和去年一價促銷（One Price Promo）的小盤 Hill @ One-North 很像。 記得當時也是$2.5xM可以買一個三臥，然後Hill就售罄了。 所以以$2.5M 三臥的新盤，是比較能打的價位。 1️⃣ Arina East 的幾個優勢：
永久地契 FH，
D15 東海岸， 最靠近市中心的位置，比昂貴的Meyer還靠近，
近地鐵 TE24 Katong Park
隔壁就是Dunman High 德明政府中學。新加坡排第一的政府中學。德明家長們很需要
生活方便，旁邊是菜市場，CC，咖啡店。
戶型方正
2️⃣ 來說說打折：
One Price Promo 給到「非正常價」
目前開發商推出 One Price Promotion，大減價約40萬新幣,從約300萬減到總價約 S$2.588M（≈ S$2,600 psf） 3房永久產權，969sqft
在當前市場環境下，這個價格本身就明顯低於全島同級別板塊的正常定價帶。
3️⃣ 產權價格對比：永久 vs 99年，永久地契約比99還便宜
1) 即將開盤的同區域新盤（D16 Bayshore launch in 2026）為 99年地契，預計定價約 S$2,600+ psf。
也就是說：
• 99年、位置更遠 → S$2,600 psf+
• 永久、緊鄰地鐵 → S$2,600 psf+
👉 出現了「產權更好 + 位置更近+高效戶型，但價格更低」的倒掛現象
這在新加坡新盤市場裡並不常見。
2)附近已經開盤99年新盤Liv @ MB三房定價310萬+明顯高過永久三房。 戶型大不代表未開總價可以高過永久地契60萬這麼多 3）經常看房的小夥伴應該很清楚，別說市中心，就算新移民很熟悉的金文泰OCR，不靠地鐵不靠學區的ELTA，3房起始價都要28xx psf， 26多萬，99年。就連二手盤Parc Clematis錦泰門第的尺價已經到了2618 psf 4️⃣ 下行保護強，上行空間清晰
從對比盤定價看，未來板塊新基準大機率會被 99年新盤拉到 2,800 psf。
一旦市場回歸理性，永久產權至少要做平價，甚至溢價3000+psf
租金端：
• 步行 MRT + 東部成熟區
• 3 房家庭型租客穩定
• 預計月租 S$7,000–7,500
• 年租金約 S$84K–90K，覆蓋大部分持有成本
以當前買入價測算：
• 買入：約 S$2.588M
• 中期合理目標區間：S$3.05M – S$3.10M
• 潛在利潤空間：≈ S$400K – S$500K
⭐️ 總的來說，這是場實實在在的打折，之前買家最高成交 $3241psf, 所有交易記錄中位數是 $2925 psf。 實在是新加坡無法拉布條抗議。 但記得，你的鄰居是你最直接競爭者。 未來二手市場，成本高的單位建立二手價格標杆，但成本低的單位獲取更高利潤。
微信號：JasonGoldenstar
