前言
在新加坡，政府组屋的地契通常是99年。总理李显龙在今年8月的国庆群众大会上说，这样的地契可以确保对未来国人是公平的。他说，国人向建屋发展局（HDB）购买组屋后，可以传给子孙；屋契到期后，归还给政府，政府可以使用土地为未来一代兴建新组屋。
总理说，如果组屋屋契是永久性的，我国迟早没有足够的土地为未来一代兴建新房屋，整个社会就会分裂为拥屋者和无法拥屋者，他认为这是最不平等的现象，而且会分化社会。私人房产则不同，其地契主要有三种类型：99年、999年和永久产权。
自从新加坡独立后，政府已不再出售999年或永久产权的土地，这类产权的公寓将只减不增。目前新加坡房产市场上新开发的999年或永久地契新楼盘均是开发商通过集体出售购得的。从房产价格而言，新加坡999年或永久地契的房价会比99年地契的房价贵至少15%。99年地契的房价随屋龄增加而下降的速度比永久地契的快，特别是屋龄到了30年以后。如果屋契只剩下45年或更少，则房屋买卖将变得不活跃，因为申请银行贷款将变得相当困难。
这里为您介绍一个即将开盘的永久地契新公寓，Jui Residences。购买永久地契公寓，无需为地契担忧，可以永久居住，也可以遗赠给子孙后代。
楼盘概况
Jui Residences私人公寓位于新加坡第D12邮区实龙岗路和加冷河的交界处(实龙岗路1177号)，该公寓距离波东巴西地铁站约600米，距离芽笼巴鲁地铁站（Geylang Bahru MRT）850米。
整个公寓将建造1栋18层高的住宅，合117个私宅单位和3个商铺，户型包括26个一卧室、39个两卧室和52个三卧室单元，面积介于40-93平方米不等。
楼盘精华和卖点分析
1、永久地契，保值增值，钻石永恒，世代相传;
2、位于市区边缘，价格合理，增值潜力大；
3、位于新加坡中部心脏地带，交通方便，四通八达；
4、位于加冷河畔，临水而居，波光粼粼，尽享河川和热带雨林风景；
5、附近购物商场林立，拥有大量的休闲、娱乐设施；
6、一栋有历史的建筑，见证过去，展望未来；
7、由著名发展商开发，品质保障，享有盛誉的建筑师设计；
8、附近名校林立，也靠近著名的国际学校，如新加坡史丹福美国国际学校。
Jui Residences公寓效果图
Jui Residences公寓位于新加坡中部，市区边缘的黄金地段
Jui Residences公寓位于第D12邮区的实龙岗区。如果我们查看一下地图，可以发现，Jui Residences位于新加坡的中部，就在加冷河畔。这是地道的河畔公寓，环境非常优美，可谓临水而居，波光粼粼，聚财气、享生活。
Jui Residences公寓之前是国家汽水公司的工厂，汽水厂在上世纪90年代停产后一直没有开发新项目。Jui Residences 公寓距离波东巴西地铁站约600米，步行7分钟即可抵达。从此站乘搭4个地铁站就可以抵达位于乌节路购物中心附近的 多美歌地铁转换站（Dhoby Ghaut MRT）。从波东巴西地铁站乘搭2个地铁站就到达实龙岗地铁转换站（Serangoon MRT）。从多美歌地铁转换站和实龙岗地铁转换站，可以抵达全岛各地。此外，从Jui Residences公寓步行850米也可抵达芽笼峇鲁地铁站（Geylang Bahru MRT）。
在公寓200米范围内还有多条巴士路线，如巴士8, 26, 31, 90, 142, 151, 154, 857, 966, 985等。如果是有车一族，附近就有泛岛高速公路（PIE）、加冷－巴耶利峇高速公路（KPE）和中央高速公路（CTE）,由此驱往全岛各地。从Jui Residences公寓出发，10分钟车程即可抵达新加坡最大的乌节路购物商区，约13分钟的车程就可以抵达中央商业区（CBD）。
Jui Residences公寓位于新加坡中部
Jui Residences公寓不但交通方便，附近的购物、休闲、娱乐设施也相当丰富，如附近1公里范围内就有NTUC平价超市、巨人超市和晟菘超市等。波东巴西地铁站旁的博雅中心（The Poiz Centre）占地约5万平方英尺，拥有84个零售摊位。其它的购物设施包括星苑坊（The Venue Shoppes）、明地迷亚购物中心（Bendemeer Shopping Centre）、麦波申购物中心（Macpherson Mall）、邵氏商业大厦（Shaw Plaza）、马里士他大厦（Balestier Plaza）、Aperia、城市广场购物中心（City Square Mall）和慕斯达发中心（Mustafa Centre）等。
NEX商场位于实龙岗地铁站（Serangoon MRT）附近，距离The Tre Ver公寓只有2个地铁站的距离。NEX商场是新加坡东北区的大型商场，那里有非常多商铺、餐厅、电影院和24小时的超市，是购物、娱乐、休闲和用餐的好去处。
此外，附近还有多家熟食中心，如700米步行即可抵达的大牌69芽笼峇鲁巴刹与熟食中心或大牌29 明地迷亚路巴刹与熟食中心等。
Jui Residences公寓位于加冷河畔
Jui Residences公寓附近的购物中心
新中国汽水公司原址
新中国汽水公司新貌
Jui Residences公寓附近的教育资源也相当丰富。
1公里范围内的幼儿园就有7家，包括Kim Keat Christian Church Kindergarten、Elim Kindergarten、Canaan Church Kindergarten、The Ascension Kindergarten、PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ KOLAM AYER Blk 64、PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ POTONG PASIR Blk 143和PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ WHAMPOA Blk 106 等。
1公里范围内的小学和中学包括明智小学（Bendemeer Primary School）、圣安德烈小学（Saint Andrew’s Junior School）、明智中学（Bendemeer Secondary School）、圣安德烈中学（Saint Andrew’s Secondary School）等。还有四德女子中学（Cedar Girls’ Secondary School）和圣安德烈初级学院（Saint Andrew’s Junior College）等。靠近的大专学府有新加坡科廷大学（Curtin University Singapore）、詹姆斯·库克大学。
此外，公寓距离史丹福美国国际学校（Stamford American International school, SAIS）只有1300米，这个学校是许多家长特别是来自中国的家长较感兴趣的国际学校。该国际学校成立于2009年，占地5万3000平方米，耗资3亿美元打造，拥有超现代化的教学设施，为2-18岁的学生提供北美体制教育和国际文凭课程（IB）。这里的教师来自10多个国家，拥有丰富的教学经验，确保具有一流的教学质量。该校的国际学生中，有62％的学生拥有美国国籍。学生包括驻新外交使节、跨国公司高管或社会知名人士的子女。香港著名影星张柏芝的两个儿子就在此校就读。学校包括学前班（18个月至6岁）、小学（6-11岁）、中学和大学预科（11-18岁）。学费因所学学段和课程而有不同，介于每年新币S$15,000-$50,000不等。
公寓附近的史丹福美国国际学校
新一轮房市降温措施是为了确保房价增值符合经济增长基本面，新私宅的售价将保持稳定
最新一轮的降温措施于7月5日推出以来，根据新加坡国立大学发布的最新整体房地产价格指数（NUS SRPI）预估数据，7月份整体转售价格指数为154.4，环比下跌0.5％，而6月份则是上升0.7％。这样，从最新一轮的降温措施推出以来，总体房价呈平稳状态。自2011年12月提高额外买家印花税（ABSD）以来，政府还推出另外2次ABSD（分别在2013年1月和2018年7月）。
历史表明，这三次的ABSD的提高并没有改变房价的走势。新加坡上一次的房价下跌是在2013年6月政府调整总债务偿还率(Total Debt Servicing Ratio, TDSR)之后。降温措施推出以来，7月份的新公寓售出1,724套，表现良好。除了降温措施实施前夜推出的Riverfront Residences，Park Colonial，Stirling Residences公寓外，稍后推出的The Tre Ver表现也不俗，推出首3小时售出70%（200套中的140套），可见，市场依然相当活跃。
事实上，政府已明确表明，新一轮房市降温措施是为了确保房价增值符合经济增长基本面，而如今新加坡的经济基本面良好。这样，私宅市场接下来应保持平稳态势，而新私宅的售价不太可能下跌。一方面降温措施推出之前发展商标得的土地的价格不低，发展商不太可能以较低价位出售。
另一方面，去年和今年有大量私宅集体出售，至少有5000户家庭将需要搬家寻找新住址，这无形中为市场注入活力。再者，新加坡人的家庭年收入也明显增加，如月收入超过S$20,000的家庭从2005至2017年增长了477%，达171,557，他们的购房能力也明显提高。
永久地契公寓的增值空间明显高于99年地契公寓
据新加坡经纪人吴洲获得的数据表明，地契剩余99年的新公寓，其价值为永久地契公寓的96%；当地契只剩60、30和15年时，其价值分别只有永久地契公寓的80%、60%和40%。如位于兀里地铁站旁于2007年建成的永久地契公寓Blossoms，面积1195平方尺的单元，其最近的售价为每平方尺S$1419。
同样位于兀里地铁站旁的于2017年建成的99年地契公寓（从2008年算起）8@Woodleigh，面积1163平方尺的单元，其最近的售价为每平方尺S$1338。尽管8@Woodleigh公寓更新、更靠近地铁站，其售价仍不如更旧的、离地铁站稍远的永久地契公寓。
永久地契公寓的价值也表现在集体出售上。同样位于DUNEARN路的两栋公寓，一个是99年地契的CHANCERY COURT（建于1981年），其集体出售的每平方尺容积率S$1,610（psfppr）；另一个是永久地契公寓DUNEARN GARDENS，其集体出售的每平方尺容积率S$1,914（psfppr），每平方尺高出约S$300元。位于Cuscaden路的一块地皮，99年地契，投标价为每平方尺容积率S$2,377（psfppr），就在这块地皮旁的一栋40多年的永久地契旧公寓，其集体出售的每平方尺容积率S$2,910（psfppr），每平方尺价位比99年地契的高出S$533元。
