新加坡消費稅GST解析，六大誤區導致非住宅物業銷售遺漏消費稅GST（附案例）
新加坡消費稅GST是什麼？
消費稅（GST）是對新加坡進口商品（由新加坡海關徵收）以及新加坡的幾乎所有商品和服務徵收的廣基稅。在其他國家，消費稅被稱為增值稅或VAT。新加坡現行消費稅率是7%。
哪些產品和服務要付GST？哪些不用付？
(下表列出了應稅物資和非應稅物資的種類）
新加坡公司在什麼條件下需要註冊GST？
所有年度應納稅收入超過S$100萬新元的公司，或預計應納稅收入將超過S$100萬新元的公司，都需要註冊消費稅。該企業必須在要履行責任的30天內註冊消費稅。
企業公司也可以選擇自願註冊消費稅。自願註冊的批准由新加坡稅收局審計長酌情決定。一旦獲得批准，就必須至少維持註冊兩年。
如果符合以下條件，您將無需註冊商品及服務稅：
1）您的應稅營業額超過90%來自「零稅率供應」，您可以選擇申請豁免註冊。
2）按照去年的收入額您應該註冊GST，但是預期下一年不會再達到GST註冊條件，您可以申請豁免，但必須滿足以下條件：
• 您確定未來12個月的應稅營業額不會超過100萬新幣；
• 由於具體情況（例如大規模縮小業務規模），預計應稅營業額會降低；
• 您有支持文檔來證實您的預測；
• 儘管如此，您仍必須在下一個季度末或下一個日曆年繼續監控您的應稅營業額。
怎樣註冊和支付GST？
Jenga簡客秘書的客戶可以通過我們，完成GST評估和註冊。
進口服務的消費稅
根據現行的規則，GST主要是針對新加坡的供應商提供的商品服務(豁免供應除外)進行徵收，而屬於新加坡以外的供應商提供的相同服務則不受GST約束。然而，從2020年1月1日起，新加坡將實施新的制度，對海外供應商為新加坡企業和個人提供的進口服務徵稅:
一. 反向收費制度（Reverse Charge regime）- 海外供應商為新加坡企業提供的服務需繳納GST
適用情況：海外企業對新加坡GST註冊企業(包括公司、合夥企業和獨資企業) 提供進口服務(B2B)。
由於大部分GST註冊企業都能享受全額進項稅抵免，其對於進口服務繳納的GST均能全額退回，因此並不會受該反向收費制度的影響。然而，對於一部分不能享受全額進項稅抵免的企業來說，其從海外供應商處採購的所有服務(「進口服務」)將需要自行承擔消費稅，儘管該新加坡企業並不是供應商。簡單來講，只有以下類型企業會受該制度影響：
• 提供大量豁免供應的企業：銀行、保險公司、房地產開發公司等
• 開展非商業活動的企業：已註冊GST的慈善或自願福利組織、醫院、教育機構等；僅收取分紅的投資控股公司
對於非GST註冊的企業，從2020年1月1日起，如果您在12個月內進口服務的總價值超過100萬新元，您可能有義務註冊GST，而一旦您註冊了GST，如果您無權享受全部進項稅額抵免，您將被要求在您的應稅供應品和需要收取反向費用的進口服務上計算消費稅GST。
當然，根據一般的進項稅回收規則，企業可根據自身的進項稅抵免比例申請抵免。
案例：
銷項稅核算
• 根據反向收費制度，新加坡子公司A將被要求在專利使用費中承擔84,000美元的銷項稅(7% x 120萬美元)。
進項稅額申報
• 作為剩餘進項稅的消費稅，應使用標準公式分攤
• 假設新加坡子公司A的進項稅回收率為90%
-新加坡子公司A將有權申請的進項稅為75,600美元 (90% x84,000)
二. 海外供應商登記制度 - 海外服務商為新加坡個人提供數字服務需註冊GST
適用情況：企業對消費者(「B2C」)提供進口數字服務。如果您是海外供應商或本地/海外電子市場運營商，為新加坡未註冊商品及服務稅的個人和企業提供數字服務。符合以下兩點，您需要在新加坡註冊GST。
• 全球年營業額超過100萬美元，並且
• 為新加坡客戶提供超過10萬美元的B2C數字服務。
一旦您註冊了GST，您就需要對在新加坡為客戶提供數字服務的B2C供應收取和結算GST。
如果你是電子市場運營商，在某些情況下，不論你是本地或海外電子市場的營辦商，你都可被視為海外數碼服務供應商的新加坡本地供應商。在這種情況下，你有必要根據這些服務的價值來確定是否有責任註冊GST。如果你有責任註冊GST或已註冊GST, 您必須代表海外供應商，對通過您的市場向新加坡客戶提供的B2C數字服務結算和收取GST。您直接為新加坡客戶提供的數字服務除外。
為減輕外地規管的負擔，如果你是海外營辦商，你的GST註冊程序將會簡化，註冊及呈報規定也會減少。
本篇話題：因對交易的商品及服務稅規則認識不足，在非住宅物業銷售領域，常出現哪些情況導致遺漏消費稅？
獨資經營者/合伙人所擁物業出售
問題：
一些已註冊GST的獨資業主和合夥企業，由於沒有把物業出售當做公司業務的一部分，在出售其擁有的非住宅物業時沒有收取和錄入GST。
解答：
如果購買非住宅物業時已經申報進項稅或該物業已在獨資公司或合夥企業的帳目內確認為業務資產，已註冊GST的獨資業主和合夥企業在出售其擁有的非住宅物業時必須收取和錄入消費稅。
不涉及任何金錢代價的財產轉讓(例如，財產分配)
問題：
在財產轉讓中，一些已註冊GST的企業因為沒有從財產轉讓方收到任何金錢代價，便沒有計入GST。
解答：
註冊了GST的企業如果之前在購買財產時申請了進項稅，即使沒有收到任何金錢代價，財產轉讓時也必須計入GST。
清盤人/接管人出售未清償債務的財產
問題：
一些清算人和接收人，代表註冊GST的業主，在出售非住宅物業時沒有向IRAS(新加坡稅務局)收取和支付GST。
解答：
當物業因清償債務而出售時，清盤人/接管人代表註冊了GST的業主出售非住宅物業時必須向IRAS收取及支付GST。
企業易犯的其他消費稅錯誤：
在收到預定金/期權費時未及時核算GST
問題：
就出售物業而言，註冊了GST的商家通常會從有興趣的買家收取預定費/權利金，然後在買家行使期權時收取押金，餘款在交易完成後才能收到。一些已註冊GST的企業只在行使期權或銷售完成時才在訂金和權利金中計入GST。
解答：
根據供貨時間規則，已註冊GST的企業在下列情況下需要儘早考慮
GST:
1) 收到付款時
2) 發票發出時
3) 按法定程序完成財產所有權轉移時
4) 當該物業可供買方占用時
根據供貨時間規則，已註冊GST的企業在收到付款時必須在訂金/權利金中計入GST。
權利金/定金未收到稅務發票
問題：
一些已註冊GST的企業只在完成銷售時就該房產的全部售價開具稅務發票。
解答：
已註冊GST企業必須在供貨之日起30天內開具稅務發票。因此，對於權利金或訂金，已註冊GST的企業應該在收到買房的權利金/訂金之日起30天內開具稅務發票。
虛報進項稅額
問題：
一些已註冊GST的企業錯誤申報進項稅額，可直接歸因於免稅供應品(即住宅物業的買賣及租賃)及常見進項稅。
解答：
由於這些已註冊GST的企業是部分供應品免稅的企業，且沒有通過最低限度規則（De Minimis rule），他們不能申請因為製造免稅供應品而產生的進項稅。對於不能直接歸屬於應稅用品或免稅用品的進項稅額，這些企業將被要求分攤其申報金額，只有歸屬於製造應稅物資的部分才能申請進項稅。
非住宅物業銷售案例：
案例1
公司A已經將兩個工廠轉讓給公司B。工廠轉移中公司A沒有收取GST。
公司A認為，將工廠轉讓給公司實質上是用實物分配來作為分紅和償還股東貸款，故而沒有收取GST。
按照財產分配的比例，股東們共同指定公司B為財產受讓人。
財產以實物分配方式轉讓的情況下，儘管已註冊GST的企業沒有收到轉讓財產的對價，這些企業仍將根據GST法第二附表第5(1)段供應貨品，如果之前已申報過該物業的進項稅，還需要計入銷項稅。
在這種情況下，由於A公司之前在購買工廠時已經申報進項稅，所以工廠轉讓給公司B時公司A需要按照工廠的公開市場價值計入銷項稅。
案例2
C公司向開發商購買了一間寫字樓，並支付了高達樓價九成的預付款。購買價格的最後10%將在合法完成購買手續時支付。
在合法完成物業購買前，C公司將辦公單元轉售給公司D，轉售價格不包含還未支付給開發商的最後10%的預付款，並按此轉售價格計入GST.
對於成熟物業的出售，C公司出售寫字樓給D公司，必須按全價收取和計入消費稅。
本文內容摘自Jengan
