这是我们新增加的一个栏目，#每月的市场分析#，及时更新市场动态，帮助市场从业者和参与者找到合适的位置及策略。
这个是第二期啦,每期的侧重点会不同，根据目前市场的热点来决定内容。
这期的侧重点是，降温措施了新公寓会不会降价？
目前的市场两级分化很严重，积极投资者趁目前大家观望的瓶颈期踊跃入场，总之是趁今年的新公寓心价格还没出，大家没反应过来，先一步入场。那么还有相当一部分买家还在观望，看行情到底如何。
其实两种心态都有自己的立场，而且目标也都一致就是如何能在投资中获利比较多，让“买”这个动作可以赚到钱。
新公寓会降价吗？
新公寓的存量处于新低状态
历史上新公寓存货处于新低的时候是在2017年尾，目前我们所处的存量和当时类似。
如果历史会一直重复自己，我们回想下当时的情况，2017年尾是房价指数刚刚开始转正，也就是一个新周期的起点。从2017年尾房价开始起飞。
当时市场上的集体收购情绪非常浓，当年就有29个楼盘完成集体收购，我们目前的Treasure at Tampines, Parc esta 的土地就是当时集体收购来的，现在已经全部卖完。
所以我们参照当时的情况做个预测：
存量新低，开发商为了补充土地库存，让经营活动继续，会通过集体收购或者购买政府在售土地方式来获得土地。可预计集体出售活动，或标地活动比较活跃。
库存新低，开发商出现惜售心态，不排除一些项目会适当调高价格。
经济发展稳定，GDP今年预计增长率在3%-5%,就业稳定，大家手里有比较多的闲钱，有投资方面的需求。房价增长有基本面支撑。
今年开盘项目会创新的价格高点
跟我们上面分析的一样，开发商需要通过各种方式增加土地库存，去年的标地活动非常活跃，基本一块土地都有十几家开发商竞标，地价也达到新高，比如宏茂桥1118的地价，Lentor 1204的低价，One north slim barracks 12XX的地价。地价过高其实已经注定将来的开盘价不会低，2000每方尺是必须的。大家目前观望的其实就是新的项目开盘价格到底怎样？会不会有惊喜？看完心里就会有判断...
降温措施后有哪些改变和预测呢？：
开发商标地没以前那么激进，一块地以前都是十几家现在是几家来标。
地价方面还是居高不下，lentor hills 1060, Jalan Tembusu到达1302，Jalan Tembusu是东海岸99年的一片地，地价又创新高，意味者以后99年的东海岸盘要开盘到2400的尺价。
我们做一个理性分析，只看地价成本，建筑成本，开发商利润这些，即将开的新楼盘位于OCR 也就是郊区要达到2000的尺价。位于RCR其他中央区要达到2300的尺价。
总结一下，从库存（供需），经济，地价各方面分析了目前新公寓市场，结论就是新公寓价位的不会降，今年新开盘的公寓价位会创新高。
那降温措施到底做到了什么？答案是打击市场投机情绪，降成交量，不论是买卖的成交量还是开发商标地的成交数目。降温措施从来不是说降价格而是让价格增长和经济增长速度持平。
买家如何获利或者避坑？
从尺价看如何买才安全？
目前市场持币观望者非常多，如果您是其中之一千万不要慌，很多人和你一样。而且是同一种心态，到底怎么买才有安全感？
下面根据市场统计数据做一个指标：
如果买OCR中央区外，尺价尽量不要超过1800，这样你的安全系数在88%。
如果买的是RCR其他中央区，尺价尽量不要超过2400， 安全系数在77%。
如果买CCR核心中央区，尺价尽量不要超过2800，安全系数71%。
Disclaimer: 以上尺价分析基于2021年的价格，可用于挑选2021年及以前开盘的公寓，今年新开盘因为有新的价格指标，我们会再出新指导。
如何用最少的预算，买最超值的楼盘
很多投资者的困惑是，我的预算不是很高，可以吗？可以赚钱吗？
可以的，不用担心，如果你的投资额在200万，市场上有74%的人和你是一样的， 担心什么呢？
200万的预算如何利益最大化？
01 CCR核心区
如果目标是核心区CCR的楼盘，按照以上分析的安全性原则，尺价最低，就是选择尽量面积大，房间数目多的楼盘。我们最多可以买到两房。
核心区CCR200万以下楼盘选择：
第一个重点关注荷兰村的楼盘，因为这里的楼盘基本200万以下可以买到两房，而且大部分还是学区房。目前还有一些促销比如leedon green, wilshire residences. 详情以下：
第二个重点关注的是武吉知马长春企业的三个楼盘除了200万两房,还有一个是已经建成或者即将建成，非常适合要马上入住或者马上收租的投资者心态。
02 RCR其他核心区
如果目标是其他核心区RCR的楼盘，同样选择尺价最低，尽量面积大，房间数目多的楼盘。我们在RCR可以买到三房。
200万以内在RCR可买三房的楼盘也不多，如果这个是你的目标这些楼盘可以都看下。下面是笔者认为可以重点关注的。
其他核心区RCR200万以下楼盘选择：
第一个重点关注的是normanton Park，他的销量一直非常惊人，在一月份94间，二月也是相当多，这说明一点他的尺价实在是太超值很多三房尺价不到1900。这里我给大家另一个观念就是销量验证。之前我们的关注点是尺价最低，那么尺价最低的楼盘一定是可以得到市场上的销量验证的。这两点你都注意到就不会买错。
第二个重点关注的是位于美世界的Forret at Bukit Timah ,永久产权，培华学区房，RCR尺价也是不到2200.三房200万以下所剩无几值得抢下。
第三个重点关注的是Bartley vue,虽然这个盘不大，但他的位置是比较核心，尺价不高选择也多。也是学区。
第四个重点关注的是Avenue south,这个盘就只能买到两房，但他的位置和潜力是最好的，因为当时UOL买的地价很低，在南部滨海计划宣布前购买。投资的朋友不要错过这个盘。
03 OCR核心区以外
如果目标是核心区以外OCR的楼盘，同样选择尺价最低，尽量面积大，房间数目多的楼盘。我们在OCR可以买到四房 五房。
这个区如果符合条件买EC的话尽量买EC,如果不可以就重点关注四房200万一下的楼盘。
核心区以外OCR200万以下楼盘选择：
第一个重点关注的是the watergarden,坎贝拉地铁站旁，重点是靠地铁，周边设施跟得上。价格媲美EC。兄弟楼盘The commodore 也可以一起关注。
第二个重点关注的是所有的EC项目， Ola, Parc Greenwich, Provence residences以及新开盘的North Gaia。
总结下：这个月的分析我们集中在新公寓,因为大家对新公寓市场有点怀疑，我们从供需，地价，经济等几个方面做了分析，不可否认的是，成交量一定会降，但价格不会，某些稀缺楼盘的价格还会涨，而且等到3，4月份今年的新盘开盘时，会看到新的价格标杆。
第二点就是在各个区如何根据以有的楼盘做选择，笔者用了两个原则第一个是同一区尺价相对较低，第二个是被市场认可也就是成交量高。综合这两方面选出的楼盘，一定不会错。大概率赚钱。
这一期就到这里，欢迎大家反馈更新。
