新加坡(EDGEPROP)——這個混合用途開發項目將是Dairy Farm六年來推出的首個新項目。
擁有460套單位的Dairy Farm Residences坐落在占地面積211,488平方英尺且擁有99年租賃期的地塊上，該地塊位於牛乳場路（Dairy Farm Road）和柏提路（Petir Road）的交匯處。(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)。
新加坡上市的聯合工程有限公司(United Engineers Ltd，簡稱UEL)為其擁有460套單位的Dairy Farm Residences設計了一個新穎的銷售處:接待區包括了咖啡廳、食品販賣部和指甲水療中心，暗示著未來居民可以期待到的零售設施。潛在的買家可以在周末到銷售處參觀，那裡將提供精品咖啡和Udders冰淇淋。
預計於未來幾周舉辦的Dairy Farm Residences預展將是自2013年推出Skywoods項目以來Dairy Farm公司六年里首次推出的項目。這棟擁有420套單位和99年租賃期的私人公寓由三家上市的建築及房地產開發公司——福聯盛控股（Hock Lian Seng Holdings）、慶源企業 (King Wan Corp)和長益集團有限公司（TA Corporation Ltd）——組成的財團於2016年建成，目前已全部售出。
UEL的Dairy Farm Residences位於牛乳場路和柏提路交匯處的一塊面積211,488平方英尺且擁有99年租賃期的地塊上。 「儘管在山景(Hillview) 區有一些新的項目，但多年來Dairy Farm地區一直沒有新的項目。」UEL的董事總經理Roy Tan表示，「我們決定查看該地區的一些GLS(政府土地出售)用地和集體出售用地。後來，這塊混合用途開發土地被拿出來出售，因此我們覺得應該競標。」
UEL的Roy Tan和Stephanie Chua是擁有460套單位的Dairy Farm Residences的開發商(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
被抑制的需求
除了 Dairy Farm地區被抑制的新住宅供應需求外，Tan認為該地塊符合UEL的戰略:「與其他開發商正面競爭是沒有意義的，因為他們會更積極地追求更多的地塊。這個時機很好，這是採取降溫措施後投標結束產生的第一批GLS地塊之一。」
第9輪房地產降溫措施於2018年7月開始實施，牛乳場路混合用途開發項目的投標已於9月初結束。UEL公司以$3.688億即容積率每平方英尺$830贏得了該地塊。
UEL委任DP Architects為設計建築師，委任EcoPlan Asia為景觀建築師。即將進行的混合用途開發項目將包括兩棟15層的樓宇，以及另外兩棟5層的住宅樓，它們位於風景優美的花園之中，俯瞰著一個50米長的游泳池。所有的樓宇都是朝南向北，並且最大限度地利用了交叉通風，減少了熱量的滲透。此外，在單位里還可欣賞Chestnut Avenue私人住宅小區或武吉知馬自然保護區(Bukit Timah Nature Reserve)的美麗景色。
住宅部分的主要入口和大堂區域位於柏提路，而通向商業平台的通道則位於牛乳場路。商業平台將有大約4萬平方英尺的零售空間，分為兩層:第一層和地下室。UEL的地產開發銷售主管Stephanie Chua表示，這裡的配套設施將包括一個1萬平方英尺的超市、一個食品大廳和一個託兒中心。
Dairy Farm Residences銷售處的接待區展示了即將推出的項目中的一些零售產品，預計該項目將擁有4萬平方英尺的零售空間。(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)。
由開發商管理的商業空間
商業空間將由UEL管理公司管理，該公司一直在自己的開發發項目里管理零售空間;例如，四層高的UE Square購物中心，它是位於中央商務區邊緣的Clemenceau Avenue混合用途開發項目的一部分;而三層高的Rochester Mall是位於one-north的The Rochester混合用途開發項目的一部分，Chua說。
「我一直認為，在一個多用途開發項目中管理零售部分的開發商將會為物業帶來更大的價值，因為他們可以控制租戶的比例、品牌效應和整個環境的感覺。」PropNex Realty的執行長Ismail Gafoor表示，「如果空間被分割並出售給個人，那麼在每個角落都有一個泡泡茶店或指甲水療中心，這會影響房地產的價值。」PropNex是Dairy Farm Residences的三家營銷機構之一。另外兩家是OrangeTee & Tie和Savills Residential。
Gafoor補充稱，Dairy Farm Residences的零售面積約為4萬平方英尺，這是「相當可觀」的。「這是一個獨立的零售開發項目，可滿足許多居民的需求。」
附近還有更大的零售和餐飲場所，比如武吉知馬路上段的鐵道商場（The Rail Mall）和蔡厝港路的第一樂廣場（Lot One Shoppers'Mall）。不過，與附近其它獨立的住宅項目相比，Dairy Farm Residences有一個優勢:「作為混合用途住宅，它將享有更高的價值和租金收益。」他指出。
第一太平戴維斯住宅業務的總經理George Tan對此表示贊同。他認為，Dairy Farm Residences即將推出的零售項目，以及它鄰近的奶牛農場自然公園（Dairy Farm Nature Park）、武吉知馬自然保護區和歐洲國際學校（German European School Singapore）「將增強該項目的吸引力」。
Dairy Farm 附近的奶牛農場自然公園(左)和武吉知馬自然保護區是最吸引人的景點之一(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
設施與可訪問性
Dairy Farm Residences的設施包括位於裙樓頂層的84米長的山谷泳池、燒烤池、瑜伽平台，以及一個面向50米長的健身泳池的會所。零售平台和封閉式住宅都有各自的地下室停車設施，UEL的Chua補充道。
曾經被認為相當偏遠的Dairy Farm 地區，在2017年底開通了市中心線上的武吉班讓地鐵站和山景地鐵站之後，非常容易通過公共運輸到達。UEL的Chua表示，Dairy Farm Residences計劃於2024年完工，建成後的第一年，開發商將提供至這兩個車站的免費班車服務。
PropNex的Gafoor說，從Dairy Farm Residences步行到山景地鐵站不到10分鐘，除了一個路口外，其他地方基本上都被覆蓋了。
就在Dairy Farm Residences後面的是去年8月開業的歐洲國際學校。Gafoor補充道:「這對於那些有上學的孩子的外籍家庭來說是一個額外的價值提升，也方便了教師或其他校園工作人員。」
一套710平方英尺的兩居室公寓示範間(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
「規模優化」
UEL的Chua說，Dairy Farm Residences被設計得像一個度假勝地。至於單位組合，則有240套兩居室單位，面積介於624至775平方英尺之間;200套三居室單位，面積介於915至1313平方英尺之間; 以及20套四居室單位，面積介於1324平方英尺到1475平方英尺之間。兩居室公寓的起價將在$100萬以下。UEL的Tan表示，參考價格介於每平方英尺$1,500 至 $1,700之間。
「這與最近在山景地區推出的項目一致。」他補充稱，「雖然該地區的每一個住宅項目都可以誇耀自己與大自然的親密接觸，但不同之處在於，Dairy Farm Residences有一個零售部分。它所提供的額外便利並不影響此開發項目的寧靜特色。」
PropNex的Gafoor認為這個價格區間「很有吸引力」，因為今年推出的綜合開發項目——盛港嘉園（Sengkang Grand Residences）和樺麗居（The Woodleigh Residences）的平均售價分別約為每平方英尺$1,700 和每平方英尺$1,900, Gafoor指出。
第一太平戴維斯的Tan說，考慮到Dairy Farm Residences的單位規模，該項目應該會吸引投資者和自住業主。「有些人希望規模優化或正在為自己的孩子購買合適的房子，這樣他們就可以住在附近。」他補充道，「這一點尤其適用於那些住在Chestnut Avenue有地住宅區的人。」
第一太平戴維斯的Tan指出，還有一些人會升級到私人住宅，尤其是那些已經全額購買了武吉班讓和蔡厝港等HDB組屋的人。
Dairy Farm 的名字來源於20世紀30年代建立的牛奶公司，當時的黑白花奶牛(Friesian cows)以白玉蘭(Magnolia) 品牌提供牛奶。它是世界上最早的熱帶牛奶公司之一。(圖片:Albert Chua/EdgeProp Singapore)
Dairy Farm（ 牛奶公司）遺產
第一太平戴維斯的Tan表示，這個聚集地位於Dairy Farm Residences的零售和住宅部分之間，將有兩個以Friesian為主題的景觀雕塑，向該地區作為全球首批熱帶牛奶公司之一的歷史致敬。
它始於上世紀30年代，當時Cold Storage的總經理Fred Heron進口了24頭黑白花奶牛，目的是為移居國外的孩子提供巴氏消毒牛奶，並在武吉知馬自然保護區的山麓建立了Dairy Farm （ 牛奶公司）。牛奶用白玉蘭的三角形紙盒包裝。在全盛時期，這個牛奶公司有大約800頭奶牛，這項成功使這個地區被稱為「Dairy Farm」。儘管這家企業在20世紀70年代早期就已停產，但它的名字卻經久不衰。
唯一的現實提醒著牛奶公司的歷史是兩頭由石頭雕塑的溫和黑白花奶牛，它們就生活在一個通風的牛棚里，現已改建為華萊士教育中心（Wallace Education Centre）和華萊士小道（Wallace Trail）。華萊士取名自Alfred Russel Wallace， 他是英國博物學家、人類學家和生物地理學家，與美國Charles Darwin是進化理論的共同發現者。從1854年到1862年，華萊士花了八年時間穿越馬來群島，而新加坡是他的第一站。
