獨家特寫
新加坡50年，高屋建瓴，朝氣蓬勃
2019年4月11日，耗資17億元打造的星耀樟宜（Jewel Changi Airport）舉辦了首場預覽活動，讓本地人搶先一睹這座新地標的魅力。40米高室內的Rain Vortex那奇幻的燈光效果結合瀑布律動，仿佛在音樂中翩翩起舞，讓觀眾嘆為觀止，紛紛拿起相機拍下眼前絢麗的一幕。毫無疑問，這極富創意超時代的10層樓高建築，將是又一個讓新加坡人充滿自豪感的國際化新地標。回眸50多年前，獅城可謂是正處於一窮二白的艱難時局，短短五十多年，新加坡人均GDP趕日超美，豪宅林立，地標無數，地產泡沫極小，一舉成為全球最富庶的國家之一，新加坡是怎樣做到的呢？
蘇格蘭黑山羊的哲學思辨
20世紀70年代的一天，英國的三位科學家威廉、木辛特、赫迪從倫敦去蘇格蘭參加一個科研會議，越過英國邊境不久，他們發現了一隻黑山羊。
「真的太有意思了，」天文學家威廉說道，「蘇格蘭的山羊都是黑色的。」
「威廉先生，你這樣沒有廣泛論據地去推斷是不可靠的，」物理學家木辛特對威廉說道，「關於蘇格蘭的黑山羊這個問題，我們現在只能得出如下結論：在蘇格蘭這個地方，有一些山羊是黑色的，而不是全部。」
邏輯學家赫迪馬上接著說道：「木辛特先生，你說的這個結論也不嚴謹，我們在此時真正有把握的結論只不過是：在蘇格蘭這一片地域內，至少有一個地方生活著至少一隻黑山羊。」
正如天文學家威廉，人一旦認定某件事情時，就會變得片面。當這一行為上升到國家層面時，就顯得很幽默。1965年，大馬政府秀了一波神操作---強烈要求新加坡，你必須給我獨立出去，別粘著我。理由是，新加坡華人太多了（70%都是華人），當時的馬來西亞中的馬來人和華人起了衝突。
自力更生
新馬分家後，馬來西亞不再通過新加坡的港口進行對外貿易。同區域另一大國印尼又和新加坡搞對抗，貿易活動也停止。新加坡經濟的第一支柱轉口貿易受到重創。新加坡另一經濟支柱，駐紮在新加坡的英國軍隊和行政機構，又在1968-1971年從新加坡撤出。英國人的撤出，讓新加坡的GDP一下子掉了20%，影響國內3萬人的就業。1966年，新加坡預計失業率達到14%，這樣的失業率已經接近引發國家動亂。國父李光耀先生的曾經說過：「1965年8月9日，我帶著惶惑不安的心情啟程，走上一條沒有路標和茫無目的的道路。前途茫茫，不知道何去何從。」
新馬分家，外部環境的變化使新加坡必須重新審視自身的定位。當時主流的經濟學家把跨國公司看作廉價的土地、勞工、原料的剝削者。發展中國家把原料賣給已開發國家，又反過來購買他們的消費品，被認為是新殖民主義。但這種理論並沒有得到李光耀的認同。反正新加坡沒有天然資源可供跨國公司剝削，新加坡有的只是勤勞的人民、良好的基礎設施、誠信的政府。新加坡政府的責任只是為當年200萬人民提供生計，如果跨國公司能讓工人獲得報酬，並教授他們技能和管理，為什麼不把他們爭取過來呢？新加坡沒有廣闊的腹地，但全世界又何嘗不是新加坡的腹地！處於第三世界的新加坡要成為第一世界的綠洲！這就是當年李光耀的初心。認知一變，果然局面大開。1965-1975年，新加坡確立了發展出口導向型工業，而發展出口導向型經濟意味著新加坡需要和世界各個國家做競爭。
產業發展
1975年以後，新加坡重點發展資金密集型產業、金融業以及房地產業。
石油化工
1973年石油危機，全球幾家大石油公司在新加坡都有自己的庫存石油。當時新加坡並沒有像其他國家一樣阻止他們出口，這贏得了石油公司的信任。石油公司把新加坡當作可靠的石油交易場地。充沛的原油供給使新加坡能發展起自己的石化產業。到90年代，裕廊島工業區就成為僅次於美國休斯敦和荷蘭鹿特丹的世界第三大煉油中心。
電子產業及金融業
新加坡及東南亞首家矽晶片製造廠在八十年代初期建成。蘋果電腦公司也於1981年開始在新加坡生產個人電腦，1982年光碟驅動器開始生產，到1985年已經有超過150家跨國公司在新加坡從事電子或電腦配件生產。
七八十年代，區域內金融的賽道完全屬於新加坡。新加坡通過取消非居民利息預扣稅，吸引國際金融機構。所有亞元存款無需遵守法定流動資產和儲備規定。新加坡成為亞洲最重要的銀行業金融中心。90年代初外匯市場全球第四，僅次於紐約倫敦東京。
房地產業
新加坡總理李光耀信奉「人無恆產必無恆心」的儒家思想，認為只有新加坡的家庭擁有自己的住房，人民在面對外來敵人，才會堅決捍衛自己的利益。因此從1963年開始新加坡政府就實行「居者有其屋計劃」。政府推出低於市場價格的組屋供民眾購買。購買組屋的人數從1967年3000人增加到1996年7萬人。特別是1975年以後，政府在遠離市區的鄉村建立大型組屋，並配套無污染工業。新加坡住房供給快速提高。到80年代中期，85%的新加坡居民擁有了自己的住房，同時私宅地產業開始騰飛。
血崩的鄰居
二戰之後，日本開始心無旁騖發展建設，結果令人側目。從1953年到1973年，20年的時間日本從一個農業國轉型為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國，1985年日本外匯儲備超過4000億美元，獨占世界外匯儲備的50%，日本取代美國成為世界上最大的債權國，經濟總量也趕超意法英德，坐穩老二位置。1985年9月，狡詐的美國佬為了應付日漸形成的貿易逆差，給日本人甩出一記大招---「廣場協議」，從此美元因此持續大幅度貶值，而日元刷到飛起，三年間升值達到了86.1%！《廣場協議》後，日本政府放鬆貨幣政策，銀行開始大力放貸，尤其是房貸。承平已久，日本老百姓手裡還是有些積蓄的，但是銀行利率下浮，貨幣超發，必須有靠譜的渠道方能保證財富增值。因此所有這些多到扎手的錢，全都默契的直奔股市、房地產而去！1955年到1990年，日本土地價格上漲了70倍，日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時匯率，美國的地價總額為403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價411兆日元，所以說「一個東京絕對可以把美國買下」還真不是笑話。1990年，日本政府感到地價、股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。於是日本政府動手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重來的機會，他們一定不會這麼干。
日本政府當時採取緊縮貨幣政策。日本央行從1989 年開始連續5 次加息，利率從2.5%上升到了6%，同時，貨幣供應增速大幅下滑。同是收緊房貸，並對土地交易強管制。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款，並調整土地收益稅。政令一出，股市先崩。1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。很多公司為避免破產紛紛拋售不動產，頓時供過於求，房價地價開始下跌，因為發放了大量的抵押貸款，所以銀行收回了很多的不良資產，同期，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞帳，幾家大銀行相繼倒閉。居民財富大幅縮水，日本先後有180家金融機構宣布破產倒閉。日本社會更是自殺成風、屍橫遍野，「低慾望社會」一詞便始於那個年代。
高效的政府，敏銳的政策
2009年中開始，新加坡房產開始了長達4年的飆升階段，新加坡政府為了防止房地產市場發生日本式血崩，開始不斷的出台調控政策：
* 2010年2月，一年以內賣房需交賣家印花稅，貸款比例降低；房價還是一路高漲；
* 2010年8月，三年以內賣房需交賣家印花稅，貸款比例進一步降低；房價還是繼續漲，漲勢稍微有點放緩；
* 2011年1月，賣家稅調整到了四年，並且調高了比例到了最高16%，貸款比例進一步降低;房價還是繼續漲，漲勢有點放緩；
* 2011 年12月，開始實施買家額外印花稅；這次之後的房價平穩了幾個月，但經過一個季度的消化後，房價還是繼續漲；
* 2012年10月，貸款比例進一步降低，最高貸款年限調整為35年，之前是40年；房價還是繼續漲，漲勢有所放緩；
* 2013年1月，調高了買家額外印花稅；房價還是繼續漲，漲勢有所放緩；
* 2013年6月發布的總貸款（房貸和在新加坡的所有貸款）比率不得超過收入的60%的這個比率的政策（TDSR）；
終於，房價在一系列的調控措施下算是真正的控制了下來，新加坡政府終於可以長舒一口氣，「我國人民和國外投資客真是不好對付啊，買房和賣白菜一樣輕鬆，終於我們在確保銀行房貸不受影響的情況下，房價總算降下來啦」！
新加坡政府欣喜地看到了新加坡的房價自從2013年開始一直處於下跌態勢。這麼辛苦得以調控的接下來4年的房價回調成果，在2018年3月，政府4年來第一次的放寬房產政策，把賣家稅從4年調整到3年這一點點鬆動的政策後，買氣慢慢聚集，發展商摩拳擦掌，房價慢慢回穩到開始飆升，短短一年幾乎收復池城。其實根本原因是連發多個政策調控好不容易在2013年中控制下來的房地產市場4年降低20%的降幅，壓得這麼辛苦的成果在1年內輕鬆破功，一路飆漲，頗有勢不可擋的趨勢。熱錢不斷流入和外國開發商高價拿地，新加坡的政府與經濟穩定，匯率相對穩，房貸利率低，對比其他亞洲國家如馬來西亞與泰國的政局不穩，香港的高房價和對外國人徵稅33%，中國大城市的限買限賣投資局限，在有限的選擇中，新加坡正吸引大批投資熱錢湧入，如果不加以控制，新加坡經濟會被高房價泡沫擊垮，所以在萌芽上升階段，稍加控制是很有必要的。
