新加坡偶尔会冒出一些不太常见的房产交易。
这一笔算是其中比较有意思的：
D9 区 Cavenagh Road 91 号，一栋永久地契的公寓楼，26 个单位，整栋出售，挂牌价 6000 万新币。
听起来像集体出售？
不是。这才是这笔交易最特别的地方。
26 户单位，但只有一个业主
Cavenagh Fortuna 整栋楼的 26 个单位，目前全部归属一家在新加坡注册的公司名下。
这意味着什么？
意味着这栋楼可以通过一笔交易直接转手，不需要走集体出售那一整套流程—— 不用凑 80% 的业主同意、不用搞集体出售委员会、不用担心某一户业主中途反悔。
了解新加坡集体出售流程的人都知道，那个过程通常要 18 个月起，而且经常因为一两户业主不松口就全盘卡住。
Cavenagh Fortuna 绕开了所有这些环节。买卖双方直接谈，谈成就过户。
地点：总统府对面
D9区，Cavenagh Road，正对总统府（Istana）。
步行可达 The Centrepoint 商场，再连接 Somerset MRT 站。从 Somerset 一站就到 Dhoby Ghaut ——南北线、东北线、环线三线交汇的大站。
开车到 CBD 大约 8 分钟，跟 CTE 直连。
学区方面，英华小学（ACS Junior）和圣玛格烈学校在 1 公里范围内，附近还有英华小学（ACS Primary）、新加坡女子华文小学、圣约瑟书院附小等。
这是一个典型的 "住在乌节路边上但又不在乌节路上" 的位置—— 便利度和安静度都拿到了。
这栋楼本身怎么样
90 年代竣工，单一住宅楼，26 个单位的构成：
一房：13 套（570 平方英尺起）
两房：10 套
三房：3 套（最大 2,282 平方英尺）
2014 到 2016 年间花了约 600 万新币做了一次全面翻修。
最关键的运营数据：过去五年平均出租率约 98%。
这个数字穿越了疫情后的租金大涨期，也穿越了之后的市场回调期。能维持在 98%，说明这栋楼在租赁市场上有真实的、稳定的需求基础。
对一个潜在买家来说，这是最硬核的资产信号。不是估算的回报，是已经发生的运营数据。
6000 万新币贵不贵
按净可出租面积算（23,089 平方英尺），6000 万的挂牌价折合每平方英尺 $2,599。
按总楼面面积（GFA 30,324 平方英尺）算，折合每平方英尺 $1,979。
参考一下同一条路上的可比项目：
Cavenagh Court（最近的同街永久地契公寓）：2022 到 2025 年间 9 笔转售，均价约 $1,867/sqft
Waterscape at Cavenagh（同街远一点）：42 笔转售，均价约 $2,015/sqft
按 GFA 计算，Cavenagh Fortuna 的挂牌价跟同街二手没有拉开明显溢价。
按净可出租面积计算，$2,599 比 D9 区永久地契公寓过去 12 个月的中位数（约 $2,243）高一些，但这个溢价是有支撑的—— 98% 的出租率、整栋打包的稀缺性、不用走集体出售的执行优势，全部要算进去。
买家可以怎么用这栋楼
如果是你拿下这栋楼，你有几条路可走：
第一条：继续做长租公寓。 98% 出租率摆在那里，永久地契没有租约衰减问题，对追求稳定现金流的长线持有者来说，这条路阻力最小。
第二条：申请改用途，做服务式公寓。 URA 愿意考虑这类申请。如果改造成功，按晚收费的潜力比长租高，而且乌节路边上的位置一直是新加坡服务式公寓需求最稳的地段之一。这条路需要额外的资本投入和审批时间。
第三条：引入共居（co-living）运营商。 这栋楼一房和两房占主力，刚好是共居业态最偏好的户型结构。
第四条：推倒重建。 理论上可以，实际上很难。这块地容积率已经基本用满，要做密度提升需要复杂的规划申请，加上正对总统府可能涉及限高问题，重建路径的不确定性很大。
谁会买这栋楼
6000 万的总价，决定了买家池子注定不大。
最可能的几类候选人：
家族办公室和高净值人群—— 98% 出租率的稳定收益、永久地契的代际传承属性、26 个独立单位未来可以拆分处置的灵活性，这些特质刚好对得上他们的需求。
有长期持有意愿的机构投资者—— CCR 永久地契、整栋打包、可重新定位的弹性。
服务式公寓或共居运营商—— 但要算清楚改用途的成本和审批时间。
至于发展商？大概率不会出手。$2,062 每平方英尺的地价，加上建筑成本和 ABSD 之后，新盘的盈亏平衡点会很难看。
这种 "一栋楼一笔交易" 的机会，在新加坡核心区永久地契市场上一年也出不来几个。即便最终买家不是你，了解这类资产的定价逻辑和买家画像，对所有持有或考虑持有 D9 / D10 / D11 一带物业的人来说，都有参考价值。
