這是我們新增加的一個欄目，#每月的市場分析#，及時更新市場動態，幫助市場從業者和參與者找到合適的位置及策略。
這個是第二期啦,每期的側重點會不同，根據目前市場的熱點來決定內容。
這期的側重點是，降溫措施了新公寓會不會降價？
目前的市場兩級分化很嚴重，積極投資者趁目前大家觀望的瓶頸期踴躍入場，總之是趁今年的新公寓心價格還沒出，大家沒反應過來，先一步入場。那麼還有相當一部分買家還在觀望，看行情到底如何。
其實兩種心態都有自己的立場，而且目標也都一致就是如何能在投資中獲利比較多，讓「買」這個動作可以賺到錢。
新公寓會降價嗎？
新公寓的存量處於新低狀態
歷史上新公寓存貨處於新低的時候是在2017年尾，目前我們所處的存量和當時類似。
如果歷史會一直重複自己，我們回想下當時的情況，2017年尾是房價指數剛剛開始轉正，也就是一個新周期的起點。從2017年尾房價開始起飛。
當時市場上的集體收購情緒非常濃，當年就有29個樓盤完成集體收購，我們目前的Treasure at Tampines, Parc esta 的土地就是當時集體收購來的，現在已經全部賣完。
所以我們參照當時的情況做個預測：
存量新低，開發商為了補充土地庫存，讓經營活動繼續，會通過集體收購或者購買政府在售土地方式來獲得土地。可預計集體出售活動，或標地活動比較活躍。
庫存新低，開發商出現惜售心態，不排除一些項目會適當調高價格。
經濟發展穩定，GDP今年預計增長率在3%-5%,就業穩定，大家手裡有比較多的閒錢，有投資方面的需求。房價增長有基本面支撐。
今年開盤項目會創新的價格高點
跟我們上面分析的一樣，開發商需要通過各種方式增加土地庫存，去年的標地活動非常活躍，基本一塊土地都有十幾家開發商競標，地價也達到新高，比如宏茂橋1118的地價，Lentor 1204的低價，One north slim barracks 12XX的地價。地價過高其實已經註定將來的開盤價不會低，2000每方尺是必須的。大家目前觀望的其實就是新的項目開盤價格到底怎樣？會不會有驚喜？看完心裡就會有判斷...
降溫措施後有哪些改變和預測呢？：
開發商標地沒以前那麼激進，一塊地以前都是十幾家現在是幾家來標。
地價方面還是居高不下，lentor hills 1060, Jalan Tembusu到達1302，Jalan Tembusu是東海岸99年的一片地，地價又創新高，意味者以後99年的東海岸盤要開盤到2400的尺價。
我們做一個理性分析，只看地價成本，建築成本，開發商利潤這些，即將開的新樓盤位於OCR 也就是郊區要達到2000的尺價。位於RCR其他中央區要達到2300的尺價。
總結一下，從庫存（供需），經濟，地價各方面分析了目前新公寓市場，結論就是新公寓價位的不會降，今年新開盤的公寓價位會創新高。
那降溫措施到底做到了什麼？答案是打擊市場投機情緒，降成交量，不論是買賣的成交量還是開發商標地的成交數目。降溫措施從來不是說降價格而是讓價格增長和經濟增長速度持平。
買家如何獲利或者避坑？
從尺價看如何買才安全？
目前市場持幣觀望者非常多，如果您是其中之一千萬不要慌，很多人和你一樣。而且是同一種心態，到底怎麼買才有安全感？
下面根據市場統計數據做一個指標：
如果買OCR中央區外，尺價儘量不要超過1800，這樣你的安全係數在88%。
如果買的是RCR其他中央區，尺價儘量不要超過2400， 安全係數在77%。
如果買CCR核心中央區，尺價儘量不要超過2800，安全係數71%。
Disclaimer: 以上尺價分析基於2021年的價格，可用於挑選2021年及以前開盤的公寓，今年新開盤因為有新的價格指標，我們會再出新指導。
如何用最少的預算，買最超值的樓盤
很多投資者的困惑是，我的預算不是很高，可以嗎？可以賺錢嗎？
可以的，不用擔心，如果你的投資額在200萬，市場上有74%的人和你是一樣的， 擔心什麼呢？
200萬的預算如何利益最大化？
01 CCR核心區
如果目標是核心區CCR的樓盤，按照以上分析的安全性原則，尺價最低，就是選擇儘量面積大，房間數目多的樓盤。我們最多可以買到兩房。
核心區CCR200萬以下樓盤選擇：
第一個重點關注荷蘭村的樓盤，因為這裡的樓盤基本200萬以下可以買到兩房，而且大部分還是學區房。目前還有一些促銷比如leedon green, wilshire residences. 詳情以下：
第二個重點關注的是武吉知馬長春企業的三個樓盤除了200萬兩房,還有一個是已經建成或者即將建成，非常適合要馬上入住或者馬上收租的投資者心態。
02 RCR其他核心區
如果目標是其他核心區RCR的樓盤，同樣選擇尺價最低，儘量面積大，房間數目多的樓盤。我們在RCR可以買到三房。
200萬以內在RCR可買三房的樓盤也不多，如果這個是你的目標這些樓盤可以都看下。下面是筆者認為可以重點關注的。
其他核心區RCR200萬以下樓盤選擇：
第一個重點關注的是normanton Park，他的銷量一直非常驚人，在一月份94間，二月也是相當多，這說明一點他的尺價實在是太超值很多三房尺價不到1900。這裡我給大家另一個觀念就是銷量驗證。之前我們的關注點是尺價最低，那麼尺價最低的樓盤一定是可以得到市場上的銷量驗證的。這兩點你都注意到就不會買錯。
第二個重點關注的是位於美世界的Forret at Bukit Timah ,永久產權，培華學區房，RCR尺價也是不到2200.三房200萬以下所剩無幾值得搶下。
第三個重點關注的是Bartley vue,雖然這個盤不大，但他的位置是比較核心，尺價不高選擇也多。也是學區。
第四個重點關注的是Avenue south,這個盤就只能買到兩房，但他的位置和潛力是最好的，因為當時UOL買的地價很低，在南部濱海計劃宣布前購買。投資的朋友不要錯過這個盤。
03 OCR核心區以外
如果目標是核心區以外OCR的樓盤，同樣選擇尺價最低，儘量面積大，房間數目多的樓盤。我們在OCR可以買到四房 五房。
這個區如果符合條件買EC的話儘量買EC,如果不可以就重點關注四房200萬一下的樓盤。
核心區以外OCR200萬以下樓盤選擇：
第一個重點關注的是the watergarden,坎貝拉地鐵站旁，重點是靠地鐵，周邊設施跟得上。價格媲美EC。兄弟樓盤The commodore 也可以一起關注。
第二個重點關注的是所有的EC項目， Ola, Parc Greenwich, Provence residences以及新開盤的North Gaia。
總結下：這個月的分析我們集中在新公寓,因為大家對新公寓市場有點懷疑，我們從供需，地價，經濟等幾個方面做了分析，不可否認的是，成交量一定會降，但價格不會，某些稀缺樓盤的價格還會漲，而且等到3，4月份今年的新盤開盤時，會看到新的價格標杆。
第二點就是在各個區如何根據以有的樓盤做選擇，筆者用了兩個原則第一個是同一區尺價相對較低，第二個是被市場認可也就是成交量高。綜合這兩方面選出的樓盤，一定不會錯。大機率賺錢。
這一期就到這裡，歡迎大家反饋更新。
