新加坡偶爾會冒出一些不太常見的房產交易。
這一筆算是其中比較有意思的：
D9 區 Cavenagh Road 91 號，一棟永久地契的公寓樓，26 個單位，整棟出售，掛牌價 6000 萬新幣。
聽起來像集體出售？
不是。這才是這筆交易最特別的地方。
26 戶單位，但只有一個業主
Cavenagh Fortuna 整棟樓的 26 個單位，目前全部歸屬一家在新加坡註冊的公司名下。
這意味著什麼？
意味著這棟樓可以通過一筆交易直接轉手，不需要走集體出售那一整套流程—— 不用湊 80% 的業主同意、不用搞集體出售委員會、不用擔心某一戶業主中途反悔。
了解新加坡集體出售流程的人都知道，那個過程通常要 18 個月起，而且經常因為一兩戶業主不鬆口就全盤卡住。
Cavenagh Fortuna 繞開了所有這些環節。買賣雙方直接談，談成就過戶。
地點：總統府對面
D9區，Cavenagh Road，正對總統府（Istana）。
步行可達 The Centrepoint 商場，再連接 Somerset MRT 站。從 Somerset 一站就到 Dhoby Ghaut ——南北線、東北線、環線三線交匯的大站。
開車到 CBD 大約 8 分鐘，跟 CTE 直連。
學區方面，英華小學（ACS Junior）和聖瑪格烈學校在 1 公里範圍內，附近還有英華小學（ACS Primary）、新加坡女子華文小學、聖約瑟書院附小等。
這是一個典型的 "住在烏節路邊上但又不在烏節路上" 的位置—— 便利度和安靜度都拿到了。
這棟樓本身怎麼樣
90 年代竣工，單一住宅樓，26 個單位的構成：
一房：13 套（570 平方英尺起）
兩房：10 套
三房：3 套（最大 2,282 平方英尺）
2014 到 2016 年間花了約 600 萬新幣做了一次全面翻修。
最關鍵的運營數據：過去五年平均出租率約 98%。
這個數字穿越了疫情後的租金大漲期，也穿越了之後的市場回調期。能維持在 98%，說明這棟樓在租賃市場上有真實的、穩定的需求基礎。
對一個潛在買家來說，這是最硬核的資產信號。不是估算的回報，是已經發生的運營數據。
6000 萬新幣貴不貴
按凈可出租面積算（23,089 平方英尺），6000 萬的掛牌價摺合每平方英尺 $2,599。
按總樓面面積（GFA 30,324 平方英尺）算，摺合每平方英尺 $1,979。
參考一下同一條路上的可比項目：
Cavenagh Court（最近的同街永久地契公寓）：2022 到 2025 年間 9 筆轉售，均價約 $1,867/sqft
Waterscape at Cavenagh（同街遠一點）：42 筆轉售，均價約 $2,015/sqft
按 GFA 計算，Cavenagh Fortuna 的掛牌價跟同街二手沒有拉開明顯溢價。
按凈可出租面積計算，$2,599 比 D9 區永久地契公寓過去 12 個月的中位數（約 $2,243）高一些，但這個溢價是有支撐的—— 98% 的出租率、整棟打包的稀缺性、不用走集體出售的執行優勢，全部要算進去。
買家可以怎麼用這棟樓
如果是你拿下這棟樓，你有幾條路可走：
第一條：繼續做長租公寓。 98% 出租率擺在那裡，永久地契沒有租約衰減問題，對追求穩定現金流的長線持有者來說，這條路阻力最小。
第二條：申請改用途，做服務式公寓。 URA 願意考慮這類申請。如果改造成功，按晚收費的潛力比長租高，而且烏節路邊上的位置一直是新加坡服務式公寓需求最穩的地段之一。這條路需要額外的資本投入和審批時間。
第三條：引入共居（co-living）運營商。 這棟樓一房和兩房占主力，剛好是共居業態最偏好的戶型結構。
第四條：推倒重建。 理論上可以，實際上很難。這塊地容積率已經基本用滿，要做密度提升需要複雜的規劃申請，加上正對總統府可能涉及限高問題，重建路徑的不確定性很大。
誰會買這棟樓
6000 萬的總價，決定了買家池子註定不大。
最可能的幾類候選人：
家族辦公室和高凈值人群—— 98% 出租率的穩定收益、永久地契的代際傳承屬性、26 個獨立單位未來可以拆分處置的靈活性，這些特質剛好對得上他們的需求。
有長期持有意願的機構投資者—— CCR 永久地契、整棟打包、可重新定位的彈性。
服務式公寓或共居運營商—— 但要算清楚改用途的成本和審批時間。
至於發展商？大機率不會出手。$2,062 每平方英尺的地價，加上建築成本和 ABSD 之後，新盤的盈虧平衡點會很難看。
這種 "一棟樓一筆交易" 的機會，在新加坡核心區永久地契市場上一年也出不來幾個。即便最終買家不是你，了解這類資產的定價邏輯和買家畫像，對所有持有或考慮持有 D9 / D10 / D11 一帶物業的人來說，都有參考價值。
