代興建新房屋，整個社會就會分裂為擁屋者和無法擁屋者，他認為這是最不平等的現象，而且會分化社會。私人房產則不同，其地契主要有三種類型：99年、999年和永久產權。
自從新加坡獨立後，政府已不再出售999年或永久產權的土地，這類產權的公寓將只減不增。目前新加坡房產市場上新開發的999年或永久地契新樓盤均是開發商通過集體出售購得的。從房產價格而言，新加坡999年或永久地契的房價會比99年地契的房價貴至少15%。99年地契的房價隨屋齡增加而下降的速度比永久地契的快，特別是屋齡到了30年以後。如果屋契只剩下45年或更少，則房屋買賣將變得不活躍，因為申請銀行貸款將變得相當困難。
這裡為您介紹一個即將開盤的永久地契新公寓，Jui Residences。購買永久地契公寓，無需為地契擔憂，可以永久居住，也可以遺贈給子孫後代。
樓盤概況
Jui Residences私人公寓位於新加坡第D12郵區實龍崗路和加冷河的交界處(實龍崗路1177號)，該公寓距離波東巴西地鐵站約600米，距離芽籠巴魯地鐵站（Geylang Bahru MRT）850米。
整個公寓將建造1棟18層高的住宅，合117個私宅單位和3個商鋪，戶型包括26個一臥室、39個兩臥室和52個三臥室單元，面積介於40-93平方米不等。
樓盤精華和賣點分析
1、永久地契，保值增值，鑽石永恆，世代相傳;
2、位於市區邊緣，價格合理，增值潛力大；
3、位於新加坡中部心臟地帶，交通方便，四通八達；
4、位於加冷河畔，臨水而居，波光粼粼，盡享河川和熱帶雨林風景；
5、附近購物商場林立，擁有大量的休閒、娛樂設施；
6、一棟有歷史的建築，見證過去，展望未來；
7、由著名發展商開發，品質保障，享有盛譽的建築師設計；
8、附近名校林立，也靠近著名的國際學校，如新加坡史丹福美國國際學校。
Jui Residences公寓效果圖
Jui Residences公寓位於新加坡中部，市區邊緣的黃金地段
Jui Residences公寓位於第D12郵區的實龍崗區。如果我們查看一下地圖，可以發現，Jui Residences位於新加坡的中部，就在加冷河畔。這是地道的河畔公寓，環境非常優美，可謂臨水而居，波光粼粼，聚財氣、享生活。
Jui Residences公寓之前是國家汽水公司的工廠，汽水廠在上世紀90年代停產後一直沒有開發新項目。Jui Residences 公寓距離波東巴西地鐵站約600米，步行7分鐘即可抵達。從此站乘搭4個地鐵站就可以抵達位於烏節路購物中心附近的 多美歌地鐵轉換站（Dhoby Ghaut MRT）。從波東巴西地鐵站乘搭2個地鐵站就到達實龍崗地鐵轉換站（Serangoon MRT）。從多美歌地鐵轉換站和實龍崗地鐵轉換站，可以抵達全島各地。此外，從Jui Residences公寓步行850米也可抵達芽籠峇魯地鐵站（Geylang Bahru MRT）。
在公寓200米範圍內還有多條巴士路線，如巴士8, 26, 31, 90, 142, 151, 154, 857, 966, 985等。如果是有車一族，附近就有泛島高速公路（PIE）、加冷－巴耶利峇高速公路（KPE）和中央高速公路（CTE）,由此驅往全島各地。從Jui Residences公寓出發，10分鐘車程即可抵達新加坡最大的烏節路購物商區，約13分鐘的車程就可以抵達中央商業區（CBD）。
Jui Residences公寓位於新加坡中部
Jui Residences公寓不但交通方便，附近的購物、休閒、娛樂設施也相當豐富，如附近1公里範圍內就有NTUC平價超市、巨人超市和晟菘超市等。波東巴西地鐵站旁的博雅中心（The Poiz Centre）占地約5萬平方英尺，擁有84個零售攤位。其它的購物設施包括星苑坊（The Venue Shoppes）、明地迷亞購物中心（Bendemeer Shopping Centre）、麥波申購物中心（Macpherson Mall）、邵氏商業大廈（Shaw Plaza）、馬里士他大廈（Balestier Plaza）、Aperia、城市廣場購物中心（City Square Mall）和慕斯達發中心（Mustafa Centre）等。
NEX商場位於實龍崗地鐵站（Serangoon MRT）附近，距離The Tre Ver公寓只有2個地鐵站的距離。NEX商場是新加坡東北區的大型商場，那裡有非常多商鋪、餐廳、電影院和24小時的超市，是購物、娛樂、休閒和用餐的好去處。
此外，附近還有多家熟食中心，如700米步行即可抵達的大牌69芽籠峇魯巴剎與熟食中心或大牌29 明地迷亞路巴剎與熟食中心等。
Jui Residences公寓位於加冷河畔
Jui Residences公寓附近的購物中心
新中國汽水公司原址
新中國汽水公司新貌
Jui Residences公寓附近的教育資源也相當豐富。
1公里範圍內的幼兒園就有7家，包括Kim Keat Christian Church Kindergarten、Elim Kindergarten、Canaan Church Kindergarten、The Ascension Kindergarten、PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ KOLAM AYER Blk 64、PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ POTONG PASIR Blk 143和PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ WHAMPOA Blk 106 等。
1公里範圍內的小學和中學包括明智小學（Bendemeer Primary School）、聖安德烈小學（Saint Andrew’s Junior School）、明智中學（Bendemeer Secondary School）、聖安德烈中學（Saint Andrew’s Secondary School）等。還有四德女子中學（Cedar Girls』 Secondary School）和聖安德烈初級學院（Saint Andrew’s Junior College）等。靠近的大專學府有新加坡科廷大學（Curtin University Singapore）、詹姆斯·庫克大學。
此外，公寓距離史丹福美國國際學校（Stamford American International school, SAIS）只有1300米，這個學校是許多家長特別是來自中國的家長較感興趣的國際學校。該國際學校成立於2009年，占地5萬3000平方米，耗資3億美元打造，擁有超現代化的教學設施，為2-18歲的學生提供北美體制教育和國際文憑課程（IB）。這裡的教師來自10多個國家，擁有豐富的教學經驗，確保具有一流的教學質量。該校的國際學生中，有62％的學生擁有美國國籍。學生包括駐新外交使節、跨國公司高管或社會知名人士的子女。香港著名影星張柏芝的兩個兒子就在此校就讀。學校包括學前班（18個月至6歲）、小學（6-11歲）、中學和大學預科（11-18歲）。學費因所學學段和課程而有不同，介於每年新幣S$15,000-$50,000不等。
公寓附近的史丹福美國國際學校
新一輪房市降溫措施是為了確保房價增值符合經濟增長基本面，新私宅的售價將保持穩定
最新一輪的降溫措施於7月5日推出以來，根據新加坡國立大學發布的最新整體房地產價格指數（NUS SRPI）預估數據，7月份整體轉售價格指數為154.4，環比下跌0.5％，而6月份則是上升0.7％。這樣，從最新一輪的降溫措施推出以來，總體房價呈平穩狀態。自2011年12月提高額外買家印花稅（ABSD）以來，政府還推出另外2次ABSD（分別在2013年1月和2018年7月）。
歷史表明，這三次的ABSD的提高並沒有改變房價的走勢。新加坡上一次的房價下跌是在2013年6月政府調整總債務償還率(Total Debt Servicing Ratio, TDSR)之後。降溫措施推出以來，7月份的新公寓售出1,724套，表現良好。除了降溫措施實施前夜推出的Riverfront Residences，Park Colonial，Stirling Residences公寓外，稍後推出的The Tre Ver表現也不俗，推出首3小時售出70%（200套中的140套），可見，市場依然相當活躍。
事實上，政府已明確表明，新一輪房市降溫措施是為了確保房價增值符合經濟增長基本面，而如今新加坡的經濟基本面良好。這樣，私宅市場接下來應保持平穩態勢，而新私宅的售價不太可能下跌。一方面降溫措施推出之前發展商標得的土地的價格不低，發展商不太可能以較低價位出售。
另一方面，去年和今年有大量私宅集體出售，至少有5000戶家庭將需要搬家尋找新住址，這無形中為市場注入活力。再者，新加坡人的家庭年收入也明顯增加，如月收入超過S$20,000的家庭從2005至2017年增長了477%，達171,557，他們的購房能力也明顯提高。
永久地契公寓的增值空間明顯高於99年地契公寓
據新加坡經紀人吳洲獲得的數據表明，地契剩餘99年的新公寓，其價值為永久地契公寓的96%；當地契只剩60、30和15年時，其價值分別只有永久地契公寓的80%、60%和40%。如位於兀里地鐵站旁於2007年建成的永久地契公寓Blossoms，面積1195平方尺的單元，其最近的售價為每平方尺S$1419。
同樣位於兀里地鐵站旁的於2017年建成的99年地契公寓（從2008年算起）8@Woodleigh，面積1163平方尺的單元，其最近的售價為每平方尺S$1338。儘管8@Woodleigh公寓更新、更靠近地鐵站，其售價仍不如更舊的、離地鐵站稍遠的永久地契公寓。
永久地契公寓的價值也表現在集體出售上。同樣位於DUNEARN路的兩棟公寓，一個是99年地契的CHANCERY COURT（建於1981年），其集體出售的每平方尺容積率S$1,610（psfppr）；另一個是永久地契公寓DUNEARN GARDENS，其集體出售的每平方尺容積率S$1,914（psfppr），每平方尺高出約S$300元。位於Cuscaden路的一塊地皮，99年地契，投標價為每平方尺容積率S$2,377（psfppr），就在這塊地皮旁的一棟40多年的永久地契舊公寓，其集體出售的每平方尺容積率S$2,910（psfppr），每平方尺價位比99年地契的高出S$533元。
